word海南清水灣項(xiàng)目投資分析報(bào)告-年月

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2、項(xiàng)目SWOT分析37第四部分市場(chǎng)定位與項(xiàng)目評(píng)估391.市場(chǎng)定位392.項(xiàng)目發(fā)展評(píng)估44第五部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)451.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與銷售計(jì)劃452.測(cè)算前提463.銷售性物業(yè)經(jīng)營(yíng)效益分析484.經(jīng)營(yíng)性物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析50第六部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范建議521.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)522.風(fēng)險(xiǎn)防范建議52第七部分附錄53第一部分項(xiàng)目總論1.項(xiàng)目背景項(xiàng)目位于海南島東部“中國(guó)椰樹(shù)海岸”、三亞大旅游圈陵水縣清水灣中部，占地824畝。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)為以度假住宅為主的高尚度假區(qū)，欲打造成為頂級(jí)濱海人文度假居住區(qū)。海南清水灣旅業(yè)有限公司擁有該地塊

3、的土地使用權(quán)，并為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體。2.分析結(jié)論（1）市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)當(dāng)前，國(guó)內(nèi)度假居住市場(chǎng)發(fā)展迅速，中國(guó)富裕階層表現(xiàn)出強(qiáng)烈的休閑度假意愿及投資物業(yè)以實(shí)現(xiàn)自身資產(chǎn)保值、增值的需求。未來(lái)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的背景下，中國(guó)富裕階層、超富裕階層將急劇擴(kuò)大，為度假物業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。三亞，擁有中國(guó)唯一的熱帶濱海海岸線，憑借其優(yōu)越的自然條件已發(fā)展成為中國(guó)度假旅游市場(chǎng)的熱點(diǎn)。未來(lái)，隨著海南國(guó)際旅游島相關(guān)優(yōu)惠政策的落實(shí)，國(guó)家海岸、大三亞旅游圈等重大規(guī)劃的實(shí)施，瓊州海峽跨海通道、東環(huán)鐵路等交通設(shè)施的修通，三

4、亞奧林匹克國(guó)際村、文昌衛(wèi)星發(fā)射中心及航天主題公園等重大設(shè)施的落成……海南及三亞的國(guó)內(nèi)、國(guó)際影響力、知名度、美譽(yù)度將進(jìn)一步提升，將吸引更多的國(guó)內(nèi)外游客前來(lái)休閑度假，市場(chǎng)前景樂(lè)觀。本項(xiàng)目位于三亞?wèn)|岸，擁有優(yōu)質(zhì)的一線海景。熱帶濱海資源之于全國(guó)的稀缺性毋庸置疑，是海南置業(yè)客戶最大的價(jià)值關(guān)注點(diǎn)。一線海景物業(yè)處于市場(chǎng)價(jià)值頂峰且無(wú)價(jià)格天花板，各區(qū)域海景物業(yè)價(jià)格趨同。在三亞城區(qū)一線居住用地開(kāi)發(fā)殆盡、市場(chǎng)開(kāi)始向東西拓展的契機(jī)下，本項(xiàng)目海景資源將極大削弱目前區(qū)位陌生的不利影響，將能迅速在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得一席之位。憑借準(zhǔn)確定位、優(yōu)異

5、品質(zhì)、優(yōu)秀營(yíng)銷，項(xiàng)目將有良好的發(fā)展前景。（2）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目投資回報(bào)較高，且抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間為2009年上半年至2016年下半年，開(kāi)發(fā)周期為8年。根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目銷售性物業(yè)總投資405,785萬(wàn)元，稅后凈利潤(rùn)244,390萬(wàn)元，稅后投資利潤(rùn)率為60.23%，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值113,661萬(wàn)元，內(nèi)部收益率30.40%，動(dòng)態(tài)投資回收期4.59年，具有較高的盈利水平。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)（酒店）總投資368,534萬(wàn)元,稅后凈利潤(rùn)382,024萬(wàn)元，稅后投資利潤(rùn)率為103.66%，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值130,362萬(wàn)元，內(nèi)部收益

6、率33.82%，動(dòng)態(tài)投資回收期5.61年，具有較高的盈利水平。根據(jù)盈虧平衡分析，該項(xiàng)目的保本銷售價(jià)格、銷售率較易實(shí)現(xiàn)，說(shuō)明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。綜上所述：項(xiàng)目市場(chǎng)前景優(yōu)越，投資回報(bào)高于行業(yè)一般水平，具有較高的投資價(jià)值。項(xiàng)目具體分析過(guò)程請(qǐng)參閱全文。第二部分投資環(huán)境與市場(chǎng)研究1.中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值快速穩(wěn)步增長(zhǎng)，城市化水平快速提高1996年到2007年全國(guó)經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)快速增長(zhǎng)。1996年全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為71176.59億元，到2007年底全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到246

7、637.00億元，比1996年增加138230.41億元，年均增長(zhǎng)11.96%。近幾年來(lái)中國(guó)固定資產(chǎn)投資年均保持20%以上的增幅，呈現(xiàn)出持續(xù)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。中國(guó)城市化進(jìn)程快速，從1991年到2007年16年間中國(guó)城鎮(zhèn)化率增加17%；預(yù)計(jì)到2020年中國(guó)城市化率將達(dá)60%。圖2-1：1996-2007年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值變化情況圖2-2：2000-2007年全國(guó)固定資產(chǎn)投資額變化情況圖2-3：1991-2007年中國(guó)城鎮(zhèn)化率變化情況（%）（2）居民生活水平居民生活水平快速提高，富裕階層、超富裕階層增長(zhǎng)迅速、數(shù)量急劇擴(kuò)大

8、全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，由1996年的4838.90元增加到2007年的13786.00元，恩格爾系數(shù)則從1996年的48.76%下降到2005年的36.30，城鎮(zhèn)居民生活水平有較大提高。圖2-4：1996-2007年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、恩格爾系數(shù)變化圖2001-2006年中國(guó)財(cái)富總量年均復(fù)合增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于全球平均水平。根據(jù)波士頓咨詢公司預(yù)測(cè)，到2011年中國(guó)百萬(wàn)美元資產(chǎn)家庭總量將