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《48個地產(chǎn)項目成功營銷策劃案例軟文爛尾背景輝煌銷售——萬兆家園“疊彩人家”營銷策劃案例》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在應用文檔-天天文庫。
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10、企業(yè)sohu房產(chǎn)首頁>新聞中心>經(jīng)典案例爛尾背景輝煌銷售——萬兆家園“疊彩人家”營銷策劃案例--------------------------------------------------------------------------------house.sohu.com2003年02月20日13:27張輝中國經(jīng)營報 ?。薄⑹袌霰尘啊 ∫允袌鋈萘繛闃酥?，上海房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為全國乃至全世界最大的房地產(chǎn)市場
11、，上海的房地產(chǎn)市場近年來大背景趨好，上海房市開始轉暖。土地一級市場供應回落，供求關系趨于平衡。市場需求增長較快，新建商品房增長迅速。明顯放大的投放量使市場競爭空前激烈，迫使各家樓盤都要加大廣告投入，以爭取市場份額。內(nèi)銷商品房保持良好的銷售勢頭，但呈現(xiàn)量增價跌的狀態(tài)。個人購房成為住宅市場主力軍。伴隨著進入ＷＴＯ的臨近，境內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)以及一些傳統(tǒng)財團紛紛看好上海的房地產(chǎn)市場，一旦時機成熟，上海的房地產(chǎn)市場新增幾個超級大開發(fā)商將并不為奇?！ 。病⒏偁幥闆r 區(qū)域內(nèi)競爭。１９９７年以來，七寶地區(qū)商品房上市量很小，尤其品牌項目除城市花園推陳
12、出新之外幾乎無量，而東方花園、廣?；▓@等項目對一期疊彩人家尚不構成威脅。在區(qū)域內(nèi)，客戶拿來做比較，最頻繁的肯定是萬科城市花園。能做到這一點恰恰又是項目可能的成功所在。項目在塑造產(chǎn)品的同時可以利用價格落差勝出，可謂產(chǎn)品讓人心動，價格讓人行動。東蘭興城是區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的最大競爭對手。疊彩人家所處區(qū)域是七寶地區(qū)除七莘路沿線外另一集中開發(fā)地區(qū)，該區(qū)域在配套、交通等方面也較為成熟，同時在與市中心的距離方面有絕對優(yōu)勢。在產(chǎn)品規(guī)模、建筑規(guī)劃和價格定位上對項目會產(chǎn)生直接競爭?！ ≠Y料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)http://www.fdcew.com只負責收集
13、、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫http://www.fdcew.com區(qū)域間競爭。由于疊彩人家的市場定位和莘莊、梅隴等兄弟區(qū)域的個案性質(zhì)更趨接近，因此區(qū)域外的競爭也更為激烈。這類競爭對于疊彩人家的區(qū)域性客戶影響不大，但對于地緣性客戶卻會形成較大分流。區(qū)域間的競爭主要發(fā)生在同一價格帶上，綜觀整個項目所處區(qū)域，目前對于七寶地區(qū)威脅比較大的區(qū)域有兩個：一是顧戴路西段，目前均價在２７００元～３５００元，主要有新時代花園和東苑半島花園；
14、二是莘莊南面的春申城，這兩個區(qū)域目前的生活配套設施較為缺乏，但因為土地供應量大，已經(jīng)形成板塊聯(lián)動效應，前景看好，而且目前價位在３０００元～３５００元／平方米左右，這兩個區(qū)域對于徐匯區(qū)的地緣性客戶影響較大。新時代花園，位于顧戴路虹莘路，總建筑面積２０萬平方米，以多層為主，有少量小高層規(guī)劃，房型合理而且較為實惠，以二房（兩室）為主力，主力面積為８０～９４平方米，一期多層均價２７００元，二期多層均價２９００元，小高層均價３１００元，該項目將對于疊彩人家的客源形成相對較大的分流，隨著顧戴路的炒作，其競爭力會有所加強。東苑半島花園。位于顧戴路、外
15、環(huán)線以內(nèi)，總建２０萬平方米，規(guī)劃有人工水景，有聯(lián)體別墅、多層和小高層三種產(chǎn)品，房型方面保留了東苑一貫的錯層做法，同時增加了平面和復式結構。一期于９月１６日開盤，累計至開盤當日銷售約７０～８０套，多層均價約３３００元／平方米，小高層均價約３５００元／平方米，地段、規(guī)模、環(huán)境、價格以及品牌都將對疊彩人家形成強有力的威脅?！ 。?、產(chǎn)品分析 說起疊彩人家的立地條件，有必要提到其前身黎明花園，由于原房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理不善被迫停工，當時已賣出２０２戶，同時拖欠施工單位１０００多萬。業(yè)主已有１００戶住進去，小區(qū)烏煙瘴氣，居民的配套設施極不完善，無水
16、、無電，蚊蠅滋生，嚴重影響七寶古鎮(zhèn)的社會形象。為此，已入住的業(yè)主多次到區(qū)里、市里靜坐，上訪，此地塊一度成為市、區(qū)、鎮(zhèn)三級政府部門的一塊心病。上海市市委責成七寶鎮(zhèn)具體解決，成立專門處理小組。為切實解決問題，七寶鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府曾找了多家發(fā)展商，最終均因該地塊社會影響太差，眾多發(fā)展商無人敢承擔如此風險。另一方面，房型方面，二房中７０％以上為６０～７０平方米左右，三房全部８４平方米左右，主流房型與當前市場消費水準尚有差距，一梯四戶、暗廳暗衛(wèi)、朝北客廳等設計亦屬滯后，環(huán)境方面，原規(guī)劃無甚特色，亦無大面積集中綠地，而緊臨基地的蒲匯塘污染嚴重，臟、亂，差一
17、目了然。離市區(qū)無明顯交通優(yōu)勢，加上區(qū)域內(nèi)中低檔樓盤眾多，除萬科城市花園一直保持高品質(zhì)樓盤形象外，整個七寶都處于低水平競爭，無法成為市場熱點。但是，越專業(yè)的眼光越善于發(fā)現(xiàn)隱藏的機遇，越專業(yè)的團隊越懂得將表面的
