第08章 土地增值稅法

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1、第八章土地增值稅法土地增值稅法是指國(guó)家制定的用以調(diào)整土地增值稅征收與繳納之間權(quán)利及義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范?，F(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范，是1993年12月13日國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《土地增值稅暫行條例》）。第一節(jié)土地増值稅基本原理一、土地增值稅概念土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地屬于不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)土地課稅是一種古老的稅收形式，也是當(dāng)代各國(guó)普遍征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。有些國(guó)家和地區(qū)將土地單列出來征收，如土地稅、地價(jià)稅、農(nóng)地稅、未開發(fā)土地稅、荒地

2、稅、城市土地稅、土地登記稅、土地轉(zhuǎn)讓稅、土地增值稅、土地租金稅、土地發(fā)展稅，等等。有些國(guó)家和地區(qū)鑒于土地與地面的房屋、建筑物及其他附著物的密不可分性，對(duì)土地征稅往往未予單獨(dú)列名，而統(tǒng)稱為房地產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅等。對(duì)土地征稅，不論是單列稅種，還是未單列稅種，也不論其冠以何種名稱，依據(jù)征稅的稅基不同，大致可以分為兩大類：一類是財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的土地稅，以土地的數(shù)量或價(jià)值為稅基，或?qū)嵭袕牧坑?jì)稅，或采取從價(jià)計(jì)稅，前者如我國(guó)封建社會(huì)時(shí)期的田賦、地畝稅等，后者如地價(jià)稅等。這種土地稅的歷史悠久，屬于原始的直接稅或財(cái)產(chǎn)稅。另一類是收益性質(zhì)的土地稅，它實(shí)質(zhì)上

3、是對(duì)土地收益或地租的征稅。1949年中華人民共和國(guó)成立以來，我國(guó)對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的征稅制度比較薄弱，先后開征過的稅種如契稅、城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，但這些稅種都不屬于對(duì)土地增值額或土地收益額的征稅。1993年12月13日國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，從1994年1月1日起開征土地增值稅。1995年1月27日財(cái)政部又頒布《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》），進(jìn)一步細(xì)化了土地增值稅征收管理辦法。二、我國(guó)土地增值稅的特點(diǎn)（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入

4、，減除稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額后的余額。土地增值稅的增值額與增值稅的增值額有所不同，土地增值稅的增值額以征稅對(duì)象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及其他項(xiàng)目金額后的余額，與會(huì)計(jì)核算中計(jì)算會(huì)計(jì)利潤(rùn)的方法基本相似。增值稅的增值額只扣除與其銷售，額直接相關(guān)的進(jìn)貨成本價(jià)格。（二）征稅面比較廣凡在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人，不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營(yíng)或兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納土地增值稅的義務(wù)

5、。（三）實(shí)行超率累進(jìn)稅率土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)來確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級(jí)計(jì)稅。增值率是以收入總額扣除相關(guān)項(xiàng)目金額后的余額再除以扣除項(xiàng)目合計(jì)金額，增值率高的，稅率高、多納稅；增值率低的，稅率低、少納稅。（四）實(shí)行按次征收土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。第二節(jié)納稅義務(wù)人與征稅范圍一、納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和

6、社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。概括起來，《土地增值稅暫行條例》對(duì)納稅人的規(guī)定主要有以下四個(gè)特點(diǎn)：1.不論法人與自然人。即不論是企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體及其他組織，還是個(gè)人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。2.不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。即不論是全民所有制企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，還是聯(lián)營(yíng)企業(yè)、合資企業(yè)、合作企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。3.不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國(guó)公民與外籍個(gè)人。根據(jù)1993年12月29日第八屆全國(guó)人大第五次常務(wù)委員會(huì)通過的《全國(guó)人大常委會(huì)關(guān)于外商投資企業(yè)

7、和外國(guó)企業(yè)適用增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收暫行條例的決定》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)適用增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的通知》，以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人適用稅種問題的通知》等的規(guī)定，土地增值稅適用于涉外企業(yè)和個(gè)人。因此，不論是內(nèi)資企業(yè)還是外商投資企業(yè)、外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)，也不論是中國(guó)公民、港澳臺(tái)同胞、海外華僑，還是外國(guó)公民，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。4.不論部門。即不論是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。二、征稅范圍土地增

8、值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物征收。（一）基本征稅范圍土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家以