商業(yè)廣場整合營銷策劃報(bào)告

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1、xx商業(yè)廣場整合營銷策劃報(bào)告xx商業(yè)廣場整合營銷策劃報(bào)告第一部分項(xiàng)目基本資料及SWOT分析一．項(xiàng)目基本資料項(xiàng)目位于常德市南北主形象干道武陵大道和東西次干道建設(shè)路交匯的西南角，項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下（以設(shè)計(jì)院最后設(shè)計(jì)稿為準(zhǔn)）：1．項(xiàng)目總占地：近4000㎡；2．項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積：近30000㎡其中：1）商業(yè)群樓：13000㎡；2）寫字樓：14000㎡；3．建筑層高：1）商業(yè)群樓：1-4層；2）寫字樓：5-21層；二．項(xiàng)目SWOT分析（一）S分析（strength優(yōu)勢）1．區(qū)位：地處常德城市核心商務(wù)區(qū)，周邊配套設(shè)施齊全，屬最集中的商務(wù)中心，城市CBD的發(fā)展方向；44深圳市創(chuàng)

2、野房地產(chǎn)投資顧問有限公司xx商業(yè)廣場整合營銷策劃報(bào)告2．形象：處于城市主形象干道，形象面較好；3．品牌：香港財(cái)富集團(tuán)加盟、銅鑼灣品牌主力店入主常德，具備強(qiáng)大的市場號(hào)召力；4．規(guī)劃：常德首個(gè)填補(bǔ)市場空白的中高消費(fèi)購物場所，壟斷常德中高消費(fèi)需求；5．經(jīng)營：國內(nèi)一線品牌，專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理；6．理念：項(xiàng)目精品路線的開發(fā)理念，滿足高檔次高品質(zhì)消費(fèi)需求。（二）W分析(weakness劣勢)1．形象：項(xiàng)目營銷的過早啟動(dòng)，導(dǎo)致項(xiàng)目商業(yè)主力店及形象定位的改變，給市場留下較大的負(fù)面影響；2．工程：因地質(zhì)工程問題工期延后8個(gè)月，市場紛紛質(zhì)疑開發(fā)商實(shí)力；3．交通：本項(xiàng)目處于武陵大道、建設(shè)路十字路

3、口，路口紅燈設(shè)置不利于駕車購物，且停車位較少，給駕車族帶來了不便；4．市場：金鉆廣場、火車站商圈等前期項(xiàng)目的負(fù)面影響，使市場對(duì)投資安全性問題備加敏感；5．品牌：長沙、株洲銅鑼灣的操作可能給市場帶來一定的負(fù)面影響。（三）O分析(opportunity機(jī)會(huì)點(diǎn))1．時(shí)機(jī)：常德市內(nèi)缺少中高檔購物場所，目前已經(jīng)存在的幾個(gè)購物廣場購物環(huán)境不理想、檔次定位較低，常德市場急需一個(gè)擁有良好的購物環(huán)境和品位檔次的購物中心；2．客戶：去年認(rèn)購之初，客戶哄搶鋪位的火爆場景記憶猶新，至目前為止，已經(jīng)積累了125位認(rèn)購客戶，對(duì)本項(xiàng)目來說，是一筆相當(dāng)大的客戶資源儲(chǔ)備；3．升值：本項(xiàng)目商務(wù)中心地位的確立

4、將有力地提升該地段的商業(yè)價(jià)值；4．觀念：常德的商業(yè)發(fā)展日趨成型，經(jīng)營戶開始能接受商場這種商業(yè)形態(tài)，且需要一個(gè)集中的大賣場聚集人流、推銷產(chǎn)品、提升品牌形象；44深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司xx商業(yè)廣場整合營銷策劃報(bào)告5．市場：常德市場上缺少具有號(hào)召力的百貨品牌，給本項(xiàng)目商場運(yùn)做預(yù)留了空間。（四）T分析(threat威脅)1．價(jià)格：現(xiàn)有幾個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目銷售價(jià)格相對(duì)較低，本項(xiàng)目開發(fā)商期望值與市場對(duì)接形成瓶頸，應(yīng)按市場導(dǎo)向確定價(jià)格；2．規(guī)劃：常德城市中期規(guī)劃商業(yè)主要集中在步行街以東區(qū)塊；3．競爭：現(xiàn)有幾個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目均擬定于今年年底前開盤，在短期內(nèi)大量商業(yè)物業(yè)的推出，給市場造

5、成較大負(fù)荷爭壓力較大；4．提息：存款利率提高到了3.37，影響投資信心，貸款利率提高到了5.31，增加貸款成本。44深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司xx商業(yè)廣場整合營銷策劃報(bào)告第二部分市場調(diào)研主要結(jié)論一．項(xiàng)目宏觀背景環(huán)境（一）常德市綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長，已經(jīng)成為國際國內(nèi)各品牌和商家進(jìn)軍湖南的重要目標(biāo)市場。常德市社會(huì)零售水平高企，達(dá)到142萬元，高居湖南地級(jí)城市之首，是一個(gè)僅次于長沙的典型消費(fèi)城市，中高消費(fèi)需求日益增長，但常德現(xiàn)有商業(yè)滿足不了其消費(fèi)需求，為本項(xiàng)目預(yù)留了營銷空間。（二）常德市的中期規(guī)劃，給本項(xiàng)目帶來了充分的市場發(fā)展空間。本項(xiàng)目所處之地屬于城市CBD的成形方

6、向，為本項(xiàng)目從貴族商業(yè)切入市場提供了依據(jù)。（三）常德市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)勢頭有所回落，投資市場信心不足，銷售價(jià)格有較大幅度的回落。2003年，常德市商業(yè)物業(yè)供給量106.56萬㎡，與上年相比回落58.5%；2004年，常德市商業(yè)地產(chǎn)最高售價(jià)19800元/㎡，與上年最高售價(jià)相比回落了7200元/㎡。（四）常德辦公物業(yè)開發(fā)勢頭有所回落，真正意義上的辦公物業(yè)市場仍處于起步階段44深圳市創(chuàng)野房地產(chǎn)投資顧問有限公司xx商業(yè)廣場整合營銷策劃報(bào)告2004年，常德市辦公物業(yè)供給量65640㎡，與上年相比回落62%；缺少真正意義上的辦公物業(yè)，市場仍處于起步階段。二．項(xiàng)目商業(yè)背景環(huán)境（一）常德百貨

7、業(yè)態(tài)商業(yè)分布集中，商圈滲透力、輻射力較強(qiáng)。常德目前形成了中區(qū)商圈、橋南商圈、火車站商圈，但百貨業(yè)態(tài)商業(yè)則主要集中于以步行街為核心的中區(qū)商圈，該商圈具備較強(qiáng)的滲透力、輻射力，輻射區(qū)域達(dá)常德9個(gè)區(qū)縣。（二）常德商業(yè)業(yè)態(tài)表現(xiàn)單一，缺乏有力的商業(yè)資源整合。常德現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)主要體現(xiàn)為傳統(tǒng)臨街鋪位、超市、專業(yè)市場幾種形式，真正意義上的百貨商場只有春天百貨一家，為本項(xiàng)目預(yù)留了操作空間。（三）常德中低檔市場趨于飽和，缺少高檔消費(fèi)場所。就商品經(jīng)營的檔次而言，中低檔經(jīng)營品種趨于飽和，競爭較為激烈。缺少高檔購物場所，使常德高檔消費(fèi)流失于長沙等其他較