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1、景洪西雙拾貳城商業(yè)定位報告謹呈：景洪浩宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司屹立在瀾滄江邊的景洪市，承載著中國面對東南亞、云南與湄公河次流域五國對外開放的橋頭堡的戰(zhàn)略地位，旅游商貿(mào)成為景洪的經(jīng)濟支柱之一，具有商業(yè)投資前瞻性戰(zhàn)略眼光的開發(fā)商，總是憑借其卓越的先鋒精神和商業(yè)意識來改寫一個城市的價值取向，憑借具有城市建設(shè)標志性的建筑引領(lǐng)一個城市的風(fēng)貌，光輝一座城市。西雙拾貳城，與生俱來的便承載著這樣一種責任，唯其無可取代的瀾滄江沿江帶的地段價值與版納最大的復(fù)合型地產(chǎn)項目的商業(yè)價值契合，推動著景洪的城市發(fā)展，承擔著使浩宇地產(chǎn)成為具有引領(lǐng)版納地產(chǎn)市場的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的歷史使命。前 言西雙拾貳城——光輝一
2、座城市項目給我們的命題項目于企業(yè):占位-對于已經(jīng)成功開發(fā)銷售了浩宇華庭、帝景華庭、金海岸華庭等高檔低密度住宅項目的浩宇集團，如何面對大型旅游商業(yè)復(fù)合型地產(chǎn)項目開發(fā)的全新課題,在高風(fēng)險/高利潤的旅游商業(yè)地產(chǎn)博弈中,尋解新的項目開發(fā)/運作模式,從而形成浩宇綜合開發(fā)實力以及與企業(yè)戰(zhàn)略相匹配的利潤增長平臺?商業(yè)于項目:定位-對于具有無可替代的景洪沿瀾滄江水岸、站在城市交通要道地段價值，商業(yè)規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)規(guī)劃如何定位?如何設(shè)計?如何表現(xiàn)?如何使項目商業(yè)價值最大化?項目獨有的、唯一性、排他性的核心價值又在哪里？商業(yè)于城市:越位-項目以什么優(yōu)勢來足夠引領(lǐng)景洪旅游商業(yè)和地產(chǎn)的發(fā)展？面對
3、景洪逐漸飽和的商業(yè)開發(fā)，項目是否有足夠的商業(yè)承載力？報告結(jié)構(gòu)項目定位項目核心問題介定規(guī)化發(fā)展建議CCTI戰(zhàn)略分析項目發(fā)展戰(zhàn)略項目核心問題界定：使項目利潤最大化的核心問題是什么？項目獨有的、唯一性、排他性的核心價值在哪里？問題1問題2旅游、商業(yè)、酒店、居住如何定位和規(guī)劃才能最大限度的發(fā)揮項目的地段價值從而實現(xiàn)項目利潤最大化？問題4以什么樣的規(guī)化設(shè)計才能保證項目的商業(yè)招商和推廣并成功地完成銷售？問題3項目商業(yè)如何定位才能盡可能突破景洪商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸，實現(xiàn)政府要求的城市形象？才能達到未來的商業(yè)效果我們認為項目不可替代的核心價值就在于其承載的悠久的傣族歷史文化價值就在于其不可復(fù)制
4、的區(qū)位地段價值就在于其瀕臨瀾滄江江景價值就在于其項目承載的版納第一茶城的商業(yè)價值以及對項目歷史文化價值、地段價值、商業(yè)價值及產(chǎn)品品質(zhì)的深度挖掘并將其融入到項目的產(chǎn)品設(shè)計之中最終將這種不可替代的價值傳播、展示給我們的目標客戶群思路項目核心問題的解決思路短以住宅銷售，實現(xiàn)資金短期內(nèi)快速回籠，降低投資風(fēng)險平商業(yè)招商先行，平穩(wěn)運作，實現(xiàn)價值最大化高調(diào)入市，快速推廣，以突破性的市場運作鍛造項目的品牌效應(yīng)，為項目的商業(yè)運作奠定基礎(chǔ)?？彀婕{經(jīng)濟引擎，景洪城市名片，版納商業(yè)龍頭解讀項目目標充分挖掘地段價值和地理位置價值，合理進行商業(yè)定位和商業(yè)面積規(guī)劃，實現(xiàn)利潤最大化.通過科學(xué)的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和
5、商業(yè)布局，使項目成為版納旅游商業(yè)旗艦強調(diào)創(chuàng)新,創(chuàng)新的商業(yè)開發(fā)理念和營銷理念，提升項目價值。鍛造品牌,通過項目運作提高項目形象吸引投資者。我們的回答報告結(jié)構(gòu)項目定位項目核心問題介定規(guī)化發(fā)展建議CCTI戰(zhàn)略分析項目發(fā)展戰(zhàn)略項目自身分析項目競爭分析區(qū)域態(tài)勢分析項目客戶分析CCTI戰(zhàn)略定位研究項目自身itself客戶consumer競爭者Competitor態(tài)勢trend戰(zhàn)略定位說明：分析定位因子主要目的在于分析項目各項要素對項目的影響，從未準確進行項目的定位以及制定開發(fā)戰(zhàn)略。報告結(jié)構(gòu)項目自身itself客戶consumer競爭者Competitor態(tài)勢trend戰(zhàn)略定位自身分析項目
6、發(fā)展基本規(guī)模規(guī)劃建設(shè)用地約640畝項目規(guī)劃：城市公共配套的公園和廣場、普洱茶城、旅游商貿(mào)城、五星級酒店和臨江居住區(qū)總建面積約41萬平方米建設(shè)周期約為3年，項目總投資約8億元人民幣。項目自身分析——項目地塊分析（一）1、項目地塊具有較長的臨江面和臨路面，周邊沒有高大建筑的遮攔，項目在江面、橋面和路面都有極強的昭示性。2、項目地塊屬于沿江大壩修建后隔離江面形成，地形復(fù)雜，地面與大壩和路面的高差較大，對規(guī)劃和建筑設(shè)計有不利影響，增加地基處理的成本。項目自身分析——項目地塊分析（二）3、項目地塊現(xiàn)狀較為復(fù)雜，功能紊亂，有農(nóng)田、居民住宅和農(nóng)舍、辦公建筑（黎明分局）。4、項目地塊基礎(chǔ)配套
7、較差，電信、城市管網(wǎng)基礎(chǔ)配套較差，未來排水排污配套和防洪配套較大。項目自身分析——地段（區(qū)位）分析景洪城市的發(fā)展和開發(fā)，城市中心區(qū)已經(jīng)逐漸趨向飽和，未來城市發(fā)展在嘎東片區(qū)和曼弄楓片區(qū)兩翼開發(fā)，房地產(chǎn)競爭激烈，隨著政治軸線南移，南部行政中心開始啟動、中心區(qū)域逐漸完善、北市區(qū)居住功能逐漸成熟，中心南片區(qū)將成為連接中心區(qū)和曼弄楓片區(qū)，江北片區(qū)的樞紐，西雙拾貳城以地塊區(qū)位前端性，將成為景洪城市發(fā)展的門戶項目，區(qū)位價值極為明顯。項目按景洪城市規(guī)劃片區(qū)劃分，座落在中心南片區(qū)東北端，處在城市中心區(qū)、中心南片區(qū)與江北片
