房地產(chǎn)調(diào)控政策以及對(duì)樓市的影響

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1、2010年，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)受到以下5項(xiàng)宏觀政策的影響：2010年4月17日，“新國(guó)十條”2010年國(guó)務(wù)院為了堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，簡(jiǎn)稱“新國(guó)十條”。其內(nèi)容如下：(一)統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。(二)建立考核問責(zé)機(jī)制。(三)實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。(四)發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。(五)增加居住用地有效供應(yīng)。(六)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)?！?七)確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。(八)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管。(九

2、)加大交易秩序監(jiān)管力度。(十)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。政策點(diǎn)評(píng)：根據(jù)武漢市房管局發(fā)布武房指數(shù)，4月份“國(guó)十條”發(fā)布后，武漢樓市在第三季度“量?jī)r(jià)齊跌”。專家認(rèn)為三套房政策對(duì)供應(yīng)量比較緊張的城市樓價(jià)有很好的導(dǎo)向作用，但由于目前出臺(tái)的三套房政策還沒有相關(guān)細(xì)則的界定，銀行的操作空間大。在一定程度上遏制了外地炒房者。2010年9月29日，“新國(guó)五條”為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知精神，國(guó)家有關(guān)部委分別出臺(tái)措施，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?！靶聡?guó)五條”具體內(nèi)容如下：1、各地要加大樓市宏觀調(diào)控的力度。立即研究制定

3、貫徹落實(shí)“國(guó)十條”文件的實(shí)施細(xì)則。房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制。2、完善差別化的住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對(duì)非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款管理，禁止用于購(gòu)買住房。3、調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。4、切實(shí)增加住房有效供給。房?jī)r(jià)上漲過快的城市

4、，要增加居住用地的供應(yīng)總量。認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。5、加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地。政策點(diǎn)評(píng)：“新國(guó)五條”被稱為史上最嚴(yán)調(diào)控，頻繁的樓市調(diào)控確實(shí)影響了新房的銷售，無論是成交量還是價(jià)格上漲幅度，都明顯比去年同期有所下降。而二手房的成交量和成交價(jià)格都出現(xiàn)未曾預(yù)料的上揚(yáng)。2

5、010年10月20日，“鄂六條”省政府辦公廳20日下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控防止房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，要求各地立即研究制定“國(guó)十條”實(shí)施細(xì)則。通知內(nèi)容共有六條。1、省政府要求，省住建廳、省國(guó)土資源廳等部門要對(duì)各市、州、縣政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作進(jìn)行日常巡查與年度考核。對(duì)工作不力的地方政府領(lǐng)導(dǎo)要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任；2、各商業(yè)銀行要堅(jiān)決執(zhí)行差別利率等房貸調(diào)控政策;3、各地政府要切實(shí)落實(shí)2010年保障性住房建設(shè)計(jì)劃；4、對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在3日內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售;5、

6、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)閑置土地、拖延開工竣工時(shí)間、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度;6、加快房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)。政策點(diǎn)評(píng)：業(yè)內(nèi)人士分析這次的調(diào)控總體來說很溫和，實(shí)質(zhì)上是給開發(fā)商吃了一顆定心丸，基本上只是強(qiáng)調(diào)落實(shí)此前住建部和銀監(jiān)會(huì)共同出臺(tái)的調(diào)控舉措，對(duì)市場(chǎng)打擊力度不大。2010年10月25日，“漢六條”武漢市政府下發(fā)的《關(guān)于大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》。該意見也被稱作是“漢六條”。武漢市公布醞釀已久的全面貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策細(xì)則。調(diào)控細(xì)則涉及六大方面，要求全面落實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策，大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，

7、努力促進(jìn)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。武漢市房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則(業(yè)內(nèi)簡(jiǎn)稱“漢六條”)是9月底出臺(tái)的“國(guó)五條”和上周出臺(tái)的“鄂六條”的延續(xù)，內(nèi)容基本差不多。調(diào)控細(xì)則沒有涉及限購(gòu)、房產(chǎn)稅等內(nèi)容。人均16平方米以下家庭住房問題將基本解決；每套房屋價(jià)格須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)公開；買房首付至少要三成；加快房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)；首付款比例調(diào)整到30%及以上，二套房首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍，三套房則禁貸。對(duì)于外地人買房，不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明也被禁貸。政策點(diǎn)評(píng)：業(yè)內(nèi)人士指出“漢六條”顯得很溫和，沒有什么實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容?；旧鲜菍?guó)

8、家關(guān)于樓市調(diào)控的措施搬到地方。就目前來說，這一系列的調(diào)控政策對(duì)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力度并不是