《致企業(yè)函：未來,已來!》

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1、《致企業(yè)函：未來，已來！》　　------關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展形勢的判斷　　【回顧】　　回顧一：2011年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三輪打壓，1.26新國八條，7.12和11.6號總理的兩次緊急表態(tài)，房產(chǎn)價格最終全面高位跳水；而2012年5月下旬以來，由于經(jīng)濟的不確定性，保增長的基調(diào)發(fā)出，住建部、國稅總局和央行輪番發(fā)力，市場全面回暖，至八月底，持續(xù)的熱銷使得企業(yè)在一定程度上擺脫了捉襟見肘的困境，這個結(jié)果基本上回應(yīng)了我們年初的研究基調(diào)：由于市場博弈焦點從房價向地價轉(zhuǎn)移,因而博弈的性質(zhì)也就從絕對博弈變成相對博弈，注定2012年總體市場環(huán)境要好于2011年?！?/p>

2、　回顧二：經(jīng)歷了三個半月的去庫存周期,進入九月以來，目前連續(xù)兩周成交量的持續(xù)下滑，尤其是第二周我們看到的54城市周度成交量創(chuàng)下16周以來的新低，這也進一步印證了我們五月底發(fā)出的：盡管市場回暖，但基于多方面因素變動，行業(yè)內(nèi)的供求關(guān)系將主導(dǎo)6、7、8三個月市場向好，9-12月份將由于系統(tǒng)外政治、經(jīng)濟因素主導(dǎo)而再度進入震蕩期，即季度性行情的結(jié)論。　　【癥結(jié)】　　近三年來，行業(yè)走勢始終在震蕩中反復(fù)！尤其是近期，行業(yè)出現(xiàn)了三個維度的看似矛盾的信息：城市數(shù)據(jù)與典型企業(yè)數(shù)據(jù)的走向逆反，甚至城市內(nèi)部一線二線與三四線走向逆反；政策信號正面和負面的交雜在一塊，尤其是關(guān)

3、于政策的輿論傳播更是混亂不堪；未來走勢預(yù)期多與空的輪番上陣，甚至某些大型企業(yè)今天看多明天突然看空。為什么會出現(xiàn)這些看似矛盾的信息，到底是什么在主導(dǎo)行業(yè)，下一步行業(yè)到底走向何方？　　在上半年房企銷售前五十強排行榜的序言中,我們曾提到結(jié)論性觀點:階段行情,不改我們?nèi)栽诙斓默F(xiàn)實。這個冬天就是指我們這個行業(yè)將在相當(dāng)長時間內(nèi)處于震蕩期,在此,CRIC研究中心將從行業(yè)發(fā)展本質(zhì)的角度來一步嘗試著分析和解釋我們當(dāng)前所面臨的困境的根源所在,從而探索我們下一步發(fā)展的路徑選擇?！　”敬窝芯康膰L試著解釋三個方面的問題：　　第一，自2002年以來，為什么持續(xù)火爆十年之久的

4、房地產(chǎn)業(yè)，會突然之間變得撲朔迷離，根本原因在哪兒？　　第二，什么因素將主導(dǎo)下一階段房地產(chǎn)市場的何去何從？　　第三，前十年已去,下一個十年中國房地產(chǎn)還有希望嗎？　　【解惑之一：四大背景變化，決定了當(dāng)前行業(yè)走向的撲朔迷離】　　首先，我們來談?wù)勑袠I(yè)巨變的根源。和企業(yè)面臨環(huán)境變化時需要及時調(diào)整戰(zhàn)略類似，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的四大基礎(chǔ)發(fā)展背景經(jīng)濟、政策、企業(yè)、需求等已經(jīng)全面發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)業(yè)也就自然進入一個新的自我調(diào)整期?！　∫弧⒔?jīng)濟增長神話的存疑；正如最近總理在達沃斯論壇上面所說的，自2002年以來的十年，中國的經(jīng)濟年均增長10.5%！這十年，伴隨著經(jīng)濟的一

5、路上揚，房地產(chǎn)市場也一路高歌。但，今年所有人都看到了，上半年GDP增長創(chuàng)新低，8月份的數(shù)據(jù)我們?nèi)詻]看到好轉(zhuǎn)趨勢?？赡懿簧倥笥褧f，這個和我們有啥關(guān)系，請注意，經(jīng)濟向好是我們置業(yè)需求釋放的最大動因，因為經(jīng)濟向好，所以收入預(yù)期也向好，所以置業(yè)可以基于預(yù)期而有所超前。回顧2009年為什么房地產(chǎn)置業(yè)需求釋放的這么大？按說剛剛經(jīng)歷了2008年全球次貸危機我們置業(yè)行為該謹慎，但彼時彼刻大家都相信，全世界經(jīng)濟出問題，就中國經(jīng)濟風(fēng)景獨好，既然經(jīng)濟向好，房產(chǎn)置業(yè)就不用擔(dān)心，價格還會上揚。不僅2009年，過往十年的需求尤其是投資性需求的釋放很大程度來自于對經(jīng)濟預(yù)期的看

6、好。所以當(dāng)經(jīng)濟走向發(fā)生可能逆轉(zhuǎn)的變化之后，尤其是在預(yù)期進一步不明朗的情況下，剛需尤其是彈性系數(shù)較大的投資性需求，反倒會萎縮。經(jīng)濟動向是房地產(chǎn)業(yè)最大的背景及發(fā)展變數(shù)，走勢發(fā)生變動將導(dǎo)致整個國民經(jīng)濟及社會體系全面發(fā)生震蕩，作為國民經(jīng)濟一員的房地產(chǎn)業(yè)自然也受到?jīng)_擊?！　《?、宏觀政策調(diào)控的成真；這點相信大家都有感觸，過往十年，針對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控往往由于各種因素都變成“空調(diào)”。以至于2011年1.26新國八條出臺伊始，包括開發(fā)商、消費者在內(nèi)的行業(yè)普遍持懷疑態(tài)度，隨后6月底市場大反彈；7.12號總理緊急表態(tài)繼續(xù)高壓，10月下旬隨著龍湖地產(chǎn)、中海地產(chǎn)在上海降價后

7、市場需求進一步大反彈，調(diào)控再度面臨失控的危險；11.6號總理在俄羅斯再度緊急表態(tài)，這才最終迫使所有人都相信“房價還是總理說了算”，隨后全國性的房價應(yīng)聲而落。從空調(diào)到真調(diào)，愈發(fā)讓行業(yè)感覺政策走勢不可控?！　∪?、企業(yè)規(guī)?；舐窂竭x擇的分化；過往十年中，我們看到了從2002年到2011年，萬科業(yè)績從44億成長到1215億，翻了27倍；中海從40億港幣成長到870億港幣，翻了近22倍，金地地產(chǎn)從8.6億成長到309億，翻了近36倍！這是我們房地產(chǎn)企業(yè)過去十年發(fā)展的重要成果，同時也看到了房地產(chǎn)業(yè)集中度不斷的提升，2012年上半年數(shù)據(jù)顯示，前十強銷售金額占比(

8、與全國相比)已經(jīng)達到18%，越是市場波動集中度更是加速提高！當(dāng)沒有規(guī)模的時候，企業(yè)普遍會將規(guī)?；鳛榈谝贿x擇，因為規(guī)?；?/p>