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1、項目投資可行性研究報告南京·湯泉東方目錄第一篇項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位第一章總論第二章市場分析第一節(jié)宏觀環(huán)境分析第二節(jié)項目開發(fā)形式研判第三節(jié)項目所在區(qū)域背景研究第四節(jié)國外類似案例研究第三章項目核心價值研判、整體定位及開發(fā)策略第一節(jié)項目核心價值與研判第二節(jié)項目定位第三節(jié)項目開發(fā)策略制定第二篇概念性規(guī)劃設計建議及運營模式第一章項目概念規(guī)劃設計方案第二章項目進一步深化規(guī)劃設計的建議第三章項目企劃策略制定第四章項目推廣策略第三篇項目投資可行性研究經濟測算第一章項目整體投資可行性研究經濟測算第二章啟動期經濟測算項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位總論總論項目
2、概況項目區(qū)位項目所在湯泉鎮(zhèn)地處浦口區(qū)西北部，南依老山，與老山林場搭界，北臨滁河，與安徽省滁州市毗鄰，西連湯泉農場，西南與星甸鎮(zhèn)、東北與永寧鎮(zhèn)接壤;312國道、江星橋線穿境而過項目位置湯泉東方項目位于湯泉大吉度假村正東，距南京祿口國際機場僅需30分鐘車程，距南京市中心40分鐘車程，離寧合高速入口僅五公里。土地用途2550綜合用地；1000畝住宅用地。項目區(qū)域劃分四期工程，利潤創(chuàng)造區(qū)占地300畝，為溫泉花園旅游商務公寓區(qū)和森林別墅。首期工程，核心區(qū)。占地450畝其中250畝用地為：溫泉國際俱樂部/溫泉企業(yè)會館/酒店式公寓/水岸商業(yè)體（售
3、樓處），另外200畝為別墅用地。二期工程。占地700畝，其中旅游綜合用地為450畝，包括：五星級花園酒店、東方溫泉湯宮、東方溫泉御園，余下250畝為溪谷別墅用地。三期工程。占地800畝，包括550畝的溫泉度假合院群、東方溫泉風情街區(qū)、中國江南村落會館及250畝的坡地別墅。可行性研究的依據和主要工作1、2006年南京市政府出臺調整住房供應結構、穩(wěn)定住房價格實施意見2、公司現有大吉集團所提供的經營資料及平面圖3、財務指標采用目前平均財務指標作為基準值作評估；4、國家出臺的金融、物價及財稅政策1、對南京宏觀市場的充分分析2、對南京房地產及
4、旅游市場的充分調研3、對本項目競爭對手的充分分析4、國內外優(yōu)秀案例分析并總結其成功經驗決策依據：主要工作：市場分析宏觀環(huán)境分析市場分析2007年，長三角地區(qū)16城市經濟保持平穩(wěn)較快增長的良好態(tài)勢。長三角地區(qū)16城市以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，積極貫徹落實中央宏觀調控各項措施，著力轉變經濟發(fā)展方式，按照中央對長三角地區(qū)發(fā)展的要求，不斷加深區(qū)域經濟協調合作，謀求共同發(fā)展，總體經濟繼續(xù)保持又好又快的發(fā)展勢頭。南京第三產業(yè)的增幅僅次于上海，位居長三角經濟發(fā)展區(qū)第二。長三角地區(qū)經濟發(fā)展南京的經濟發(fā)展與戰(zhàn)略地位指標增幅(億元)增加值比重(%)生產總值5
5、01.2215.6第一產業(yè)862.6第二產業(yè)160516.0第二產業(yè)(工業(yè))140517.6第三產業(yè)158416.0南京經濟總量擴張，產業(yè)結構優(yōu)化。產業(yè)結構進一步調整，第一產業(yè)占地區(qū)生產總值的份額繼續(xù)縮小，第三產業(yè)所占份額比上年有所擴大，三次產業(yè)結構進一步優(yōu)化，2007年達到2.45：48.96：48.59。06-07南京與長江三角洲GDP比較年度南京市(億元)長江三角洲(億元)2006年2774.2245443.852007年327546672.07增長值（%）15.115.2世界度假經濟發(fā)展規(guī)律表明，當人均GDP達到5000美元
6、時，旅游經濟市場逐漸向度假經濟轉變，并進入成熟期。而南京2007年的人均GDP已超過6000美元，整體旅游度假市場已開始進入高速發(fā)展階段。南京的經濟發(fā)展與戰(zhàn)略地位南京的城市格局中心區(qū)一城三區(qū)新格局，城市范圍迅速擴張城市地位的提升必然導致原有城市格局的迅速外延，而城市化進程步伐加快會對住房需求產生較大的刺激作用，是房地產市場持續(xù)、快速發(fā)展的重要促進力量，因此從城市發(fā)展的空間與格局看，南京房地產的發(fā)展具備強有力的支撐。南京市總體規(guī)劃：總體規(guī)劃確定了“以長江為主軸，以主城為核心，結構多元，間隔分布，多中心，開敞式的空間格局”的規(guī)劃設想。南
7、京在長三角區(qū)域的空間結構南京地處長三角西緣，處長三角和長江中下游經濟帶的兩個扇面，一方面可融入長三角，另一方面可為區(qū)域發(fā)展發(fā)揮傳導輻射作用。南京的面積在長三角中占6.6％，生產總值占長三角地區(qū)的6.9％。南京的經濟發(fā)展與戰(zhàn)略地位南京在長三角城市群中擁有四大優(yōu)勢：經濟基礎扎實區(qū)位優(yōu)勢明顯文化底蘊深厚發(fā)展?jié)摿薮箝L江三角洲地區(qū)國內外商務往來、經濟交流頻繁，決定了商務會展旅游成為長江三角洲地區(qū)主要的旅游活動和旅游產品，必然帶動南京旅游產業(yè)的發(fā)展。項目開發(fā)形式研判項目開發(fā)形式研判南京地產發(fā)展階段第一階段：獲得住房的途徑的轉變，商品房逐步登上
8、舞臺第二階段：系統(tǒng)的開發(fā)模式、理念的進入帶動南京房地產的發(fā)展第三階段：宏觀調整政策初顯威力第四階段：宏觀調控政策效力不明顯，引發(fā)新一輪的房地產熱第五階段：新一輪調控的到來使觀望氛圍變濃南京地產運行情況2008年南京住宅1、2月市場供銷
