伊通市場(chǎng)報(bào)告終稿1-15

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1、伊通·市場(chǎng)定位報(bào)告謹(jǐn)呈：鑫宏城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2010-1-18項(xiàng)目本體目標(biāo)設(shè)定市場(chǎng)情況產(chǎn)品規(guī)劃及建議項(xiàng)目定位整體框架項(xiàng)目本體——地塊區(qū)位分析本項(xiàng)目位于伊通縣西部，項(xiàng)目西臨“西廣場(chǎng)”，被稱(chēng)為伊通縣“西大門(mén)”位置。本項(xiàng)目瀕臨三條路，中華西路、廣場(chǎng)路、人民大路，交通與出行便利。本項(xiàng)目地塊性質(zhì)為西部片區(qū)稍偏離城中心地塊。項(xiàng)目本體——地塊交通分析本項(xiàng)目西部直通四平市方向本項(xiàng)目距離伊通縣中心區(qū)約1500米，步行15分鐘本項(xiàng)目出行除步行外主要以招手電動(dòng)車(chē)為主。交通情況項(xiàng)目本體——周邊生活、商業(yè)配套購(gòu)物餐飲周邊缺少大型購(gòu)物場(chǎng)所，周邊門(mén)市店面以經(jīng)營(yíng)摩托車(chē)為主

2、周邊飲食業(yè)較缺乏。醫(yī)療學(xué)區(qū)距離醫(yī)院距離較遠(yuǎn)，醫(yī)院主要分布在東部片教育學(xué)區(qū)上不便利，主要分布在伊通大街南部生活配套缺乏地塊資源綜合評(píng)價(jià)▽本項(xiàng)目三面臨路，商業(yè)裙樓價(jià)值明顯，▽本項(xiàng)目有待塑造出未來(lái)幾年廣場(chǎng)旁核心居住位置。規(guī)模▽地塊規(guī)模在伊通現(xiàn)階段屬于中大型項(xiàng)目▽主要為住宅用地，占地4萬(wàn)平方米，容積為2自然資源▽本項(xiàng)目緊鄰伊通縣最大的休閑廣場(chǎng)-----西廣場(chǎng)，運(yùn)動(dòng)休閑便利設(shè)施資源▽本項(xiàng)目周邊生活設(shè)施配套一般，相對(duì)縣城中心來(lái)講購(gòu)物、學(xué)區(qū)不具備優(yōu)勢(shì)。▽本項(xiàng)目周邊以居住為主，向西、向南、向北均有待開(kāi)發(fā)的平房未拆遷地塊，居民人口密度較小，商業(yè)氛圍冷清。地塊資源

3、屬性詮釋區(qū)位屬性位于西城邊緣，對(duì)全縣輻射力弱對(duì)縣城輻射力較弱，主要來(lái)自于學(xué)區(qū)距離與居住人文環(huán)境的弱勢(shì)片區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)能力較差片區(qū)居住人群主要以個(gè)體小商販與鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口，消費(fèi)力偏低片區(qū)被認(rèn)可度偏低學(xué)區(qū)房以及政府機(jī)關(guān)單位密集的東部具有片區(qū)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目屬性片區(qū)規(guī)模性房地產(chǎn)占地約4萬(wàn)平方米交通便利性項(xiàng)目三面臨城市次主要干道路，出行便利周邊生活配套一般缺少大型農(nóng)貿(mào)超市、銀行、醫(yī)院等臨近休閑景觀資源側(cè)臨西廣場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位及屬性界定優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、西廣場(chǎng)為鄰，居住環(huán)境具有可塑性；2、項(xiàng)目本身建派出所，居住安全性?xún)?yōu)勢(shì)明顯。1、位置偏遠(yuǎn)；2、缺乏居住氛圍3、城市配套缺少4、項(xiàng)目

4、學(xué)區(qū)較為劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅1、市場(chǎng)尚屬開(kāi)發(fā)初期，項(xiàng)目可做形象工程2、市場(chǎng)內(nèi)無(wú)參照項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式，便于運(yùn)作創(chuàng)新1、國(guó)家房地產(chǎn)宏觀政策波動(dòng)，將直接影響消費(fèi)者心理，再度出現(xiàn)消費(fèi)者持幣觀望2、市政府發(fā)展規(guī)劃以東部為重點(diǎn)，將造成本區(qū)域開(kāi)發(fā)降溫項(xiàng)目——SWOT分析目標(biāo)設(shè)定快速銷(xiāo)售，利潤(rùn)最大化發(fā)揮地塊優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值開(kāi)發(fā)商品牌建設(shè)項(xiàng)目本體目標(biāo)設(shè)定市場(chǎng)情況產(chǎn)品規(guī)劃及建議項(xiàng)目定位伊通縣城市概況伊通縣以農(nóng)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，城鎮(zhèn)人口比例不大，從經(jīng)濟(jì)水平人均工資等方面可以看出伊通縣居民生活水平不高，正處于發(fā)展中階段。1、滿(mǎn)族自治縣，隸屬于四平地區(qū)管轄，距離長(zhǎng)春市48公里；2、伊

5、通縣人口構(gòu)成，總?cè)丝?7.4萬(wàn)，由滿(mǎn)、漢、回等14個(gè)民族構(gòu)成。其中滿(mǎn)族人口17.6萬(wàn)人，占全縣人口總數(shù)的37.9%。其中農(nóng)業(yè)人口34萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口約13萬(wàn)；3、2008年，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)37.6億元，農(nóng)業(yè)為伊通縣主要產(chǎn)業(yè)支柱；4、2008年在崗職工平均工資為9283元/人，同比增長(zhǎng)22.3%；全縣農(nóng)民人均現(xiàn)金收入為5455元，伊通縣現(xiàn)有城鎮(zhèn)居住情況伊通大街以西總計(jì)1417戶(hù)，主要以單位家屬樓為主，90-94年建房的居多，居住密度較小，人口量不大。伊通大街以東計(jì)2925戶(hù)，可見(jiàn)東部片區(qū)居住人口密度相對(duì)較大，以政府事業(yè)單位家屬樓為主。以伊通大街為核心

6、，分別統(tǒng)計(jì)了東、西片區(qū)1.5公里內(nèi)居住戶(hù)數(shù)，伊通縣的城鎮(zhèn)人口在13萬(wàn)左右，按每戶(hù)平均3.3人計(jì)算，將有3.8萬(wàn)戶(hù)居民，明顯看出現(xiàn)有樓房分布不足，城鎮(zhèn)人口仍然有較大比例的居住平房。現(xiàn)有居住面積50-70平方米為主力，這與伊通縣人均居住面積20.3平方米是比較吻合的。年限90-95年的建筑占有比例為最大，居住15-20年的老樓較為普遍，可以看出伊通縣正處于老樓換房階段。趨勢(shì)一：距離長(zhǎng)春較近，伊通縣高收入居民遷出；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口遷入。趨勢(shì)二：棚戶(hù)區(qū)改造尚未完成，縣城平房量體居多，整體購(gòu)房特征由“平房向樓房過(guò)渡，舊樓向新樓過(guò)渡“階段；伊通縣近三年市場(chǎng)開(kāi)發(fā)歷程

7、自2007年開(kāi)始大量開(kāi)發(fā)，連續(xù)3年開(kāi)發(fā)量比較均衡，以棚改為主，由銷(xiāo)售情況確定開(kāi)發(fā)量體，開(kāi)發(fā)面積在10-12萬(wàn)平方米，年份開(kāi)發(fā)項(xiàng)目個(gè)數(shù)建筑面積平均開(kāi)發(fā)面積2007年13個(gè)124472平方米9575平方米2008年8個(gè)105695平方米13211平方米2009年11個(gè)118447平方米10768平方米以下為2007-2009年歷年開(kāi)發(fā)量統(tǒng)計(jì)：西部廣場(chǎng)片（本案所在）項(xiàng)目：{天馨花園、盛宇花園、錦繡花園、西裕園}中心學(xué)區(qū)片項(xiàng)目：{萬(wàn)豪花園、八旗名苑}東部公園片項(xiàng)目：{盛宇豪庭、東灣半島、萬(wàn)嘉濱河花園}各片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況項(xiàng)目名稱(chēng)位置套數(shù)（戶(hù)）銷(xiāo)售時(shí)間銷(xiāo)

8、售率均價(jià)（元/㎡）工程進(jìn)度天馨花園1082009年4月94%1570盛宇花園中華西路錦繡花園以西1302009年5月70%1720主體封頂錦繡花園中華