深圳中原地產(chǎn)策劃報告-新世界倚山花園

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1、www.fdcsky.cn新世界倚山花園一期翠林別墅目錄引言1．前言2．市場狀況第一部分營銷策略一、營銷導(dǎo)向二、營銷戰(zhàn)略三、推售原則www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn一、發(fā)售所必備條件檢測二、營銷活動指引第二部分定價策略一、別墅定價方法二、定價影響因素三、定價步驟四、付款方式建議第三部分宣傳推廣計劃一、背景導(dǎo)入二、銷售時機三、廣告營銷主線www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn一、廣告受眾分析二、廣告訴求點三、媒體選擇四、媒體投放策略五、SP活動策略六、廣告投放計劃七、推廣費用預(yù)算八、廣告創(chuàng)作建議第四部分銷售活動跟進一、人員組織安排二、

2、銷售時間安排三、看樓路線設(shè)計www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn1．前言根據(jù)深圳別墅物業(yè)的市場狀況和翠林別墅的項目特點，結(jié)合目標客戶的需求分析，將仙湖山莊的別墅定位為：，目標客戶定位：擁有相當(dāng)物質(zhì)財富，并且對精神財富不斷追求的成功人士；2．市場狀況在《別墅物業(yè)市場概況》，我們已詳細分析了目前深圳別墅物業(yè)的市場狀況，盡管存在部分別墅積壓，但由于近幾年缺少非常優(yōu)秀物業(yè)供應(yīng)，所以目前別墅物業(yè)存在一定的市場空間，綜合素質(zhì)優(yōu)良的物業(yè)前景仍然看好，在本報告—物業(yè)定位及包裝報告中，中原針對深圳市內(nèi)即將開售的別墅項目“新世界豪園”和“名商高爾夫別墅”www.fdcs

3、ky.cnwww.fdcsky.cn兩項目作分析，因為此兩項目都會在年內(nèi)開售，預(yù)計都會對本項目產(chǎn)生一定的影響，所以，認清市場狀況，避重就輕對項目的銷售至關(guān)重要。近期市區(qū)內(nèi)的別墅正在發(fā)售的、與本項目的檔次較為相近的項目有：銀湖片區(qū)的頤園、銀湖國際會議中心、蛇口片區(qū)的龜山花園、半山海景別墅、青青山莊等。以下對銀湖國際會議中心做出較詳細的介紹：www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn銀湖國際會議中心座落于深圳著名豪宅區(qū)銀湖里面，地理位置得天獨厚，位于銀湖半山上，北向靠山脈，南向面對銀湖，周邊居住環(huán)境清靜、綠色植物濃郁、空氣清新，位置的優(yōu)勢應(yīng)是深圳別墅物業(yè)中少有

4、的。項目沿山而建，在項目的中間有一山溝經(jīng)過，直通銀湖，不斷的流水被喻為靈氣，項目的一期工程已接近完工，全部為別墅，約有20幢，項目東面的二期工程正在修建，包括會所、別墅及公寓，項目整體大約有70幢別墅，三幢多層帶電梯公寓。所有別墅均為單幢式設(shè)計，并均備有獨立游泳池，一期及二期的別墅面積從500多平方米至800多平方米，實用層均為兩層。別墅的外型風(fēng)格以北美式為主，均采用磚混結(jié)構(gòu)，項目的規(guī)劃并無獨特之處，戶型設(shè)計以豪華、氣派為主，并無強調(diào)功能性及實用性，如600多平方米一幢的別墅，底層設(shè)有門廳，客廳、家庭廳、工人房、廚房，示范單位內(nèi)無飯廳，二層設(shè)有一家庭廳、一客廳及一主

5、人房（帶書房），客廳采用中空設(shè)計，和深圳大部分別墅的設(shè)計較相近，欠缺獨特性。已落成的一期工程內(nèi)，路面為水泥材料，路邊無綠化，并且別墅距離過密，小區(qū)內(nèi)的環(huán)境較差，項目的物業(yè)管理服務(wù)由發(fā)展商下轄的物業(yè)管理公司負責(zé)，現(xiàn)時在現(xiàn)場的物業(yè)管理較差，保安的素質(zhì)一般，地盤的包裝上沒有顯示任何物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，從此可見，其物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)沒有獨特之處。綜合以上內(nèi)容，銀湖國際會議中心的地理位置及周邊環(huán)境當(dāng)屬一流，但物業(yè)的規(guī)劃及包裝較為欠缺，未能體現(xiàn)真正豪宅的風(fēng)范，實為可惜。項目于2000年六月下旬正式發(fā)售，別墅的售價為人民幣20000-23000元/M2，計算其優(yōu)惠折扣后，其實際售價應(yīng)在

6、15000-18000元/M2，據(jù)售樓處人員透露，至7月10日前，仍未有成交記錄，但已有多個客戶在洽談，公寓的售價為11000元/M2-13000元/M2，計算其優(yōu)惠折扣后，其實際售價應(yīng)在8000元/M2-10000元/M2，與銀湖片區(qū)的高檔公寓如“鳴翠谷”較為相近。目前，市場上有多個項目在發(fā)售，及有多個項目在準備發(fā)售，預(yù)計不久后，市場上將有較多量的別墅物業(yè)同期在發(fā)售，形成較為激烈的競爭環(huán)境，但同時，由于多個項目同期宣傳，發(fā)布發(fā)售信息及發(fā)布成交信息，會在市場上營造別墅物業(yè)經(jīng)過多年的沉寂后，在今時卷土重來的熱銷景象，喚起潛在買家的購買欲望，在此市場狀況下，素質(zhì)較佳、價

7、格適宜的物業(yè)才能突圍而出。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn第一部分營銷策略一、營銷導(dǎo)向房地產(chǎn)的營銷已從以往的4P（Product產(chǎn)品、Price價格、Place通路、Promotion促銷）發(fā)展到今日的4C（Consumer消費者、Cost成本、Convenience通路便利性、Communication溝通）一個以客戶群需求為主的全新營銷傳播理論已然誕生，在深圳的房地產(chǎn)業(yè)中以4C為基礎(chǔ)的IntegratedMarketingCommunications（IMC整合行銷理念）已得到了全新運用，從消費者角度出發(fā)以滿足消費者需求，開發(fā)商所需付出的