商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估

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1、商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估探析內(nèi)容提要基準(zhǔn)地價(jià)是我國地價(jià)體系中的核心,是其它各種地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的評估對規(guī)范地產(chǎn)市場、促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置、征收土地使用稅等方面起到了積極的作用。而且商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)對城市中心的形成和變動(dòng)起著決定作用，因此商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的評估十分重要。本文在探討基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，初步分析了商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的評估方法和評估思路，并以烏蘭花鎮(zhèn)2005年的兩個(gè)樣本點(diǎn)為例，具體分析了收益還原法和契價(jià)剝離法在商業(yè)用地地價(jià)評估中的應(yīng)用。關(guān)鍵詞：商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估AbstractBenchmarkp

2、riceisthecoreofChina'slandsystemisthestandardvarietyofotherland.BenchmarkLandPricesinstandardizingtheassessmentoftherealestatemarket,andpromoteoptimalallocationoflandresources,landusetaxhasplayedapositiverole.Andthebenchmarkpriceofcommerciallandinurbancenter

3、splayadecisiveroleintheformationandchange,sotheassessmentofstandardlandpriceofcommerciallandisveryimportant.Thisarticleexaminestheconnotationofbenchmarklandpricebasedonpreliminaryanalysisofthecommerciallandpremiumassessmentbaseandassessmentofideas,andtotaket

4、hetownofUlantwosamplepointsin2005,forexample,detailedanalysisoftheincomeapproachandthecontractpriceofpeelmethodInthecommerciallandpriceevaluationoftheapplication.keywords：CommerciallandStandardlandpriceEstimate朗顯示對應(yīng)的拉丁字符的拼音?字典朗讀顯示對應(yīng)的拉丁字符的拼音字典目錄一、基準(zhǔn)地價(jià)的涵義與特點(diǎn)1(

5、一)基準(zhǔn)地價(jià)的涵義1(二)基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)1二、基準(zhǔn)地價(jià)的評估思路1三、商業(yè)用地級別的劃分與確定1(一)土地定級因素選取及權(quán)重確定1(二)定級因素分值計(jì)算與級別劃分2四、商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的測算與確定3(一)樣本點(diǎn)地價(jià)的測算方法3(二)樣本地價(jià)的測算舉例4(三)樣本地價(jià)的修正5(四)級別基準(zhǔn)地價(jià)的確定模型6參考文獻(xiàn)：6商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估探析商業(yè)用地的估價(jià)是對城市中的商業(yè)用地,即從事商品流通的經(jīng)營和管理部門所使用的土地及其房屋建筑用地,包括商店、倉庫、貨棧、場地及營業(yè)辦公用房等用地的土地價(jià)格做出評估。商業(yè)用地是城市

6、中最重要的一種用地類型,它對于離市中心的遠(yuǎn)近和交通便捷程度等十分敏感,同樣的經(jīng)營項(xiàng)目和相同規(guī)模的商業(yè)企業(yè),分別處于市中心和市區(qū)邊緣,會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的利潤差異。商業(yè)用地不僅對區(qū)位很敏感,而且對城市中心的形成和變動(dòng),對住宅用地、工業(yè)用地等起決定作用。因此商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的評估十分重要。一、基準(zhǔn)地價(jià)的涵義與特點(diǎn)(一)基準(zhǔn)地價(jià)的涵義基準(zhǔn)地價(jià)是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)，即在一定時(shí)間內(nèi)，根據(jù)城鎮(zhèn)各種用地類型、交易情況和土地實(shí)際收益狀況，按照科學(xué)的估價(jià)方法，估算出各級別土地范圍或均質(zhì)地域內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類土地利用類

7、型的平均價(jià)格，是分用途的土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格。(二)基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)具有以下幾種特點(diǎn)：1.全域性，城市內(nèi)的任何一個(gè)區(qū)域的土地，應(yīng)有至少一種用途類型的基準(zhǔn)地價(jià)，即商業(yè)用地、住宅用地或者工業(yè)用地等。2.權(quán)威性，由于基準(zhǔn)地價(jià)是由政府組織有關(guān)專家組成專門估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估算，并由政府審定、認(rèn)可和定期公布的，因而具有權(quán)威性。再次，在同一區(qū)域內(nèi)，不同土地利用類型的土地，有不同的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，也就是說基準(zhǔn)地價(jià)是分用途定價(jià)的。3.平均性，基準(zhǔn)地價(jià)對應(yīng)地價(jià)區(qū)、地價(jià)片，是某地區(qū)土地級別、特定用途、一定時(shí)間內(nèi)的平均價(jià)格，可以采

8、取平均數(shù)或眾數(shù)表示一個(gè)區(qū)域中的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，即基準(zhǔn)地價(jià)是一種均價(jià)。4.期限性，基準(zhǔn)地價(jià)是有期限的，它是有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格，不同用途土地使用權(quán)的出讓最高期限是不一致的，則不同用途基準(zhǔn)地價(jià)的年期也不同。5.實(shí)效性，基準(zhǔn)地價(jià)只反映特定時(shí)段的土地市場價(jià)格水平，只有及時(shí)更新才能保證其有效性。二、基準(zhǔn)地價(jià)的評估思路土地價(jià)格評估，首先應(yīng)選擇影響土地級別劃分和價(jià)格的因素，如繁華程度、交通條件、基