word海南清水灣項目投資分析報告-年月

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2、第五部分項目經濟效益評價451.項目開發(fā)與銷售計劃452.測算前提463.銷售性物業(yè)經營效益分析484.經營性物業(yè)經濟效益分析50第六部分項目風險與防范建議521.項目風險522.風險防范建議52第七部分附錄53第一部分項目總論1.項目背景項目位于海南島東部“中國椰樹海岸”、三亞大旅游圈陵水縣清水灣中部，占地824畝。項目規(guī)劃建設為以度假住宅為主的高尚度假區(qū)，欲打造成為頂級濱海人文度假居住區(qū)。海南清水灣旅業(yè)有限公司擁有該地塊的土地使用權，并為本項目的開發(fā)主體。2.分析結論（1）市場前景預測當前，國內度假居住市場發(fā)展迅速，中國富裕階層表現(xiàn)出強烈的休閑度假意愿及投資物業(yè)以實現(xiàn)自身資產保值、增值的需

3、求。未來，在中國經濟持續(xù)穩(wěn)步增長的背景下，中國富裕階層、超富裕階層將急劇擴大，為度假物業(yè)市場的進一步發(fā)展提供強有力的支撐。三亞，擁有中國唯一的熱帶濱海海岸線，憑借其優(yōu)越的自然條件已發(fā)展成為中國度假旅游市場的熱點。未來，隨著海南國際旅游島相關優(yōu)惠政策的落實，國家海岸、大三亞旅游圈等重大規(guī)劃的實施，瓊州海峽跨海通道、東環(huán)鐵路等交通設施的修通，三亞奧林匹克國際村、文昌衛(wèi)星發(fā)射中心及航天主題公園等重大設施的落成……海南及三亞的國內、國際影響力、知名度、美譽度將進一步提升，將吸引更多的國內外游客前來休閑度假，市場前景樂觀。本項目位于三亞東岸，擁有優(yōu)質的一線海景。熱帶濱海資源之于全國的稀缺性毋庸置疑，是海

4、南置業(yè)客戶最大的價值關注點。一線海景物業(yè)處于市場價值頂峰且無價格天花板，各區(qū)域海景物業(yè)價格趨同。在三亞城區(qū)一線居住用地開發(fā)殆盡、市場開始向東西拓展的契機下，本項目海景資源將極大削弱目前區(qū)位陌生的不利影響，將能迅速在市場競爭中贏得一席之位。憑借準確定位、優(yōu)異品質、優(yōu)秀營銷，項目將有良好的發(fā)展前景。（2）項目經濟效益項目投資回報較高，且抗風險能力較強：項目開發(fā)時間為2009年上半年至2016年下半年，開發(fā)周期為8年。根據(jù)測算，項目銷售性物業(yè)總投資405,785萬元，稅后凈利潤244,390萬元，稅后投資利潤率為60.23%，項目凈現(xiàn)值113,661萬元，內部收益率30.40%，動態(tài)投資回收期4.5

5、9年，具有較高的盈利水平。經營性物業(yè)（酒店）總投資368,534萬元,稅后凈利潤382,024萬元，稅后投資利潤率為103.66%，項目凈現(xiàn)值130,362萬元，內部收益率33.82%，動態(tài)投資回收期5.61年，具有較高的盈利水平。根據(jù)盈虧平衡分析，該項目的保本銷售價格、銷售率較易實現(xiàn)，說明項目的抗風險能力較強。綜上所述：項目市場前景優(yōu)越，投資回報高于行業(yè)一般水平，具有較高的投資價值。項目具體分析過程請參閱全文。第二部分投資環(huán)境與市場研究1.中國宏觀經濟分析（1）經濟發(fā)展情況國內生產總值快速穩(wěn)步增長，城市化水平快速提高1996年到2007年全國經濟總體發(fā)展迅速，國內生產總值持續(xù)快速增長。199

6、6年全國國內生產總值為71176.59億元，到2007年底全國國內生產總值達到246637.00億元，比1996年增加138230.41億元，年均增長11.96%。近幾年來中國固定資產投資年均保持20%以上的增幅，呈現(xiàn)出持續(xù)快速增長態(tài)勢。中國城市化進程快速，從1991年到2007年16年間中國城鎮(zhèn)化率增加17%；預計到2020年中國城市化率將達60%。圖2-1：1996-2007年國內生產總值變化情況圖2-2：2000-2007年全國固定資產投資額變化情況圖2-3：1991-2007年中國城鎮(zhèn)化率變化情況（%）（2）居民生活水平居民生活水平快速提高，富裕階層、超富裕階層增長迅速、數(shù)量急劇擴大全

7、國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步增長，由1996年的4838.90元增加到2007年的13786.00元，恩格爾系數(shù)則從1996年的48.76%下降到2005年的36.30，城鎮(zhèn)居民生活水平有較大提高。圖2-4：1996-2007年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、恩格爾系數(shù)變化圖2001-2006年中國財富總量年均復合增長率遠高于全球平均水平。根據(jù)波士頓咨詢公司預測，到2011年中國百萬美元資產家庭總量將