中信貴都市場(chǎng)報(bào)告終稿

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1、團(tuán)隊(duì)·創(chuàng)造·價(jià)值呈至：蘇州中信投資有限公司貴都大廈市場(chǎng)報(bào)告團(tuán)隊(duì)·創(chuàng)造·價(jià)值2007年1月29日36團(tuán)隊(duì)·創(chuàng)造·價(jià)值目錄目錄2前言3一、蘇州酒店式公寓概況4（一）蘇州市酒店式公寓市場(chǎng)概述4（二）、酒店式公寓市場(chǎng)分布特征分析9（三）、客源特征17（四）、蘇州未來酒店式公寓走勢(shì)18二、太湖區(qū)域公寓市場(chǎng)簡析21（一）、蘇州旅游業(yè)概況21（二）、太湖區(qū)域普通公寓的發(fā)展22（三）、太湖區(qū)域酒店式公寓及酒店現(xiàn)狀：23（四）、太湖區(qū)域酒店式公寓發(fā)展25（五）、小結(jié)26三、本項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議27（一）、定位依據(jù)：27（二）、項(xiàng)

2、目形象定位：27（三）、產(chǎn)品風(fēng)格27（四）、客源定位28（五）、產(chǎn)品建議：30（六）、配套服務(wù)：31（七）、價(jià)格定位：31（八）、提升產(chǎn)品品質(zhì)的四大亮點(diǎn)：32四、項(xiàng)目入市建議32五、營銷通路建議33（一）產(chǎn)品功能定位33（二）產(chǎn)品力打造33（三）使用客戶和購買客戶定位33（四）營銷渠道3536團(tuán)隊(duì)·創(chuàng)造·價(jià)值前言首先，我們對(duì)能夠接到蘇州中信有限公司邀請(qǐng)，參與貴都項(xiàng)目感到非常榮幸，并對(duì)發(fā)展商的信任表示衷心的感謝。博思堂公司非常希望能與貴司建立更進(jìn)一步的合作關(guān)系，自接到通知就進(jìn)行了緊密鑼鼓的準(zhǔn)備工作。在此過程中，

3、博思堂組織了包括市場(chǎng)部、業(yè)務(wù)部、規(guī)劃部、企劃部多位同事在內(nèi)的專案小組，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了全方位的論證和分析，最終整理撰寫成本文。本次報(bào)告主要分為五大塊——蘇州公寓市場(chǎng)分析、太湖區(qū)域公寓市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位建議以及項(xiàng)目入市建議、項(xiàng)目營銷通路建議。其中重點(diǎn)進(jìn)行了蘇州及太湖酒店公寓市場(chǎng)的分析。并在市場(chǎng)基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品、營銷通路進(jìn)行了初步建議。如果能夠有幸參與到項(xiàng)目的后續(xù)工作中去，我們將在本份報(bào)告的基礎(chǔ)上，綜合發(fā)展商及其他配合公司的意見，對(duì)項(xiàng)目和市場(chǎng)進(jìn)行更加詳細(xì)的調(diào)研和分析，提供更加詳盡的建設(shè)性推進(jìn)方案！蘇州市博思堂投資顧問

4、有限公司貴都項(xiàng)目組22007年1月29日36團(tuán)隊(duì)·創(chuàng)造·價(jià)值一、蘇州酒店式公寓概況（一）蘇州市酒店式公寓市場(chǎng)概述1、酒店式公寓在蘇州發(fā)展歷程發(fā)展背景：01年蘇州實(shí)行土地公開招標(biāo)出讓制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，產(chǎn)品也由單一的多層到現(xiàn)在的形態(tài)多樣。起步階段：02年底-03年底，大批酒店式公寓擁入市場(chǎng)，在豐富了市場(chǎng)產(chǎn)品的同時(shí)，各項(xiàng)目都借著樓市的火爆而取得較好市場(chǎng)效果,一批”爛尾樓”起死回生。發(fā)展階段：04年初-05年上半年，此階段酒店式公寓的興起在于大戶型充斥整個(gè)市場(chǎng)，而小戶型供應(yīng)是“鳳毛麟角”。興盛階段：05年下半

5、年至今，在國家宏觀調(diào)控，大量小戶型產(chǎn)品投入市場(chǎng)，而酒店式公寓作為小戶型的一個(gè)分支，也迎來了興盛時(shí)期?？偨Y(jié)：酒店式公寓初入市場(chǎng)便廣受客戶追捧，主要原因在于該類型物業(yè)產(chǎn)品新穎獨(dú)特，初次投資額度小，接受群體廣泛；投資回報(bào)高，很受為閑散資金尋找出路的投資客的歡迎，填補(bǔ)住宅投資市場(chǎng)的空白；酒店式公寓承接了大量的年輕一族的“住房夢(mèng)”。2、酒店式公寓內(nèi)在要求詮釋?對(duì)地塊有著本身的內(nèi)在要求：處于商業(yè)中心：一般都存在于各區(qū)域的商業(yè)中心（CBD）附近；生活配套完善：酒店式公寓的居住對(duì)象，對(duì)周邊的生活配套要求較高；出行交通便捷：居

6、住群體，客觀上對(duì)交通條件的依賴程度較高。?對(duì)產(chǎn)品的內(nèi)在要求：合理的總價(jià)控制：購買人群對(duì)總價(jià)控制的要求相對(duì)較高；時(shí)尚的包裝理念：購買人群以年輕人為主，時(shí)尚包裝設(shè)計(jì)貼近他們的購買心理；完備的物業(yè)管理體系：居住人群多為商務(wù)人士、企業(yè)年輕白領(lǐng)的單身人士，傾向于購買有完善物業(yè)管理體系的酒店式公寓，以節(jié)省時(shí)間和精力留于工作和創(chuàng)業(yè)。36團(tuán)隊(duì)·創(chuàng)造·價(jià)值3、酒店式公寓的分類目前市場(chǎng)上以“酒店式公寓”推向市場(chǎng)的項(xiàng)目，可分為商住樓、精裝修公寓及酒店服務(wù)式公寓。商住樓——此類物業(yè)功能定位較為模糊，即可居住，也可作為作為小型企業(yè)的辦

7、公場(chǎng)所，常以SOHO的概念推向市場(chǎng)人流較為混雜，物業(yè)綜合品質(zhì)較低。精裝修公寓——此類物業(yè)功能定位居住通常戶型設(shè)計(jì)以1室的小戶型為主，另外部分項(xiàng)目也提供少量的兩室、三室等其他房型提供精裝修、配置家具，“拎包即可入住”、“低總價(jià)”、“省去繁瑣的裝修時(shí)間及費(fèi)用”、“酒店式物業(yè)管理”是吸引客戶的主要賣點(diǎn)。酒店服務(wù)式公寓——此類物業(yè)功能定位居住通常由專業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，提供接近于酒店的服務(wù)入駐客戶多為周邊區(qū)域的商務(wù)人士，以一個(gè)月以上的中長期租賃為主，也提供數(shù)日的短租服務(wù)。4、酒店式公寓在蘇價(jià)格走勢(shì)100

8、0200030004000500060007000800090002003年2004年2005年2006年從走勢(shì)圖上可以看出，酒店式公寓在蘇價(jià)格呈現(xiàn)“螺旋式上升”的態(tài)勢(shì)，價(jià)格年增長在500-1000元/平米之間（包括產(chǎn)品綜合品質(zhì)的提升，帶來的成本提高）。5、蘇州酒店式公寓銷售價(jià)格分析36團(tuán)隊(duì)·創(chuàng)造·價(jià)值蘇州酒店式公寓物業(yè)情況匯總表（已售部分）物業(yè)名稱區(qū)域地址總建筑面積(m2)平均售價(jià)(元/m2)蘇州