錦匯執(zhí)行書(2)_設(shè)計(jì)

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1、前言在房地產(chǎn)逐步走向商品化、市場(chǎng)化的今天,為了使錦匯花園2期能在羊西線這百花爭(zhēng)艷,百舸爭(zhēng)流的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中,占據(jù)絕大部份市場(chǎng)空間,本公司本著以市場(chǎng)為起點(diǎn),以消費(fèi)者的需求為中心,以整體市場(chǎng)營(yíng)銷為手段,達(dá)到開(kāi)發(fā)商從用戶的滿足中獲取豐厚利潤(rùn)的目的，特此針對(duì)錦匯花園對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)深入細(xì)致地調(diào)查研究,客觀地對(duì)錦匯花園2期的營(yíng)銷進(jìn)行策劃安排。禾瑞代理作為成熟的專業(yè)營(yíng)銷策劃公司，深知與業(yè)主合作過(guò)程中自身責(zé)任重大，不敢絲毫懈怠，公司上下無(wú)論是案前準(zhǔn)備還是案中銷售，都將兢兢業(yè)業(yè)，以專業(yè)服務(wù)貫穿始終。在此，謹(jǐn)向貴公司給予我們這樣的

2、機(jī)會(huì)表示由衷感謝！禾瑞物業(yè)代理2002/1/6第一部份市場(chǎng)篇在現(xiàn)今激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，市場(chǎng)環(huán)境始終是處于不斷變化的狀態(tài)中。為了提高錦匯花園銷售，我們組織了一支具有專業(yè)素質(zhì)的市調(diào)隊(duì)伍，針對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。一、本案及周邊市場(chǎng)情況的調(diào)查對(duì)此市場(chǎng)情況的調(diào)查目的是：為了進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)錦匯花園的潛在市場(chǎng)和潛在需求量，掌握還有哪些市場(chǎng)可以開(kāi)發(fā)和占領(lǐng)及公司在市場(chǎng)中的影響。1、市場(chǎng)中的需求情況A、消費(fèi)者的承受力從對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查看出，在此區(qū)域置業(yè)的大部分消費(fèi)者是有較穩(wěn)定收入的白領(lǐng)一族，個(gè)體經(jīng)商者和政府部門工作的一般

3、干部，都有一定的經(jīng)濟(jì)支配能力。一般可支配的購(gòu)房首付款在5-10萬(wàn)元之間（7成20年按揭），住房功能在兩室二廳或三室兩廳居多。B、本案的目標(biāo)市場(chǎng)情況三室二廳雙衛(wèi)130－150平方米和二室二廳雙衛(wèi)單衛(wèi)80－100平方米的戶型，基本符合目前市場(chǎng)消費(fèi)者的消費(fèi)需求。從房屋總價(jià)及消費(fèi)者承受的首付款來(lái)看，錦匯花園完全能控制在5－10萬(wàn)元之間。2、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況香榭名苑：一期雖然是多層，但其銷售情況十分理想，在沒(méi)有現(xiàn)場(chǎng)售樓部的情況下也銷售完畢，在市場(chǎng)上留下了較好的口碑。二期規(guī)劃為小高層電梯公寓,加之對(duì)面就有金牛區(qū)投資修建的一個(gè)

4、金牛廣場(chǎng),占地20畝,無(wú)形中提高了香榭名苑的價(jià)值,與錦匯形成了強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比。目前，2期銷售100余套，最近將有強(qiáng)大的廣告攻勢(shì)。二、價(jià)格的調(diào)查1、影響本案價(jià)格的有利因素A、羊西線待開(kāi)發(fā)的土地逐漸稀少物以稀為貴，近來(lái)在羊西線餐飲娛樂(lè)日漸盛名的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也走到了白熱化階段，可開(kāi)發(fā)利用的土地較少，土地由98年的50萬(wàn)元/畝猛增到100多萬(wàn)元/畝。B、房市逐步上升在眾多開(kāi)發(fā)商的努力下，該區(qū)域的房?jī)r(jià)略有上升，且新開(kāi)盤項(xiàng)目特別多，在市場(chǎng)上造成了羊西線的房市景氣的印象。C、金牛區(qū)政府努力營(yíng)造該區(qū)域的投資環(huán)境如占地20余畝

5、的金牛廣場(chǎng)；羊西線三環(huán)外的綠色長(zhǎng)廊，創(chuàng)錦西名宅等基礎(chǔ)建設(shè)等活動(dòng)，為該區(qū)域創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和居家環(huán)境。2、影響本案價(jià)格的不利因素A、競(jìng)爭(zhēng)白熱化為了搶奪市場(chǎng)，“錦城苑”尾盤每平方米降價(jià)400-600元，“綠楊新村”以2088元/m2起價(jià)，“新天地”進(jìn)行變相降價(jià),贈(zèng)送裝修等，引起了強(qiáng)烈反響。B、市場(chǎng)的價(jià)格情況名稱最低單價(jià)（元/M2）最低總價(jià)（萬(wàn)元）最高單價(jià)（元/M2）最高總價(jià)（萬(wàn)元）優(yōu)惠幅度香榭名苑205024301038按揭2%優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠5%格林花園2580403300100一次性優(yōu)惠5%錦城花園36808

6、04130133一次性優(yōu)惠7%金都花園253022308062一次性優(yōu)惠5%天鵝星座268035368080一次性優(yōu)惠5%三、調(diào)查結(jié)論通過(guò)以上的調(diào)查和研究，我們不難發(fā)現(xiàn)，本案所面臨的市場(chǎng)特征：1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈羊西線“餐飲娛樂(lè)一條街”的繁榮,帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,創(chuàng)造了良好的居家環(huán)境．因此，各開(kāi)發(fā)商也都瞄準(zhǔn)了這一福地,羊西線片區(qū)呈現(xiàn)出“你爭(zhēng)我?jiàn)Z搶地盤”的情勢(shì)。主要樓盤有香榭名苑、桂香庭院、潮蓉花園、金都花園、錦城花園、格林花園、新天地等。因此，抓住消費(fèi)群，減低個(gè)案的空置率，回收資金就成為各案最重視的問(wèn)題。也就造成了

7、各案出新招，爭(zhēng)搶消費(fèi)群的激烈競(jìng)爭(zhēng)格局。2、市場(chǎng)供大于求隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，土地使用率的日益減少，在同等大小的土地上能創(chuàng)造出更多的使用率，從而創(chuàng)造更大的利潤(rùn)空間已經(jīng)成為各地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必然考慮的問(wèn)題。而電梯公寓的出現(xiàn)無(wú)疑是給每一個(gè)開(kāi)發(fā)商注入一劑新的利潤(rùn)強(qiáng)心針。猶其在成都一、二環(huán)路內(nèi)，寸土寸金的形勢(shì)下，大量的電梯公寓像雨后春筍般不斷涌現(xiàn)出來(lái)，確實(shí)在有限的土地上創(chuàng)造出更多的利潤(rùn)空間，但與此同時(shí)也加大了空置率。因此，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的局面日趨嚴(yán)重。3、消費(fèi)者對(duì)電梯公寓的青睞程度不高雖說(shuō)電梯公寓近年來(lái)大量出現(xiàn)，但

8、是它必競(jìng)屬于一個(gè)新事物，不論其發(fā)展多快，新生事物不可避免的都有其不成熟及不完善的一面，且價(jià)格比多層住宅偏高，加之消費(fèi)者長(zhǎng)期以來(lái)的居住習(xí)慣，使其大部分對(duì)電梯公寓“僅遠(yuǎn)觀而不敢褻玩焉?！彪娞莨?yōu)勢(shì)分析a、節(jié)約用地（生命力所在），電梯公寓層數(shù)的增加，小區(qū)建筑容積率成正比提高，且住宅占地與總用地之比的下降，可獲得較多的空地用以布置公共活動(dòng)場(chǎng)地及環(huán)境綠化，從而很好保持了一、二期的