上海萬(wàn)兆家園——疊彩人家營(yíng)銷策劃案例

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1、萬(wàn)兆家園“疊彩人家”營(yíng)銷策劃案例兵法云：“謀定而后動(dòng)”，在日趨發(fā)展成熟的樓市銷售中，樓盤要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃就必須做到位，專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司在銷售過程中的重要性顯得越來越重要。目前，上海許多發(fā)展商開始打破“自產(chǎn)自銷”的開發(fā)陳規(guī)，引進(jìn)專業(yè)營(yíng)銷公司，全程參與項(xiàng)目的地塊評(píng)估、規(guī)劃顧問、營(yíng)銷企劃到銷售執(zhí)行的整個(gè)開發(fā)過程。上海萬(wàn)兆地產(chǎn)開發(fā)的萬(wàn)兆家園首期“疊彩人家”，就是由具備多年房產(chǎn)營(yíng)銷專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的上海安瑞擔(dān)任全程代理獲得銷售成功的范例，疊彩人家在６個(gè)月內(nèi)銷售５００００平方米的業(yè)績(jī)讓行業(yè)刮目相看，在

2、萬(wàn)兆的帶動(dòng)下，許多發(fā)展商賣樓盤的時(shí)候，都采用了請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)前期介入營(yíng)銷企劃，全程代理的運(yùn)作模式。16萬(wàn)兆家園“疊彩人家”營(yíng)銷策劃案例兵法云：“謀定而后動(dòng)”，在日趨發(fā)展成熟的樓市銷售中，樓盤要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃就必須做到位，專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司在銷售過程中的重要性顯得越來越重要。目前，上海許多發(fā)展商開始打破“自產(chǎn)自銷”的開發(fā)陳規(guī)，引進(jìn)專業(yè)營(yíng)銷公司，全程參與項(xiàng)目的地塊評(píng)估、規(guī)劃顧問、營(yíng)銷企劃到銷售執(zhí)行的整個(gè)開發(fā)過程。上海萬(wàn)兆地產(chǎn)開發(fā)的萬(wàn)兆家園首期“疊彩人家”，就是由具備多年房產(chǎn)營(yíng)銷專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的上海

3、安瑞擔(dān)任全程代理獲得銷售成功的范例，疊彩人家在６個(gè)月內(nèi)銷售５００００平方米的業(yè)績(jī)讓行業(yè)刮目相看，在萬(wàn)兆的帶動(dòng)下，許多發(fā)展商賣樓盤的時(shí)候，都采用了請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)前期介入營(yíng)銷企劃，全程代理的運(yùn)作模式。16由萬(wàn)兆策劃的疊彩人家，思路清晰：其在消除市場(chǎng)消費(fèi)延遲、排除市場(chǎng)競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)、建立客戶購(gòu)買信任、創(chuàng)造產(chǎn)品需求強(qiáng)度方面都有獨(dú)到之處。請(qǐng)看本期萬(wàn)兆家園“疊彩人家”營(yíng)銷策劃案例。１市場(chǎng)背景★上海市大背景以市場(chǎng)容量為標(biāo)志，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為全國(guó)乃至全世界最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來大背景趨好，上海房市開始

4、轉(zhuǎn)暖。１．土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)回落，供求關(guān)系趨于平衡２０００年，在新土地法實(shí)施的背景下，上海市府繼續(xù)對(duì)土地的供給實(shí)施嚴(yán)格控制，較為有效地抑制了一級(jí)市場(chǎng)，２０００年一季度土地出讓面積１８８萬(wàn)平方米，較去年同期減少６％。其中，內(nèi)銷商品房出讓面積較去年同期減少４９％，外銷商品房較去年同期減少７６％。從預(yù)售情況來看，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積呈明顯下降趨勢(shì)，而與此對(duì)應(yīng)的已登記商品房預(yù)售面積呈大幅上升態(tài)勢(shì)，供求比從１９９７年的４．２６１降為２０００年的１．０７１；從銷售來看，需求增幅超過供應(yīng)增幅，供求之比由１９９７年

5、的１．６５１降至２０００年的１．０７１。尤其是商品住宅銷售，１９９９年首次出現(xiàn)當(dāng)年銷售量與當(dāng)年竣工量基本持平態(tài)勢(shì)。２．市場(chǎng)需求增長(zhǎng)較快新建商品房增長(zhǎng)迅速，由１９９５年的５６７．６６萬(wàn)平方米的銷售面積增長(zhǎng)到１９９９年的１３２８．６７萬(wàn)平方米。２０００年一季度批準(zhǔn)預(yù)售的面積近２８萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)３４％，其中內(nèi)銷房面積２６７４７００平方米，比去年同期增加４８％。明顯放大的投放量使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，迫使各家樓盤都要加大廣告投入，以爭(zhēng)取市場(chǎng)份額。３．內(nèi)銷商品房保持良好的銷售勢(shì)頭，但呈現(xiàn)量增價(jià)跌的狀

6、態(tài)今年一季度內(nèi)銷房批準(zhǔn)銷售面積３０２．３萬(wàn)平方米，同期已登記的內(nèi)銷房銷售面積２３０．８萬(wàn)平方米，比１９９８年同期增長(zhǎng)１２６％，增幅一倍有余。內(nèi)銷房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積之比由去年同期的１．３６１進(jìn)一步降到１．１９１。今年前６個(gè)月商品房預(yù)售面積４９０萬(wàn)平方米，銷售面積５４６萬(wàn)平方米，成交金額１９９．３６億元，分別比去年同期增長(zhǎng)６４％、８４％和６１％，但是平均價(jià)格卻下跌了。４．個(gè)人購(gòu)房成為住宅市場(chǎng)主力軍１９９５年，個(gè)人購(gòu)房?jī)H占３４％，１９９９年達(dá)到８１．１７％，16外銷商品房銷售中屬于個(gè)人購(gòu)買的

7、５８３套，占６８．７％，預(yù)售中屬個(gè)人購(gòu)買的２２７９０套，占預(yù)售總額的９５．９％，內(nèi)銷商品房銷售中屬個(gè)人購(gòu)買的２２７７２套，占９１．３９％，預(yù)售中屬個(gè)人購(gòu)買的２０８６２套，占預(yù)售總額９６．９％。伴隨著進(jìn)入ＷＴＯ的臨近，境內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)以及一些傳統(tǒng)財(cái)團(tuán)紛紛看好上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一旦時(shí)機(jī)成熟，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)新增幾個(gè)超級(jí)大開發(fā)商將并不為奇。２競(jìng)爭(zhēng)情況★區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)１．１９９７年以來，七寶地區(qū)商品房上市量很小，尤其品牌項(xiàng)目除城市花園推陳出新之外幾乎無(wú)量，而東方花園、廣海花園等項(xiàng)目對(duì)一期疊彩人家尚不構(gòu)成威脅

8、。２．在區(qū)域內(nèi)，客戶拿來做比較，最頻繁的肯定是萬(wàn)科城市花園。能做到這一點(diǎn)恰恰又是項(xiàng)目可能的成功所在。項(xiàng)目在塑造產(chǎn)品的同時(shí)可以利用價(jià)格落差勝出，可謂“產(chǎn)品讓人心動(dòng)，價(jià)格讓人行動(dòng)”。３．東蘭興城是區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。疊彩人家所處區(qū)域是七寶地區(qū)除七莘路沿線外另一集中開發(fā)地區(qū)，該區(qū)域在配套、交通等方面也較為成熟，同時(shí)在與市中心的距離方面有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。在產(chǎn)品規(guī)模、建筑規(guī)劃和價(jià)格定位上對(duì)項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)。16區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)１．由于疊彩人家的市場(chǎng)定位和莘莊、梅隴等兄弟區(qū)域的個(gè)案性