深圳溪之谷別墅物業(yè)、形象定位分析文本11

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1、深圳溪之谷項目開發(fā)定位2003.11開發(fā)目標在充分利用區(qū)內之自然地貌、天然巨石、水系和生態(tài)特性的前提下，將本地塊規(guī)劃成以旅游、體育、休閑為配套，各種設施齊全，創(chuàng)造出一個深圳市獨具魅力的、回歸自然的、結合中外最新規(guī)劃思想的豪華貴族莊園別墅。研究工作的理念和目標理念：規(guī)劃設計研究是一項系統(tǒng)性工程，是市場研究、用地資源分析與評價、用地布局規(guī)劃、建筑設計、投資分析等不同階段工作的整合和互動。目標：充分挖掘和發(fā)揮項目的綜合資源，實現(xiàn)項目開發(fā)的整體綜合效益的最優(yōu)化。本項目的工作思路項目定位研究用地布局規(guī)劃成本投入分析市場研究——尋求市場機會用地資源分析與評價用地價值分析——

2、開發(fā)與保護地塊分布（資源、價值、地緣特征）道路系統(tǒng)布局規(guī)劃別墅組團、宅地布局規(guī)劃景觀、公建布局規(guī)劃土石挖填方成本投入、道路、支護成本投入建安工程、景觀工程、成本投入用地資源VS產(chǎn)品組合——地價分配成本投入分析投資效益分析與測算成本——收益可行性研究多方案分析市場研究工作內容和步驟市場定位項目SWOT分析別墅產(chǎn)品研究深圳別墅市場研究市場背景分析分析市場環(huán)境對項目的影響識別和描述細分市場及機會借鑒相關產(chǎn)品的經(jīng)驗總結項目特征挖掘潛力資源確定項目總體發(fā)展方向深圳別墅市場分析區(qū)域機會分析供銷機會分析用地資源機會分析產(chǎn)品機會分析需求機會分析區(qū)域機會分析—深圳別墅分布龍翔山莊

3、觀瀾豪園黃田高爾夫別墅梅花山莊福羅拉山莊觀瀾高爾夫別墅華僑海景山莊東麗觀海山莊南澳濱海別墅南龍半島別墅吉祥別墅龍泉山莊御海灣山莊金海灘半山海景別墅綠色高爾夫別墅翠林別墅新世界倚山別墅梧桐半山云深處天琴灣別墅萬科東海岸濠信別墅碧濤苑南海小筑東方花園鯨山別墅龜山花園華僑新村御景苑月亮灣山莊青青山莊硅谷別墅波托菲諾名商高爾夫新世界豪園沙河高爾夫半山海景特發(fā)高爾夫別墅棕櫚泉別墅頤園齊明別墅怡景花園金碧苑金湖山莊仙湖山莊田園居華景園潤唐山莊國際會議中心深圳住宅銷售構成按戶型分類別墅1%26%三房及以下73%四房及以上/復式住宅6000以下60%6000到800023%80

4、00到1000010%10000以上7%按單價分類2003上半年深圳別墅平均單價16,067元/平米山景別墅項目特征片區(qū)：集中在梧桐山、大小南山景觀：山、天然植被、天然氧吧類型：獨立別墅為主，TOWNHOUSE屬于補充產(chǎn)品建筑風格：東南亞、美國鄉(xiāng)村、現(xiàn)代簡約，以樸素、自然為主的風格面積：300M2以下是主流，500M2以上產(chǎn)品極少價格：13000-15000元居多，屬中檔水平銷售率：70%左右價格：總價普遍超過1000萬，但2000萬以上的項目尚屬市場空白；風格：以歐式風格為主；園林環(huán)境：沒有明顯的特征景觀：水景成為不可缺少的要素；賣點：豪華尊貴；資源稀缺；區(qū)位

5、優(yōu)勢。銷售率：超大戶型的銷售量與供應量始終保持平穩(wěn)水平典型案例：半山海景、銀谷別墅在售項目中面積最大的項目特征銷售狀況最好的項目特征價格：低于或高于深圳市平均的別墅銷售價格（13000元以下的低端市場及高于20000元的高端市場）風格：低端市場偏向于東南亞風格；高端市場趨向于歐美風格；園林環(huán)境：低端市場以人造景為主，高端市場偏重自然景觀；賣點：交通便利；成熟社區(qū)；綜合區(qū)位。典型案例：半山海景、觀瀾高爾夫300平米以下別墅項目名稱套數(shù)銷售銷售率水榭花都5959100%半山海景別墅2727100%觀瀾高爾夫5656100%500-900平米別墅項目名稱套數(shù)銷售銷售率

6、半山海景別墅22100%銀谷別墅201470%產(chǎn)品機會分析—價格深圳歷年別墅物業(yè)總體平均價格價格最高的項目特征價格：單價均在20000元左右風格：以歐美古典或簡約式風格為主；園林環(huán)境：注重外部環(huán)境與內部園林的有機結合；強調局部景觀的文化特征；景觀：普遍以山、水（湖、海）共存成為景觀的特色；賣點：人文環(huán)境；成熟社區(qū)；豪華會所或同類型消費場所資質銷售率：高價位項目的銷售情況普遍高于深圳市平均別墅銷售率典型案例：銀谷別墅、半山海景需求機會分析—客戶構成亞洲客戶約3%臺灣、日本、新加坡等境外人士深圳市場深圳及周邊客戶深圳富有階層/經(jīng)商人士、向往歐美生活/鄉(xiāng)村生活/健康生

7、活人士、約70%高科技行業(yè)年輕新貴/企業(yè)金領深圳已有別墅的人士香港客戶香港經(jīng)商人士約7%高爾夫球愛好者珠三角客戶約13%潮汕籍經(jīng)商富豪/在珠三角有產(chǎn)業(yè)的人士全國客戶國內大型集團公司約7%外地高官/高官子弟/知名人士項目的市場機會千萬元級別的高檔別墅已經(jīng)出現(xiàn)，并且目前銷售勢頭不錯山景別墅目前尚無頂級項目，存在市場空白景觀資源（山谷+溪流）和用地規(guī)模優(yōu)勢是支撐本項目的基本點未來便捷的交通條件縮短了與市區(qū)的空間距離和心理距離別墅產(chǎn)品研究—HOUSE舒適、便利的都市生活宅地面積有限批量設計的同質化產(chǎn)品以人工景觀為主城市基礎設施和完善的小區(qū)配套滿足小康階層的心理需求HOU

8、SE-現(xiàn)實別墅產(chǎn)品研究—