合富輝煌2006年上海市綠地和創(chuàng)營銷策劃報(bào)告

《合富輝煌2006年上海市綠地和創(chuàng)營銷策劃報(bào)告》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、合富輝煌2006年上海市綠地和創(chuàng)營銷策劃報(bào)告6月2006綠地“和創(chuàng)”營銷策劃報(bào)告HOWWhatWhoHow怎么樣目前寫字樓市場怎么樣是什么我們是什么樣的產(chǎn)品是誰我們的目標(biāo)客戶是誰怎么樣我們怎么樣抓住目標(biāo)客戶市場分析項(xiàng)目分析客戶群分析營銷策略“和創(chuàng)”的項(xiàng)目價(jià)值在哪里？這些價(jià)值吸引了哪些客戶，客戶從哪些市場信息的判斷選擇了和創(chuàng)？實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值、市場價(jià)值、客戶需求價(jià)值的對接，則完成了我們對和創(chuàng)的思考。價(jià)值對接關(guān)于“和創(chuàng)”的思考市場分析國家宏觀調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展合富觀點(diǎn)：宏觀經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大前提，上海近年來發(fā)展迅猛，國民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長，

2、這為房地產(chǎn)市場良性發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。商業(yè)物業(yè)租金預(yù)期再漲，預(yù)計(jì)2006年市中心零售物業(yè)的平均租金將會有8%-10%的增長辦公樓市場的租金及售價(jià)預(yù)計(jì)將有10%-12%的增長率預(yù)計(jì)高端住宅市場今年將是盤整期，由于投資者持觀望態(tài)度，高端住宅市場的售價(jià)將可能會持續(xù)向下調(diào)整的趨勢。宏觀房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r04年8月—06年4月寫字樓新增供應(yīng)量、成交量及成交均價(jià)走勢市場特點(diǎn)描述◇寫字樓市場供應(yīng)有限，甲級寫字樓市場持續(xù)活躍?！笥捎诳晒?yīng)較少，甲級寫字樓租金持續(xù)上揚(yáng)，租金同期上升近1.4%?！笊虾＜准墝懽謽卿N售市場的不成熟，導(dǎo)致了甲級寫字樓的售價(jià)微跌，售價(jià)同期下跌約2

3、.5%。市場縱覽寫字樓租金持續(xù)上漲，帶動產(chǎn)權(quán)式寫字樓供應(yīng)增加98年—05年上海6區(qū)寫字樓市場租金走勢◇2000年到06年初，上海市寫字樓整體租金上漲115%，而其中甲級寫字樓租金上漲80%?！?000年到06年初，上海市寫字樓整體售價(jià)上漲23%。合富總結(jié)1、對比甲級寫字樓的收益情況，自持經(jīng)營收益比短期套現(xiàn)，更能體現(xiàn)利潤最大化；2、針對目前甲級寫字樓市場狀況整體趨好的情況下，銷售周期長比快速去化能獲得更多利潤。市場租金分析存量新增供應(yīng)量單位：百萬平米97年—06年上海甲級寫字樓存量及新增供應(yīng)量至06年一季度，上海全市甲級寫字樓存量已達(dá)到約380萬平米；◇0

4、6年一季度，上海市甲級寫字樓新增供應(yīng)量約58800平米；目前上海甲級寫字樓市場各區(qū)占有率存量和供應(yīng)空置率目前全市甲級寫字樓空置率保持在6%以下。其中黃浦的空置率為3.2%，靜安的空置率約為2.3%。未來供應(yīng)量預(yù)計(jì)06年全年供應(yīng)量將控制在30萬平米以下，比去年同期有一定幅度下降。市場特點(diǎn)通過對05年全年的甲級寫字樓市場交易行為進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)有以下幾個(gè)特點(diǎn)◇對成本敏感的跨國公司尋找新的商務(wù)區(qū)域；◇整個(gè)市場供給緊缺，預(yù)租行為活躍；◇大租戶為能夠獲得所需空間，相互爭搶新落成項(xiàng)目?？罩寐始笆袌鎏攸c(diǎn)商圈名稱主力售價(jià)（元/平方米）主力租金（美元/平方米/天）代表樓盤南

5、京西路商圈/1-1.5梅隴鎮(zhèn)廣場恒隆廣場中信泰富廣場靜安寺商圈22000-300000.6-1中華企業(yè)大廈人民廣場商圈23000-400000.8-1.5來福仕廣場淮海路商圈/0.7-1.5香港廣場瑞安廣場◇持續(xù)不斷的穩(wěn)定需求使上海甲級寫字樓的平均成交租金不斷上升。◇目前全市甲級寫字樓的平均租金為每天每平米0.95美金?！笃渲徐o安、黃浦租金最高，分別為每天每平米1.17美金及1.03美金?！箢A(yù)計(jì)06年上海寫字樓市場仍有很高的上漲空間。部分商圈租售行情06年3月，國稅局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征企業(yè)所的稅。06年5月，九部委聯(lián)合下發(fā)國六條。人民幣升值預(yù)期加大美聯(lián)

6、儲利率上升開發(fā)成本有所提高，競爭環(huán)境更加公平。住宅市場監(jiān)管嚴(yán)厲，部分投資資金轉(zhuǎn)向商用物業(yè)。海外資金大量流入，06年海外投資上海地區(qū)大宗物業(yè)超過60億人民幣，總面積達(dá)32萬平米中小基金投資謹(jǐn)慎從政策面看上海地產(chǎn)市場，抑制住宅投機(jī)成為主旋律。而商用物業(yè)的持續(xù)加熱以及大環(huán)境的烘托，使未來的上海甲級寫字樓行情更為看好。政策走向小陸家嘴人民廣場南京西路淮海中路徐家匯綠地和創(chuàng)區(qū)位示意綠地和創(chuàng)項(xiàng)目處于武寧路、曹楊路之間，是上海市著名的城市走廊，向西對接滬寧線，從而輻射整個(gè)蘇南平原。項(xiàng)目所處于的點(diǎn)位于普陀區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)，整體形象有待改善。區(qū)位示意普陀區(qū)概況：為上海西區(qū)物貿(mào)中

7、心，陸上交通門戶、工業(yè)基地、人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，功能定位為商貿(mào)流通、居住休閑、生產(chǎn)加工、旅游服務(wù)。真北商務(wù)圈規(guī)劃成江浙兩省中小企業(yè)商務(wù)辦公的主要集中地區(qū)，總體規(guī)劃面積將達(dá)100萬平方米。長壽商業(yè)圈將建成一個(gè)區(qū)域性的休閑購物樂園。長風(fēng)旅游圈充分利用該區(qū)沿蘇州河的地域優(yōu)勢，在蘇州河沿岸建造親水平臺、露天濱水酒吧等。武寧文化圈滬西文化宮改造為集影視文化、娛樂、餐飲于一體的大型休閑中心———西宮。以西宮為核心，武寧區(qū)域在普陀區(qū)整體規(guī)劃中定位為高起點(diǎn)、現(xiàn)代化的區(qū)域性商業(yè)、商務(wù)、文化娛樂中心。道路規(guī)劃：形成“八橫八縱”的城市道路網(wǎng)絡(luò)。商業(yè)規(guī)劃：兩大市級商圈，四大區(qū)域中心。普

8、陀區(qū)概況及規(guī)劃長壽路商圈：中小型發(fā)展企業(yè)及少數(shù)新近搬遷于此外資企業(yè)，產(chǎn)品以小面積