株洲中房項(xiàng)目定位報(bào)告(合富輝煌)201

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1、株洲中房項(xiàng)目定位報(bào)告(合富輝煌)20112011年6月致:中房房地產(chǎn)開發(fā)有限公司株洲中房項(xiàng)目定位報(bào)告前言很榮幸能為貴司服務(wù)！本次匯報(bào)內(nèi)容為株洲中房項(xiàng)目定位方向建議。工作內(nèi)容涉及樓市調(diào)研、客戶訪談、地塊勘測(cè)等，針對(duì)土地、城市規(guī)劃、房產(chǎn)背景、在售項(xiàng)目等，在把握詳實(shí)的市場數(shù)據(jù)后，我們結(jié)合發(fā)展商愿景、自身經(jīng)驗(yàn)等，為項(xiàng)目發(fā)展方向提出建議。衷心希望能為貴司項(xiàng)目開發(fā)盡一份力！祝愿貴項(xiàng)目開發(fā)大吉！前期發(fā)展策劃工作思路導(dǎo)圖項(xiàng)目解讀及市場調(diào)研項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目屬性認(rèn)識(shí)開發(fā)目標(biāo)解讀市調(diào)工作內(nèi)容:項(xiàng)目地塊勘查區(qū)域規(guī)劃調(diào)查房地產(chǎn)市場

2、調(diào)研商業(yè)市場調(diào)研目標(biāo)客戶訪談專業(yè)人士銷售人員訪談住宅定位房地產(chǎn)發(fā)展背景小高、高層競爭價(jià)值體系特征客戶需求價(jià)值特征案例借鑒項(xiàng)目定位項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算地塊條件分析分期開發(fā)策略與經(jīng)濟(jì)測(cè)算精品戶型園林景觀建筑立面規(guī)劃布局其他細(xì)節(jié)第一階段第二階段第三階段住宅市場競爭格局各物業(yè)競爭格局與機(jī)會(huì)研判洋房√各物業(yè)價(jià)值體系研究商業(yè)定位商業(yè)物業(yè)市場研究純商業(yè)商業(yè)定位酒店政策導(dǎo)向城市介紹城市經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃項(xiàng)目屬性認(rèn)識(shí)城市概況全國首批重點(diǎn)建設(shè)工業(yè)城市之一，兩型社會(huì)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)之一地理位置：位于湖南省東部，湘江下游，南連本省衡陽、郴州兩市，西接

3、湘潭市，北與長沙市毗鄰。為長株潭城市群核心。人口：株洲市域總面積為11262平方千米，市域總?cè)丝跒?85.56萬人（2010年人口普查數(shù)據(jù)）；其中市區(qū)總面積535平方千米，總?cè)丝?00.2萬（2009年末數(shù)據(jù)）。2009年末，株洲市區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到102平方公里，位居全省第2位。城市性質(zhì)：株洲既是全國的老工業(yè)基地，又是新興的工業(yè)城市、工業(yè)發(fā)展重點(diǎn)基地、商業(yè)之都。株洲市制定的邁向21世紀(jì)目標(biāo)為構(gòu)筑電力機(jī)車城、汽車城、航空城、服飾城和有色金屬冶煉及深加工基地、新能源基地。城市定位總體戰(zhàn)略定位：實(shí)施“兩地一中心”戰(zhàn)略，進(jìn)一

4、步促進(jìn)株洲由較為單一的工業(yè)性城市向以重工業(yè)基地、出口商品生產(chǎn)基地和商貿(mào)金融信息中心為基本特征的多功能綜合性城市轉(zhuǎn)移和發(fā)展。城市遠(yuǎn)景空間發(fā)展結(jié)構(gòu)：“一主三區(qū)”：“一主”即城市快速環(huán)道為骨架的主城區(qū)，面積約150平方公里，是株洲主要核心地區(qū)；“三區(qū)”即新馬新城、云龍新城和遠(yuǎn)景納入市區(qū)的淥口城區(qū)。主城區(qū)新馬新城淥口城區(qū)云龍新城城市規(guī)模株洲市轄5區(qū)1市4縣，包括天元、蘆淞、荷塘、石峰、云龍五區(qū)和醴陵市、株洲縣、攸縣、茶陵縣、炎陵縣五縣市，以及113個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。其中天元區(qū)因在株洲湘江西側(cè)，習(xí)慣性稱之為河西，其余三個(gè)行政區(qū)籠統(tǒng)的稱之

5、為河?xùn)|。株洲市域總面積為11262平方千米，市域總?cè)丝跒?85.56萬人（2010年人口普查數(shù)據(jù)）；其中市區(qū)的總面積為535平方千米，總?cè)丝跒?00.2萬（2009年末數(shù)據(jù)）。株洲市2009年總?cè)丝谠诤细魇信判械谑晃?，總?cè)丝?82.80萬人。湖南省第二大城市，09年末市區(qū)建成面積達(dá)102平方公里，位居全省第2位。295.26湘潭12275.83湘西州132009年湖南各市人口排行141110987654321排序165.27張家界382.8株洲420.5婁底市470.55益陽市473.86郴州市508.88懷化市

6、519.56岳陽市586.66永州616.69常德市664.22長沙市739.8衡陽市764.14邵陽市總?cè)丝?萬)城市人口規(guī)模：2010株洲市域總?cè)丝跒?85.56萬人，僅比上年增長0.72%。（2010年人口普查數(shù)據(jù))。截止2009年年末，株洲總?cè)丝?82.8萬人，其中常住人口為373.4萬人。到規(guī)劃末期（2020年）：規(guī)劃到2020年，株洲市域人口達(dá)到425萬人，城市人口到達(dá)180－230萬人，城市化水平達(dá)到60%。城市人口人口增長速度慢城市經(jīng)濟(jì)——發(fā)展進(jìn)程初期中期晚期城市化進(jìn)程演示城市化率低于３０％為初期階段

7、，城市化的發(fā)展速度比較緩慢，是大發(fā)展的準(zhǔn)備階段。城市化率達(dá)３０％～７０％為中期階段，是城市化的加速階段，城市人口迅速增長城市化率超過７０％以后為晚期階段，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u趨成熟，城市人口保持平穩(wěn)。城市化率50.3%，城市進(jìn)程加快，房地產(chǎn)發(fā)展空間大。2009年株洲市總?cè)丝?82.8萬人，其中城鎮(zhèn)人口192.55萬，城鎮(zhèn)化水平達(dá)50.3%，城鎮(zhèn)化水平不斷提高。城市經(jīng)濟(jì)——GDP2010年湖南各市GDP總量排名14.7%712.27益陽市1014131211987654321排序增長率國民總值（億）城市14.5%242.48

8、張家界8.3%303.44湘西州14.8%674.92懷化市14.5%680.72婁底市14.6%730.33邵陽市14.4%767.01永州市15.2%894.01湘潭市15.2%1081.8郴州市15.3%1274.8株州市15.1%1420.34衡陽市15.2%1491.6常德市14.8%1539.36岳陽市15.5%4547長沙市國民經(jīng)