惠州風(fēng)華世家項(xiàng)目營(yíng)銷策劃案

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1、包裝策略分析篇第一節(jié)地盤(pán)包裝1、形象墻：大面積、個(gè)性化的形象墻展示是對(duì)消費(fèi)者多層滲透的一個(gè)部分，同時(shí)可以吸引“眼球”，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。2、建筑主體：建筑主體選用大面積的條幅進(jìn)行包裝，是一種簡(jiǎn)單而成本低，同時(shí)具有實(shí)效和時(shí)效的包裝宣傳方式。1、前廣場(chǎng)、內(nèi)環(huán)境：室外的廣場(chǎng)狀態(tài)直接表達(dá)了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念，環(huán)境的提前展示是一種信心和實(shí)力的表現(xiàn)，戶外遮陽(yáng)傘與桌椅則體現(xiàn)了人性的關(guān)懷，項(xiàng)目?jī)r(jià)格支撐都源于這些細(xì)節(jié)的完美。1、看樓路線：注意點(diǎn)：通風(fēng)、采光良好，柔和色彩的運(yùn)用，燈光展板渲染氣氛，轉(zhuǎn)折處處理，信道中的導(dǎo)示。2、導(dǎo)示系統(tǒng)

2、：實(shí)效營(yíng)銷，昭示導(dǎo)示系統(tǒng)的有效運(yùn)用是區(qū)域性實(shí)效營(yíng)銷的重點(diǎn)工具。第一節(jié)售樓處1、售樓處的位置選擇本項(xiàng)目售樓處應(yīng)該放在演達(dá)一路靠近項(xiàng)目的一側(cè)，置于商場(chǎng)首層的靠南側(cè)位置，銷售通路和進(jìn)料口應(yīng)該完全隔離。1、裝修風(fēng)格要求售樓中心是直接面向客戶的場(chǎng)所，也是客戶評(píng)判發(fā)展商及項(xiàng)目質(zhì)素的重要考慮因素。本項(xiàng)目戶型的分極化，導(dǎo)致推廣的兩個(gè)階段客戶定位和形象定位差異明顯，前期“精致生活代言人”和后期“世家尊崇生活”的差異化要求項(xiàng)目售樓處在項(xiàng)目銷售前后也應(yīng)有所變化，因此售樓處的裝修要注意以下幾點(diǎn)：l售樓處的設(shè)計(jì)最好能夠彈性化，以滿足銷售

3、推廣在第一階段和第二階段上的差異性?？傄?guī)劃面積400平方米左右，第一階段只用200平方米，其它作后臺(tái)倉(cāng)庫(kù)使用，商鋪和大戶型推廣時(shí)，原來(lái)的后臺(tái)部分變?yōu)榍芭_(tái)，原來(lái)前臺(tái)適當(dāng)整修以調(diào)節(jié)適應(yīng)銷售的調(diào)整；l接待區(qū)布置正對(duì)售樓處入口，方便業(yè)務(wù)員看到來(lái)往客戶的位置，但應(yīng)該保持一定的角度，避免直視，導(dǎo)致客戶不自然；l在接待區(qū)要通過(guò)背景板營(yíng)造視覺(jué)焦點(diǎn)，背景板可以展示樓盤(pán)的LOGO、名稱，也可以用圖片展示一種氛圍，接待區(qū)燈光要作特別的處理，考慮天花的懸掛；l室內(nèi)燈光要明亮，重點(diǎn)地方要有燈光配合作為強(qiáng)調(diào)，如展示板、燈箱和背景板等；l配

4、合樓盤(pán)性質(zhì)（產(chǎn)品定位和形象、客戶定位）營(yíng)造氛圍，本項(xiàng)目應(yīng)該第一階段體現(xiàn)“溫馨、舒適和品質(zhì)感”第二階段的售樓處在第一階段的基礎(chǔ)上，增加豪華和尊貴的元素（不需要多的改變，只要改變部分符號(hào)元素就可以達(dá)到效果）；l主要賣點(diǎn)應(yīng)該有明確的展示，比如通過(guò)展板、模型和圖片等，此外必要的地方應(yīng)該布置小裝飾品和綠色鮮活元素。燈光效果酒吧式洽談區(qū)背景墻展示吊飾、背景墻、沙盤(pán)大屏幕電視放映區(qū)展板、POP1、功能區(qū)間的分布演達(dá)一路導(dǎo)示牌導(dǎo)示牌入口模型展示區(qū)接待洽談區(qū)辦公、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)茶室、影音區(qū)業(yè)務(wù)人員活動(dòng)區(qū)門(mén)前園林，景觀門(mén)前園林，景觀停車場(chǎng)

5、2、辦公用品銷售大廳——電話6部，飲水機(jī)1臺(tái)，音箱設(shè)備（提前接線）、無(wú)線MIC、大屏幕背投電視，空調(diào)接待臺(tái)（雙層），洽談桌椅8套、沙發(fā)1套、接待臺(tái)座椅8個(gè)，綠色植物若干經(jīng)理室——桌椅2張、辦公臺(tái)1張，文件柜，ISDN上網(wǎng)電腦，打印機(jī)、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、POS機(jī)、保險(xiǎn)柜、點(diǎn)鈔機(jī)各1臺(tái)；其他——更衣室衣柜和桌椅各1個(gè)，紙婁，煙灰缸，紙巾，復(fù)印紙以及銷售物料第一節(jié)樣板房1、樣板房選定原則及應(yīng)用l戶型占小區(qū)總戶數(shù)比例大、重點(diǎn)推介戶型及難點(diǎn)戶型，方便客戶參觀，能夠有一定的代表性l在本項(xiàng)目中112平方米的三房?jī)蓮d戶型占總套數(shù)

6、的近40%，可以設(shè)兩套樣板房；四房158平方米戶型和183平方米戶型各設(shè)一個(gè)樣板房；小兩房設(shè)一個(gè)樣板房；大三房也可以考慮設(shè)一個(gè)樣板房2、裝修的總體構(gòu)想本項(xiàng)目各個(gè)戶型所面對(duì)的客戶群相對(duì)是比較明顯的，我們?cè)跇影宸康难b修方面應(yīng)該以適應(yīng)各戶型的主力客戶為基本原則。典雅大三房——中層管理人員和專業(yè)技術(shù)人員、部分生意人和商販溫馨中三房——公務(wù)員及金融、學(xué)校、醫(yī)務(wù)人事、部分中層管理人員和專業(yè)技術(shù)人員舒適小四房——生意人和商販、中層管理人員和專業(yè)技術(shù)人員闊綽大四房——生意人和商販、部分企業(yè)老板及高層管個(gè)性小兩房——新興白領(lǐng)，部

7、分公務(wù)員及金融、學(xué)校、醫(yī)務(wù)人事?lián)耍瑯影宸康脑O(shè)立和裝修均應(yīng)從符合上述買家的身份特征和需求出發(fā)，提高物業(yè)品質(zhì)，突出戶型和結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，每個(gè)細(xì)節(jié)部分都充分考慮檔次和實(shí)用并重，給客戶居家生活的氛圍，做到實(shí)實(shí)在在煽情。在幾種不同風(fēng)格的樣板房中，我們針對(duì)幾類客戶具像描述，目的是根據(jù)他們的身份特征和喜好，使樣板房能夠引導(dǎo)客戶產(chǎn)生這樣的心理共鳴：這就是我心中所理想的，但一直沒(méi)有描述出來(lái)的生活。1、具體裝修建議1）典雅型房號(hào)戶主籍貫?zāi)挲g職業(yè)教育水平家庭人口日常生活習(xí)慣喜歡的房屋風(fēng)格大三房帶多功能房張一平王小麗廣東33TCL國(guó)際電工

8、品質(zhì)部主管酒店工作人員大專中專3看電視、讀《經(jīng)理人》，帶孩子到廣場(chǎng)放風(fēng)箏，在家做飯，兩個(gè)人去逛街，不管什么地方裝飾要雅致要有韻味，自己的房子是對(duì)自己的一個(gè)最大的藝術(shù)品，需要天天欣賞而不厭煩，客廳要有檔次，多用木材，穩(wěn)重色調(diào)多，局部裝飾有傳統(tǒng)色彩元素1）溫馨型房號(hào)戶主籍貫?zāi)挲g職業(yè)教育水平家庭人口日常生活習(xí)慣喜歡的房屋風(fēng)格中三房李亮張眉湖南30公務(wù)員護(hù)士本科大專2人（孩子即將誕生）聽(tīng)歌、輕