資源描述：
《48個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功營(yíng)銷策劃案例軟文爛尾背景輝煌銷售——萬(wàn)兆家園“疊彩人家”營(yíng)銷策劃案例》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫(kù)。
1、房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)http://www.fdcew.com首頁(yè)
2、新聞
3、短信
4、彩信
5、郵件
6、搜Ｑ
7、商城
8、搜索
9、論壇
10、企業(yè)sohu房產(chǎn)首頁(yè)>新聞中心>經(jīng)典案例爛尾背景輝煌銷售——萬(wàn)兆家園“疊彩人家”營(yíng)銷策劃案例--------------------------------------------------------------------------------house.sohu.com2003年02月20日13:27張輝中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) １、市場(chǎng)背景 以市場(chǎng)容量為標(biāo)志，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為全國(guó)乃至全世界最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)
11、，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)大背景趨好，上海房市開(kāi)始轉(zhuǎn)暖。土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)回落，供求關(guān)系趨于平衡。市場(chǎng)需求增長(zhǎng)較快，新建商品房增長(zhǎng)迅速。明顯放大的投放量使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，迫使各家樓盤都要加大廣告投入，以爭(zhēng)取市場(chǎng)份額。內(nèi)銷商品房保持良好的銷售勢(shì)頭，但呈現(xiàn)量增價(jià)跌的狀態(tài)。個(gè)人購(gòu)房成為住宅市場(chǎng)主力軍。伴隨著進(jìn)入ＷＴＯ的臨近，境內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)以及一些傳統(tǒng)財(cái)團(tuán)紛紛看好上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一旦時(shí)機(jī)成熟，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)新增幾個(gè)超級(jí)大開(kāi)發(fā)商將并不為奇。 ?。?、競(jìng)爭(zhēng)情況 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)。１９９７年以來(lái)，七寶地區(qū)商品房上市量很小，尤其品牌項(xiàng)目除城市花園推陳
12、出新之外幾乎無(wú)量，而東方花園、廣海花園等項(xiàng)目對(duì)一期疊彩人家尚不構(gòu)成威脅。在區(qū)域內(nèi)，客戶拿來(lái)做比較，最頻繁的肯定是萬(wàn)科城市花園。能做到這一點(diǎn)恰恰又是項(xiàng)目可能的成功所在。項(xiàng)目在塑造產(chǎn)品的同時(shí)可以利用價(jià)格落差勝出，可謂產(chǎn)品讓人心動(dòng)，價(jià)格讓人行動(dòng)。東蘭興城是區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。疊彩人家所處區(qū)域是七寶地區(qū)除七莘路沿線外另一集中開(kāi)發(fā)地區(qū)，該區(qū)域在配套、交通等方面也較為成熟，同時(shí)在與市中心的距離方面有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。在產(chǎn)品規(guī)模、建筑規(guī)劃和價(jià)格定位上對(duì)項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)?！ ≠Y料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)http://www.fdcew.com只負(fù)責(zé)收集
13、、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)http://www.fdcew.com區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)。由于疊彩人家的市場(chǎng)定位和莘莊、梅隴等兄弟區(qū)域的個(gè)案性質(zhì)更趨接近，因此區(qū)域外的競(jìng)爭(zhēng)也更為激烈。這類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于疊彩人家的區(qū)域性客戶影響不大，但對(duì)于地緣性客戶卻會(huì)形成較大分流。區(qū)域間的競(jìng)爭(zhēng)主要發(fā)生在同一價(jià)格帶上，綜觀整個(gè)項(xiàng)目所處區(qū)域，目前對(duì)于七寶地區(qū)威脅比較大的區(qū)域有兩個(gè)：一是顧戴路西段，目前均價(jià)在２７００元～３５００元，主要有新時(shí)代花園和東苑半島花園；
14、二是莘莊南面的春申城，這兩個(gè)區(qū)域目前的生活配套設(shè)施較為缺乏，但因?yàn)橥恋毓?yīng)量大，已經(jīng)形成板塊聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，前景看好，而且目前價(jià)位在３０００元～３５００元／平方米左右，這兩個(gè)區(qū)域?qū)τ谛靺R區(qū)的地緣性客戶影響較大。新時(shí)代花園，位于顧戴路虹莘路，總建筑面積２０萬(wàn)平方米，以多層為主，有少量小高層規(guī)劃，房型合理而且較為實(shí)惠，以二房（兩室）為主力，主力面積為８０～９４平方米，一期多層均價(jià)２７００元，二期多層均價(jià)２９００元，小高層均價(jià)３１００元，該項(xiàng)目將對(duì)于疊彩人家的客源形成相對(duì)較大的分流，隨著顧戴路的炒作，其競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)有所加強(qiáng)。東苑半島花園。位于顧戴路、外
15、環(huán)線以內(nèi)，總建２０萬(wàn)平方米，規(guī)劃有人工水景，有聯(lián)體別墅、多層和小高層三種產(chǎn)品，房型方面保留了東苑一貫的錯(cuò)層做法，同時(shí)增加了平面和復(fù)式結(jié)構(gòu)。一期于９月１６日開(kāi)盤，累計(jì)至開(kāi)盤當(dāng)日銷售約７０～８０套，多層均價(jià)約３３００元／平方米，小高層均價(jià)約３５００元／平方米，地段、規(guī)模、環(huán)境、價(jià)格以及品牌都將對(duì)疊彩人家形成強(qiáng)有力的威脅?！ 。?、產(chǎn)品分析 說(shuō)起疊彩人家的立地條件，有必要提到其前身黎明花園，由于原房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)管理不善被迫停工，當(dāng)時(shí)已賣出２０２戶，同時(shí)拖欠施工單位１０００多萬(wàn)。業(yè)主已有１００戶住進(jìn)去，小區(qū)烏煙瘴氣，居民的配套設(shè)施極不完善，無(wú)水
16、、無(wú)電，蚊蠅滋生，嚴(yán)重影響七寶古鎮(zhèn)的社會(huì)形象。為此，已入住的業(yè)主多次到區(qū)里、市里靜坐，上訪，此地塊一度成為市、區(qū)、鎮(zhèn)三級(jí)政府部門的一塊心病。上海市市委責(zé)成七寶鎮(zhèn)具體解決，成立專門處理小組。為切實(shí)解決問(wèn)題，七寶鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府曾找了多家發(fā)展商，最終均因該地塊社會(huì)影響太差，眾多發(fā)展商無(wú)人敢承擔(dān)如此風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，房型方面，二房中７０％以上為６０～７０平方米左右，三房全部８４平方米左右，主流房型與當(dāng)前市場(chǎng)消費(fèi)水準(zhǔn)尚有差距，一梯四戶、暗廳暗衛(wèi)、朝北客廳等設(shè)計(jì)亦屬滯后，環(huán)境方面，原規(guī)劃無(wú)甚特色，亦無(wú)大面積集中綠地，而緊臨基地的蒲匯塘污染嚴(yán)重，臟、亂，差一
17、目了然。離市區(qū)無(wú)明顯交通優(yōu)勢(shì)，加上區(qū)域內(nèi)中低檔樓盤眾多，除萬(wàn)科城市花園一直保持高品質(zhì)樓盤形象外，整個(gè)七寶都處于低水平競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)法成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。但是，越專業(yè)的眼光越善于發(fā)現(xiàn)隱藏的機(jī)遇，越專業(yè)的團(tuán)隊(duì)越懂得將表面的
