中原地塊價(jià)值分析

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1、[中原研究]城東融創(chuàng)地塊價(jià)值分析隨著拍賣師最后一槌落下，有著“中產(chǎn)城東地眼”美譽(yù)的306畝地塊，以130萬(wàn)元/畝的價(jià)格被成都融創(chuàng)置地有限公司拍走，成交價(jià)與起拍價(jià)的比率僅為8.3%。此次競(jìng)拍并沒有想象中那樣慘烈，僅僅經(jīng)過9輪共20分鐘的鏖戰(zhàn)。亦標(biāo)志著融創(chuàng)在成都的房產(chǎn)開發(fā)步入實(shí)質(zhì)性階段。一、?拍賣地塊及周邊現(xiàn)狀“中產(chǎn)城東地眼”的總面積為306.0767畝，位于三環(huán)路、成龍公路、四川師范大學(xué)合圍區(qū)域，用地規(guī)劃性質(zhì)為二類居住用地（公建配套用地）兼容商業(yè)用地。地塊分為A、B、C三個(gè)相連板塊，略成“品”字形分布，整

2、體形狀方正，利于房產(chǎn)開發(fā)，其中A、B兩地塊將被一條寬約20米的市政規(guī)劃路自然分割。經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)：從二環(huán)路起，東潤(rùn)楓景、萬(wàn)科城市花園、學(xué)府芳鄰、雅郡、校園春天廣場(chǎng)、卓錦城等樓盤在成龍路沿線接連不斷。由于錦江區(qū)政府也擬將整體搬遷到地塊附近，區(qū)域政治中心所產(chǎn)生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，對(duì)該地塊的價(jià)值提升不可估量。表一：宗地基本情況及要求宗地位置凈用地面積（平方米）土地用途及使用年限規(guī)劃設(shè)計(jì)條件容積率建筑密度建筑高度（米）綠地率用地使用性質(zhì)錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)大觀村1、2組、新華村5組、華新村3組204051.17㎡合306

3、.0767畝住宅70年商業(yè)40年A≤2.3A≤30%A：多層≤24中高層≤40≥30%二類居住用地（公建配套用地）、A、B、C地塊可兼容的商業(yè)用地面積均≤10%。B≤4.0B≤23%B：住宅≥60C≤2.3C≤30%C：多層≤24中高層≤40二、?市場(chǎng)地價(jià)分析我們選取了地塊周邊鄰近的三個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目（二個(gè)在售、一個(gè)已售罄），作為本地塊價(jià)值估算的參照，其平均銷售價(jià)格在3600元/㎡左右，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格突破4500元/平方米，見下表：表二：地塊周邊代表項(xiàng)目情況列表項(xiàng)目名稱占地面積（平方米）總建筑面積（平方米）平均

4、價(jià)格（元/平方米）建筑形態(tài)彩域4萬(wàn)6萬(wàn)4200花園洋房+小高層雅郡6萬(wàn)10萬(wàn)3500多層+小高層校園春天（已售完）————住宅：3100商鋪：11000多層+商業(yè)街區(qū)假設(shè)該項(xiàng)目在1年后推出，結(jié)合項(xiàng)目特征并參照該區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售價(jià)格趨勢(shì)來看，預(yù)計(jì)其住宅部分銷售價(jià)格在3500元/平方米左右，商業(yè)部分銷售價(jià)格在7000元/平方米左右。若按照此價(jià)格水平，商業(yè)總量不超過總建面的10%，結(jié)合地塊規(guī)劃容積率2.3和4的要求，可測(cè)算出該地塊的市場(chǎng)價(jià)值--平均每畝地價(jià)的價(jià)格：首先，進(jìn)行地塊建筑面積測(cè)算（可由規(guī)劃方案測(cè)算

5、得出，見下表）：表三：建筑面積測(cè)算?容積率取值計(jì)算值（平方米）計(jì)算內(nèi)容建筑面積（地塊A、C）2.3（70905.4+52767.61）×2.3284448（地塊B）4.063600×4.0254400公建部分1.016778.16×1.016778.16總建筑面積——284448＋254400＋16778.16555626.16可銷售面積——555626.16－16778.16（其中商業(yè)占10%）538848（其中商業(yè)占53884.8）由此可得，該項(xiàng)目的總建筑面積為555626.16平方米，可銷售面積為

6、538848平方米。然后，我們采用收益還原法對(duì)該項(xiàng)目地價(jià)進(jìn)行初步計(jì)算，計(jì)算過程中按利潤(rùn)率30%計(jì)算，則開發(fā)成本（W）=總銷售收入÷（1＋毛利潤(rùn)率）=總銷售收入÷1.3；在房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到的開發(fā)成本又可以分解為以下項(xiàng)目：表四：項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用明細(xì)（此處略）從以上的結(jié)果不難看出，通過收益還原法測(cè)算出的該宗土地的價(jià)格為140.3萬(wàn)元/畝，高于本次起拍價(jià)格20.3萬(wàn)元/畝，高于實(shí)際成交價(jià)10.3萬(wàn)元/畝。三、?價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)表四的項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用的詳細(xì)列表，我們可以現(xiàn)在土地的實(shí)際成交價(jià)格130萬(wàn)元/畝為基礎(chǔ)，結(jié)合項(xiàng)

7、目預(yù)估的利潤(rùn)率，分析該項(xiàng)目開發(fā)后的住宅銷售價(jià)格（商業(yè)部分仍以7000元/㎡計(jì)算）。開發(fā)成本W(wǎng)=前期工程費(fèi)A＋建安工程費(fèi)B＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)C＋管理費(fèi)用D??????＋銷售費(fèi)用E＋財(cái)務(wù)費(fèi)用F＋營(yíng)業(yè)稅及附加G＋行政收費(fèi)H?????＋不可預(yù)見費(fèi)J＋土地管理費(fèi)及土地拆遷費(fèi)K＋土地成本L總銷售收入S=開發(fā)成本W(wǎng)×1。4經(jīng)過計(jì)算：住宅銷售價(jià)格P=3253元/平方米，與預(yù)測(cè)地價(jià)時(shí)所預(yù)設(shè)的3500元/平方米相比低了247元/平方米，約7個(gè)百分點(diǎn)。四、?樓盤競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)該地塊為融創(chuàng)集團(tuán)在成都市內(nèi)拿到的第一塊地，有意將其建成城東川師

8、大附近的小高層建筑集群，屆時(shí)城東成龍路板塊勢(shì)必形成成都高尚社區(qū)的又一集中區(qū)域，與卓錦城、萬(wàn)科、雅郡等中高檔樓盤相呼應(yīng)。按照相關(guān)手續(xù)辦理的程序和時(shí)間來看，該地塊推出房產(chǎn)的時(shí)間至少在明年中，但根據(jù)現(xiàn)在該區(qū)域的發(fā)展，明年上半年將是雅郡、卓錦城等樓盤集中放量的時(shí)候，將與地塊形成強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)。如果能避其鋒芒，待周邊房產(chǎn)被充分炒熱之后，則該地塊的房產(chǎn)銷售價(jià)格可達(dá)到更高水平。