【錦匯花園全程策劃書】錦匯執(zhí)行書

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1、前言在房地產(chǎn)逐步走向商品化、市場化的今天,為了使錦匯花園2期能在羊西線這百花爭艷,百舸爭流的競爭環(huán)境中,占據(jù)絕大部份市場空間,本公司本著以市場為起點,以消費者的需求為中心,以整體市場營銷為手段,達(dá)到開發(fā)商從用戶的滿足中獲取豐厚利潤的目的，特此針對錦匯花園對該區(qū)域市場進(jìn)行系統(tǒng)深入細(xì)致地調(diào)查研究,客觀地對錦匯花園2期的營銷進(jìn)行策劃安排。禾瑞代理作為成熟的專業(yè)營銷策劃公司，深知與業(yè)主合作過程中自身責(zé)任重大，不敢絲毫懈怠，公司上下無論是案前準(zhǔn)備還是案中銷售，都將兢兢業(yè)業(yè)，以專業(yè)服務(wù)貫穿始終。在此，謹(jǐn)向貴公

2、司給予我們這樣的機會表示由衷感謝！禾瑞物業(yè)代理第一部份市場篇在現(xiàn)今激烈的市場競爭中，市場環(huán)境始終是處于不斷變化的狀態(tài)中。為了提高錦匯花園銷售，我們組織了一支具有專業(yè)素質(zhì)的市調(diào)隊伍，針對項目所在區(qū)域市場進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。一、本案及周邊市場情況的調(diào)查對此市場情況的調(diào)查目的是：為了進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)錦匯花園的潛在市場和潛在需求量，掌握還有哪些市場可以開發(fā)和占領(lǐng)及公司在市場中的影響。1、市場中的需求情況A、消費者的承受力從對消費者的調(diào)查看出，在此區(qū)域置業(yè)的大部分消費者是有較穩(wěn)定收入的白領(lǐng)一族，個體經(jīng)商者和政

3、府部門工作的一般干部，都有一定的經(jīng)濟支配能力。一般可支配的購房首付款在5-10萬元之間（7成20年按揭），住房功能在兩室二廳或三室兩廳居多。B、本案的目標(biāo)市場情況三室二廳雙衛(wèi)130－150平方米和二室二廳雙衛(wèi)單衛(wèi)80－100平方米的戶型，基本符合目前市場消費者的消費需求。從房屋總價及消費者承受的首付款來看，錦匯花園完全能控制在5－10萬元之間。2、主要競爭對手情況香榭名苑：一期雖然是多層，但其銷售情況十分理想，在沒有現(xiàn)場售樓部的情況下也銷售完畢，在市場上留下了較好的口碑。二期規(guī)劃為小高層電梯公寓,

4、加之對面就有金牛區(qū)投資修建的一個金牛廣場,占地20畝,無形中提高了香榭名苑的價值,與錦匯形成了強烈的競爭對比。目前，2期銷售100余套，最近將有強大的廣告攻勢。二、價格的調(diào)查1、影響本案價格的有利因素A、羊西線待開發(fā)的土地逐漸稀少物以稀為貴，近來在羊西線餐飲娛樂日漸盛名的同時，房地產(chǎn)開發(fā)也走到了白熱化階段，可開發(fā)利用的土地較少，土地由98年的50萬元/畝猛增到100多萬元/畝。B、房市逐步上升在眾多開發(fā)商的努力下，該區(qū)域的房價略有上升，且新開盤項目特別多，在市場上造成了羊西線的房市景氣的印象。C、

5、金牛區(qū)政府努力營造該區(qū)域的投資環(huán)境如占地20余畝的金牛廣場；羊西線三環(huán)外的綠色長廊，創(chuàng)錦西名宅等基礎(chǔ)建設(shè)等活動，為該區(qū)域創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和居家環(huán)境。2、影響本案價格的不利因素A、競爭白熱化為了搶奪市場，“錦城苑”尾盤每平方米降價400-600元，“綠楊新村”以2088元/m2起價，“新天地”進(jìn)行變相降價,贈送裝修等，引起了強烈反響。B、市場的價格情況名稱最低單價（元/M2）最低總價（萬元）最高單價（元/M2）最高總價（萬元）優(yōu)惠幅度香榭名苑205024301038按揭2%優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠5%格

6、林花園2580403300100一次性優(yōu)惠5%錦城花園3680804130133一次性優(yōu)惠7%金都花園253022308062一次性優(yōu)惠5%天鵝星座268035368080一次性優(yōu)惠5%三、調(diào)查結(jié)論通過以上的調(diào)查和研究，我們不難發(fā)現(xiàn)，本案所面臨的市場特征：1、市場競爭空前激烈羊西線“餐飲娛樂一條街”的繁榮,帶動了經(jīng)濟的發(fā)展,創(chuàng)造了良好的居家環(huán)境．因此，各開發(fā)商也都瞄準(zhǔn)了這一福地,羊西線片區(qū)呈現(xiàn)出“你爭我奪搶地盤”的情勢。主要樓盤有香榭名苑、桂香庭院、潮蓉花園、金都花園、錦城花園、格林花園、新天地等

7、。因此，抓住消費群，減低個案的空置率，回收資金就成為各案最重視的問題。也就造成了各案出新招，爭搶消費群的激烈競爭格局。2、市場供大于求隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，土地使用率的日益減少，在同等大小的土地上能創(chuàng)造出更多的使用率，從而創(chuàng)造更大的利潤空間已經(jīng)成為各地產(chǎn)開發(fā)商必然考慮的問題。而電梯公寓的出現(xiàn)無疑是給每一個開發(fā)商注入一劑新的利潤強心針。猶其在成都一、二環(huán)路內(nèi)，寸土寸金的形勢下，大量的電梯公寓像雨后春筍般不斷涌現(xiàn)出來，確實在有限的土地上創(chuàng)造出更多的利潤空間，但與此同時也加大了空置率。因此，如今的房

8、地產(chǎn)市場供大于求的局面日趨嚴(yán)重。3、消費者對電梯公寓的青睞程度不高雖說電梯公寓近年來大量出現(xiàn)，但是它必競屬于一個新事物，不論其發(fā)展多快，新生事物不可避免的都有其不成熟及不完善的一面，且價格比多層住宅偏高，加之消費者長期以來的居住習(xí)慣，使其大部分對電梯公寓“僅遠(yuǎn)觀而不敢褻玩焉?！彪娞莨?yōu)勢分析a、節(jié)約用地（生命力所在），電梯公寓層數(shù)的增加，小區(qū)建筑容積率成正比提高，且住宅占地與總用地之比的下降，可獲得較多的空地用以布置公共活動場地及環(huán)境綠化，從而很好保持了一、二期的整體性及“休閑”