2009cpa《稅法》輔導(dǎo)教材（新） 第08章 土地增值稅法

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1、2009年度注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材（新制度）中國注冊會計師協(xié)會編《稅法》第八章土地增值稅法（經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社）第八章?土地增值稅法土地增值稅法是指國家制定的用以調(diào)整土地增值稅征收與繳納之間權(quán)利及義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。現(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范，是1993年12月13日國務(wù)院頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）。第一節(jié)土地增值稅基本原理一、土地增值稅概念土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地屬于不動產(chǎn)，對土地課稅是一種古老的稅收

2、形式，也是當(dāng)代各國普遍征收的一種財產(chǎn)稅。有些國家和地區(qū)將土地單列出來征收，如土地稅、地價稅、農(nóng)地稅、未開發(fā)土地稅、荒地稅、城市土地稅、土地登記稅、土地轉(zhuǎn)讓稅、土地增值稅、土地租金稅、土地發(fā)展稅，等等。有些國家和地區(qū)鑒于土地與地面的房屋、建筑物及其他附著物的密不可分性，對土地征稅往往未予單獨列名，而統(tǒng)稱為房地產(chǎn)稅、不動產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅等。對土地征稅，不論是單列稅種，還是未單列稅種，也不論其冠以何種名稱，依據(jù)征稅的稅基不同，大致可以分為兩大類：一類是財產(chǎn)性質(zhì)的土地稅，以土地的數(shù)量或價值為稅基，或?qū)嵭袕牧坑嫸?，或采取從價計稅，前者如我國封建社會時

3、期的田賦、地畝稅等，后者如地價稅等。這種土地稅的歷史悠久，屬于原始的直接稅或財產(chǎn)稅。另一類是收益性質(zhì)的土地稅，它實質(zhì)上是對土地收益或地租的征稅。1949年中華人民共和國成立以來，我國對土地、房屋等不動產(chǎn)的征稅制度比較薄弱，先后開征過的稅種如契稅、城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，但這些稅種都不屬于對土地增值額或土地收益額的征稅。1993年12月13日國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，從1994年1月1日起開征土地增值稅。1995年1月27日財政部又頒布《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》，進(jìn)一步細(xì)化了土地增值稅征收管理辦

4、法。二、我國土地增值稅的特點（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，減除稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除的項目金額后的余額。土地增值稅的增值額與增值稅的增值額有所不同，土地增值稅的增值額以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與會計核算中計算會計利潤的方法基本相似。增值稅的增值額只扣除與其銷售額直接相關(guān)的進(jìn)貨成本價格。（二）征稅面比較廣凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅以外的，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個人，不論其

5、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納土地增值稅的義務(wù)。（三）實行超率累進(jìn)稅率土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低第17頁共17頁2009年度注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材（新制度）中國注冊會計師協(xié)會編《稅法》第八章土地增值稅法（經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社）為依據(jù)來確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計，實行分級計稅。增值率是以收入總額扣除相關(guān)項目金額后的余額再除以扣除項目合計金額，增值率高的，稅率高、多納稅；增值率低的，稅率低、少納稅。（四）實行按次征收土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行

6、為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。三、土地增值稅的作用（一）增強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場的調(diào)控改革開放前，我國土地管理制度一直采取行政劃撥方式，不允許進(jìn)行土地買賣，既沒有地產(chǎn)交易行為，也不存在地產(chǎn)交易市場。實踐證明，這種土地管理制度不利于提高土地資源的使用效益。改革開放后，對土地使用管理制度逐步實行了改革，打破了無償使用，不準(zhǔn)買賣的老規(guī)定，確立了有償使用，允許轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的政策和制度。新的土地使用政策和管理制度的實施，從根本上促進(jìn)了我國房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場的發(fā)展。這對于合理配置土地資源，提高土地使用效益，增加政府財政收入

7、，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人民生活居住條件，以及帶動國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都產(chǎn)生了積極作用。但是，由于有關(guān)土地管理的各項制度還有待完善，對土地及房地產(chǎn)市場的管理也有待改進(jìn)，我國在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題。主要是：搞房地產(chǎn)開發(fā)過熱，一度炒買炒賣房地產(chǎn)的投機(jī)行為盛行，房地產(chǎn)價格上漲過猛，投入房地產(chǎn)的資金規(guī)模過大，國家土地資源浪費較嚴(yán)重，國有土地資源收益流失過多，也影響和危害了國民經(jīng)濟(jì)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展，而且也造成了社會分配不公。在這種情況下，我國決定借鑒世界上一些國家和地區(qū)的有益做法，開征土地增值稅，利用稅收杠桿對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營和房地產(chǎn)

8、市場進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控，以保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，控制投資規(guī)模，促進(jìn)土地資源的合理利用，調(diào)節(jié)部分單位和個人通過炒買炒賣房地產(chǎn)取得的高額收入。（二）有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為土地收益主要來