地產(chǎn)融資有限開閘

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1、地產(chǎn)融資有限開閘　　一家不起眼的地產(chǎn)公司最近特別受關(guān)注。新湖中寶（600208.SH）8月1日公布非公開發(fā)行股票預(yù)案，計劃對不超過十名特定對象發(fā)行不超過17.91億股，募集總金額不超過55億元。　　這項看起來非常普通的再融資計劃，卻令地產(chǎn)界精神一振。市場揣測，對地產(chǎn)商封閉了三年多的二級市場再融資，是否即將再度開啟?！　∽?月開始，包括東華實業(yè)（600393.SH）、萊茵置業(yè)（000558.SZ）、金豐投資（600606.SH）、宋都股份（600077.SH）、迪馬股份（600565.SH）、榮豐控股（000668.SZ）、中天城投（00054

2、0.SZ）等眾多地產(chǎn)公司接連停牌，將市場的猜測推至頂點。　　“只要涉及居民住宅類，即‘國五條’主要調(diào)控的對象，證監(jiān)會都不支持其重大資產(chǎn)重組、再融資和IPO行為?！弊C監(jiān)會發(fā)言人江向陽對《財經(jīng)》記者說。他反復(fù)強調(diào)，仍會堅決貫徹“國五條”。　　江向陽表示，新湖中寶募集資金是用于棚戶區(qū)改造項目，這和“居民住房”是兩個概念。房地產(chǎn)調(diào)控政策的尺度和口徑已經(jīng)十分清楚，建議企業(yè)根據(jù)自身的情況進行判斷?！　∵@一說法，與自2010年以來凡是“涉房”的企業(yè)或業(yè)務(wù)一律免談再融資的政策，在松緊度上已有明顯差異。　　在7月30日結(jié)束的中央政治局工作會議上，新領(lǐng)導(dǎo)班子并無

3、過去“加強房地產(chǎn)調(diào)控、促進房價合理回歸”等表態(tài)，反而表示要促進地產(chǎn)行業(yè)“平穩(wěn)健康發(fā)展”，這一新跡象令市場更加樂觀。7月30日結(jié)束的中央政治局工作會議上，新領(lǐng)導(dǎo)班子表示要促進地產(chǎn)行業(yè)“平穩(wěn)健康發(fā)展”。　　在經(jīng)濟疲軟的大環(huán)境下，政府此舉有保增長的考量，同時也應(yīng)是為地產(chǎn)行業(yè)的長期政策定調(diào)，即將過去以行政抑制為導(dǎo)向的調(diào)控方式向以市場為主導(dǎo)，政府進行長期制度建設(shè)的方式轉(zhuǎn)型?！　∷^的長效機制的建設(shè)，不是簡單地打壓或放松，而應(yīng)是一整套制度設(shè)計，它至少應(yīng)該包括以房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)高端需求、以土地制度改革和首套房貸款優(yōu)惠支持中端需求、以保障房覆蓋低端需求、以拓展融資

4、途徑等措施給予地產(chǎn)業(yè)金融配套政策等內(nèi)容?！　≡谶@一套制度設(shè)計沒有完成之前，房市再融資的開放仍將僅限于保障房項目、城鎮(zhèn)化概念和商業(yè)物業(yè)等，對住宅開發(fā)的再融資開放短期內(nèi)幾無可能。局部放開　　2010年起政府暫停了所有地產(chǎn)公司的IPO申報，以及關(guān)閉上市地產(chǎn)公司的再融資渠道，試圖以此方式壓縮企業(yè)資金流，使得企業(yè)無力高價拍地，并進一步達到控制房價的目的?！　　斑@種干預(yù)催生出許多不正常的發(fā)展路徑，反倒推高了成本，最終造成消費者的高負擔(dān)?！笔讋?chuàng)董事長劉曉光8月4日公開表示，他認為恢復(fù)房地產(chǎn)上市公司再融資功能，是最基本的發(fā)展需要?！　∷^不正常的發(fā)展路徑，指

5、在拿不到便宜資金的情況下，許多中小開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)投信托等更加昂貴的融資方式，結(jié)果造成龐大的“影子”銀行?！　　捌鋵崗娜ツ觊_始，房地產(chǎn)再融資政策就有所松動?！蹦橙掏缎胁慷驴偨?jīng)理告訴《財經(jīng)》記者。據(jù)他描述，2010年的時候只要是有“涉房”業(yè)務(wù)的上市公司，政府一律不支持其再融資或者重大資產(chǎn)重組。而去年下半年開始，主業(yè)為非房地產(chǎn)的上市公司（房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重在20%以下），證監(jiān)會已經(jīng)開始接受相關(guān)的再融資申報材料?！　∷瑫r強調(diào)，證監(jiān)會要求再融資募投項目必須是“非住宅類”項目，這跟江向陽的口徑基本一致?！　「鶕?jù)新湖中寶公告，募集的55億元資金將用于公司

6、在上海普陀及閘北棚戶區(qū)的兩個改造項目，其中新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段投入30億元，青藍國際投入25億元。公告中稱，該募資投向符合國家的相關(guān)政策?！　?月26日，李克強總理在國務(wù)院常務(wù)會議上表示，棚戶區(qū)改造既是重大民生工程，也是重大發(fā)展工程，可以有效拉動投資、消費需求，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。緊接著，7月12日住建部發(fā)布對《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》的解讀，表示各級政府要加大資金支持力度，完善政策、強化措施，破解棚戶區(qū)改造面臨的資金籌措等難題，確保五年內(nèi)改造1000萬戶?！　　氨Ｕ闲宰》亢团c城鎮(zhèn)化概念相符的項目，會率先得到IPO或者融資放

7、開的支持?！标柟庑聵I(yè)地產(chǎn)股份有限公司助理總裁張和平對《財經(jīng)》記者表示?！　∷嘎?，對于這些政策類型的企業(yè)以及商業(yè)物業(yè)而言，其他的一些融資渠道也正在得到監(jiān)管層的默許，比如海印股份（000861.SZ）今年進行的資產(chǎn)證券化嘗試。該公司5月發(fā)布非公開增發(fā)預(yù)案，以旗下商業(yè)物業(yè)的未來租金為基礎(chǔ)資產(chǎn)，擬提前變現(xiàn)資金16億元?！　埡推皆u價說，這是2010年至今唯一一個從公司層面做融資的全新嘗試。目前來看，監(jiān)管機構(gòu)對海印股份的資產(chǎn)證券化嘗試也是比較支持的?！　“懠易欤?00663.SH）在內(nèi)的一些以商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)的公司，也都在做短期融資和中期票據(jù)融資。

8、這些融資是在銀行間交易市場完成的，投資者以銀行為主，融資規(guī)模最大的能做到凈資產(chǎn)的40%左右。這也是最近比較熱門的新興融資渠道，而監(jiān)管層對此釋放的信號也相對積極?！　?/p>