中信海南香水灣項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)報(bào)告終稿

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1、中信海南香水灣項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)報(bào)告終稿中信海南香水灣項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)報(bào)告Catalog——思維結(jié)構(gòu)<1總論項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀背景4項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議核心問(wèn)題明確發(fā)展戰(zhàn)略判定3項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃與分區(qū)園林與戶型建議配套及物管項(xiàng)目整體定位中信集團(tuán)資源中原集團(tuán)資源常規(guī)營(yíng)銷策略2項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略5項(xiàng)目附件部分2009年以來(lái)，國(guó)內(nèi)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)均出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)更是突破了8%的增長(zhǎng)預(yù)期，基本擺脫全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來(lái)的深入負(fù)面影響20<10年第一季度，雖然GDP呈現(xiàn)增幅6.<1%的較低水平，但由于受傳統(tǒng)春節(jié)和進(jìn)出口大跌等影響，同比有所下降的情況屬于正常增幅目前中國(guó)政府4萬(wàn)億刺激

2、經(jīng)濟(jì)計(jì)劃正在見(jiàn)效，GDP增幅二季度反彈無(wú)懸念GDP曲線圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)層面（<1/2）：2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)保八成功，20<10年第一季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)好于預(yù)期，投資環(huán)境良好經(jīng)濟(jì)層面（2/2）：歷年來(lái)，海南整體經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展，2008年受金融危機(jī)影響，GDP增值率下滑明顯，2009年經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升在一攬子經(jīng)濟(jì)刺激政策的作用下，全省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行較快地扭轉(zhuǎn)了上年第四季度下滑的態(tài)勢(shì)，在上升通道上加快回升全年全省生產(chǎn)總值<1646.60億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)<1<1.7%。從動(dòng)態(tài)變化看，一季度GDP增長(zhǎng)8.7%，上半年GDP增長(zhǎng)9.3%，前三季度GD

3、P增長(zhǎng)9.8%，全年GDP增長(zhǎng)<1<1.7%，呈現(xiàn)前低后高、加快上升的運(yùn)行態(tài)勢(shì)2009年,全省GDP為<1646.60億元，增長(zhǎng)<1<1.7%P；全省政府有效應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)不利因素的影響，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)加快回升數(shù)據(jù)來(lái)源：海南公報(bào)二套房貸首付5成以上，利率提高基準(zhǔn)利率<1.<1倍二次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款全面緊縮甚至停止二手房房貸取消加按業(yè)務(wù)，貸款審批手續(xù)嚴(yán)格，三套房以上不予辦理按揭二套房貸首付4成以上，利率

4、提高基準(zhǔn)利率<1.<1倍明確二套住房以家庭為單位七次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率金融政策2009年——20<10年2007年——2008年年份20<10年4.<14新政對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房，且套型建筑面積在90平米以上的家庭，貸款首付比例不得30%，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅提高首付款比例和利率水平。對(duì)比07年調(diào)控力度更大，表明了政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心政策解讀（<1/3）：目前金融調(diào)控手段密集有力，政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)決心堅(jiān)定海南房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于外銷型市場(chǎng)，80%客戶來(lái)自島外，該類客戶均為二次置業(yè)或多次置業(yè)，因此此政策對(duì)投資客戶有極大的影響對(duì)于三次置業(yè)以上

5、客戶不予發(fā)放貸款，國(guó)際旅游島獲批后，大量投資客涌入海南島，造成房?jī)r(jià)暴漲，但在新政出臺(tái)前期，市場(chǎng)成交量明顯下降，對(duì)后市的影響也不樂(lè)觀政策解讀國(guó)務(wù)院<17日發(fā)出的通知指出，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款政策內(nèi)容對(duì)不能提供<1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款政策內(nèi)容外島客戶大多不居住島上，稅務(wù)關(guān)系也不在島上，所以該條政策影響非常大政策解讀非本地居民購(gòu)房暫停第三套住房貸款政策解讀（2/3）：新政出臺(tái)對(duì)海南的影響較大，其中關(guān)于三套房貸和非本地居民房貸影響最

6、大觀點(diǎn)一觀點(diǎn)二觀點(diǎn)三開(kāi)發(fā)商將進(jìn)入一個(gè)整合期及適應(yīng)期：海南省決定自20<10年5月<1日起，實(shí)行商品住房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度。要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品住房買(mǎi)賣(mài)合同后<10天內(nèi)辦理備案手續(xù)和預(yù)告登記。省財(cái)政從市、縣收取的土地出讓金<10％部分以及省和市、縣一般預(yù)算新增財(cái)力部分向保障性住房建設(shè)項(xiàng)目?jī)A斜，20<10年新建<10.09萬(wàn)套保障性住房炒房投機(jī)行為將得到一定的遏制：促進(jìn)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，是本次《十一條》出臺(tái)的主要目的。打擊炒房行動(dòng)正確引導(dǎo)住房消費(fèi)理念，打擊控制開(kāi)發(fā)商悟盤(pán)行為和炒房者的炒房行為，二次房貸制度都將有效的抑制投

7、資投機(jī)性購(gòu)房需求政策解讀（3/3）：瓊十一條政策對(duì)海南房地產(chǎn)行業(yè)有一定的規(guī)范作用，開(kāi)發(fā)商將進(jìn)入一個(gè)整合期和適應(yīng)期海南房地產(chǎn)市場(chǎng)行為將得到一定的規(guī)范：新政規(guī)定60天內(nèi)付清出讓土地款，取消內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，取消開(kāi)發(fā)商直接收取現(xiàn)金，指定銀行帳戶?？顚Ｓ?，對(duì)于大開(kāi)發(fā)商、資金充足的開(kāi)發(fā)商、不囤地的開(kāi)發(fā)商以的影響有限。但對(duì)于中小型開(kāi)發(fā)商，無(wú)疑是使其融資渠道斷去后路，造成資金壓力。預(yù)計(jì)后市中可能會(huì)發(fā)生少部分中小型開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力，不惜代價(jià)處理項(xiàng)目項(xiàng)目的情況，而造成市場(chǎng)房?jī)r(jià)將有所波動(dòng)后市預(yù)測(cè)（<1/2）：短期來(lái)看，“量在價(jià)先”的市場(chǎng)規(guī)律決定了新政效果較慢，房?jī)r(jià)在成交量出現(xiàn)

8、萎縮后才趨于下行自住需求價(jià)助漲助跌開(kāi)發(fā)商需求價(jià)量跌投資需求投機(jī)需求量支持價(jià)量先價(jià)后<123價(jià)格變動(dòng)外生變量資