南京浦口湯泉項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

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1、項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告南京·湯泉東方目錄第一篇項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位第一章總論第二章市場分析第一節(jié)宏觀環(huán)境分析第二節(jié)項(xiàng)目開發(fā)形式研判第三節(jié)項(xiàng)目所在區(qū)域背景研究第四節(jié)國外類似案例研究第三章項(xiàng)目核心價(jià)值研判、整體定位及開發(fā)策略第一節(jié)項(xiàng)目核心價(jià)值與研判第二節(jié)項(xiàng)目定位第三節(jié)項(xiàng)目開發(fā)策略制定第二篇概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及運(yùn)營模式第一章項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案第二章項(xiàng)目進(jìn)一步深化規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議第三章項(xiàng)目企劃策略制定第四章項(xiàng)目推廣策略第三篇項(xiàng)目投資可行性研究經(jīng)濟(jì)測算第一章項(xiàng)目整體投資可行性研究經(jīng)濟(jì)測算第二章啟動期經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位總論總論

2、項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目所在湯泉鎮(zhèn)地處浦口區(qū)西北部，南依老山，與老山林場搭界，北臨滁河，與安徽省滁州市毗鄰，西連湯泉農(nóng)場，西南與星甸鎮(zhèn)、東北與永寧鎮(zhèn)接壤;312國道、江星橋線穿境而過項(xiàng)目位置湯泉東方項(xiàng)目位于湯泉大吉度假村正東，距南京祿口國際機(jī)場僅需30分鐘車程，距南京市中心40分鐘車程，離寧合高速入口僅五公里。土地用途2550綜合用地；1000畝住宅用地。項(xiàng)目區(qū)域劃分四期工程，利潤創(chuàng)造區(qū)占地300畝，為溫泉花園旅游商務(wù)公寓區(qū)和森林別墅。首期工程，核心區(qū)。占地450畝其中250畝用地為：溫泉國際俱樂部/溫泉企業(yè)會館/酒店式公寓/水岸商

3、業(yè)體（售樓處），另外200畝為別墅用地。二期工程。占地700畝，其中旅游綜合用地為450畝，包括：五星級花園酒店、東方溫泉湯宮、東方溫泉御園，余下250畝為溪谷別墅用地。三期工程。占地800畝，包括550畝的溫泉度假合院群、東方溫泉風(fēng)情街區(qū)、中國江南村落會館及250畝的坡地別墅?？尚行匝芯康囊罁?jù)和主要工作1、2006年南京市政府出臺調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價(jià)格實(shí)施意見2、公司現(xiàn)有大吉集團(tuán)所提供的經(jīng)營資料及平面圖3、財(cái)務(wù)指標(biāo)采用目前平均財(cái)務(wù)指標(biāo)作為基準(zhǔn)值作評估；4、國家出臺的金融、物價(jià)及財(cái)稅政策1、對南京宏觀市場的充分分析2、對

4、南京房地產(chǎn)及旅游市場的充分調(diào)研3、對本項(xiàng)目競爭對手的充分分析4、國內(nèi)外優(yōu)秀案例分析并總結(jié)其成功經(jīng)驗(yàn)決策依據(jù)：主要工作：市場分析宏觀環(huán)境分析市場分析2007年，長三角地區(qū)16城市經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長的良好態(tài)勢。長三角地區(qū)16城市以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，積極貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控各項(xiàng)措施，著力轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，按照中央對長三角地區(qū)發(fā)展的要求，不斷加深區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)合作，謀求共同發(fā)展，總體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持又好又快的發(fā)展勢頭。南京第三產(chǎn)業(yè)的增幅僅次于上海，位居長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)第二。長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展南京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與戰(zhàn)略地位指標(biāo)增幅(億元)增加值比重

5、(%)生產(chǎn)總值501.2215.6第一產(chǎn)業(yè)862.6第二產(chǎn)業(yè)160516.0第二產(chǎn)業(yè)(工業(yè))140517.6第三產(chǎn)業(yè)158416.0南京經(jīng)濟(jì)總量擴(kuò)張，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，第一產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的份額繼續(xù)縮小，第三產(chǎn)業(yè)所占份額比上年有所擴(kuò)大，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，2007年達(dá)到2.45：48.96：48.59。06-07南京與長江三角洲GDP比較年度南京市(億元)長江三角洲(億元)2006年2774.2245443.852007年327546672.07增長值（%）15.115.2世界度假經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律表明，當(dāng)人均G

6、DP達(dá)到5000美元時(shí)，旅游經(jīng)濟(jì)市場逐漸向度假經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，并進(jìn)入成熟期。而南京2007年的人均GDP已超過6000美元，整體旅游度假市場已開始進(jìn)入高速發(fā)展階段。南京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與戰(zhàn)略地位南京的城市格局中心區(qū)一城三區(qū)新格局，城市范圍迅速擴(kuò)張城市地位的提升必然導(dǎo)致原有城市格局的迅速外延，而城市化進(jìn)程步伐加快會對住房需求產(chǎn)生較大的刺激作用，是房地產(chǎn)市場持續(xù)、快速發(fā)展的重要促進(jìn)力量，因此從城市發(fā)展的空間與格局看，南京房地產(chǎn)的發(fā)展具備強(qiáng)有力的支撐。南京市總體規(guī)劃：總體規(guī)劃確定了“以長江為主軸，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開敞式的

7、空間格局”的規(guī)劃設(shè)想。南京在長三角區(qū)域的空間結(jié)構(gòu)南京地處長三角西緣，處長三角和長江中下游經(jīng)濟(jì)帶的兩個(gè)扇面，一方面可融入長三角，另一方面可為區(qū)域發(fā)展發(fā)揮傳導(dǎo)輻射作用。南京的面積在長三角中占6.6％，生產(chǎn)總值占長三角地區(qū)的6.9％。南京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與戰(zhàn)略地位南京在長三角城市群中擁有四大優(yōu)勢：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)區(qū)位優(yōu)勢明顯文化底蘊(yùn)深厚發(fā)展?jié)摿薮箝L江三角洲地區(qū)國內(nèi)外商務(wù)往來、經(jīng)濟(jì)交流頻繁，決定了商務(wù)會展旅游成為長江三角洲地區(qū)主要的旅游活動和旅游產(chǎn)品，必然帶動南京旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目開發(fā)形式研判項(xiàng)目開發(fā)形式研判南京地產(chǎn)發(fā)展階段第一階段：獲得住房

8、的途徑的轉(zhuǎn)變，商品房逐步登上舞臺第二階段：系統(tǒng)的開發(fā)模式、理念的進(jìn)入帶動南京房地產(chǎn)的發(fā)展第三階段：宏觀調(diào)整政策初顯威力第四階段：宏觀調(diào)控政策效力不明顯，引發(fā)新一輪的房地產(chǎn)熱第五階段：新一輪調(diào)控的到來使觀望氛圍變濃南京地產(chǎn)運(yùn)行情況2008年南京住宅1、2月市場供銷