咸寧中央城商業(yè)定位報(bào)告

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1、前言準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵。精妙的定位，能夠達(dá)到四兩撥千斤的效果，不但可以發(fā)現(xiàn)空白，盡可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而且能夠通過(guò)獨(dú)特的構(gòu)思與精心的策劃，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特魅力，展現(xiàn)項(xiàng)目的風(fēng)采，為項(xiàng)目的成功奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。通過(guò)前期在咸寧操盤(pán)的工作經(jīng)驗(yàn)，我司對(duì)本案周邊商業(yè)市場(chǎng)狀況有了較為全面的了解，并通過(guò)初步分析對(duì)本項(xiàng)目有了較為充分的認(rèn)識(shí)。在本策劃書(shū)中，我司將根據(jù)多年來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)策劃經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)目前項(xiàng)目改造及招商工作的可操作性，為本項(xiàng)目市場(chǎng)定位所涉及的項(xiàng)目現(xiàn)狀分析、功能分析、優(yōu)劣勢(shì)分析、目標(biāo)商戶定位、價(jià)格定位等細(xì)節(jié)

2、進(jìn)行詳細(xì)、專業(yè)的闡述和論證。我司堅(jiān)信，通過(guò)科學(xué)的分析和艱苦的創(chuàng)新與努力，必能切準(zhǔn)市場(chǎng)脈搏，為本項(xiàng)目制定出最為合理的定位，以保證招商工作的順利進(jìn)行，使本項(xiàng)目取得高額穩(wěn)定的租金回報(bào)。一、報(bào)告結(jié)構(gòu)說(shuō)明?項(xiàng)目分析：對(duì)項(xiàng)目的地理位置、交通狀況和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行全面的了解和闡述，并針對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)狀進(jìn)行分析。?項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析：闡述項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)的總體狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及其分布、租金水平、經(jīng)營(yíng)狀況等，以了解周邊商業(yè)的供應(yīng)和需求狀況。?消費(fèi)者調(diào)研分析：闡述消費(fèi)者調(diào)研的方法和步驟，并總結(jié)出消費(fèi)者需求調(diào)研的分析結(jié)論。?

3、經(jīng)營(yíng)商戶調(diào)研分析：通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶的訪談，了解客戶的需求和對(duì)項(xiàng)目的入駐意向。?SWOT分析：全面闡述項(xiàng)目招商所面對(duì)的各種優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)，并對(duì)項(xiàng)目的劣勢(shì)和威脅點(diǎn)進(jìn)行深入分析，提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。?市場(chǎng)定位：確定項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位、功能定位、服務(wù)定位?目標(biāo)客戶定位：明確項(xiàng)目的終端消費(fèi)者和招商客戶?價(jià)格定位及收入預(yù)算：并根據(jù)前期的定位分析，確定項(xiàng)目的租金價(jià)格，并計(jì)算出項(xiàng)目的年租金收入。二、項(xiàng)目分析根據(jù)對(duì)中央城的市場(chǎng)調(diào)研及貴公司提供的基本技術(shù)資料，在本章節(jié)中我司將對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的分析和研究，對(duì)項(xiàng)目時(shí)機(jī)、政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自身?xiàng)l

4、件等因素和外部可利用資源進(jìn)行全面的分析、整合，并以此為項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)分析提供參考依據(jù)。1、項(xiàng)目地理位置概況圖1：項(xiàng)目地理位置圖?本項(xiàng)目湖北咸寧市行政中心區(qū)，北臨咸寧大道，與咸寧市政府遙相呼應(yīng)，獨(dú)享市民廣場(chǎng)景觀資源?；貣|側(cè)為濱江大道。東、北兩道路都是城市的主要干道，交通便捷，區(qū)位條件良好。項(xiàng)目西南角和規(guī)劃橋與咸寧老商業(yè)街桂花街相聯(lián)系，其地理位置和周邊環(huán)境非常優(yōu)越；周邊眾多國(guó)家機(jī)關(guān)單位的分布也為項(xiàng)目提供了大量的有效消費(fèi)人群。2、交通狀況分析?本項(xiàng)目位于北臨咸寧大道，東、北兩道路都是城市的主要干道，交通便捷，區(qū)位條件

5、良好，但是，這對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展有顯著的影響。?本項(xiàng)目門(mén)前的公交線路較少，使本項(xiàng)目商業(yè)人流的形成受到限制。?未來(lái)待項(xiàng)目的規(guī)劃橋建成后，將極大的改善項(xiàng)目周邊的交通狀況，并為本項(xiàng)目帶來(lái)大量的人流。通過(guò)項(xiàng)目交通狀況的分析可以看出，本項(xiàng)目目前交通狀況并不是很好，這在一定程度上限制了項(xiàng)目的外來(lái)消費(fèi)人流，使項(xiàng)目不能依托良好的交通形成人流。因此，項(xiàng)目商業(yè)的消費(fèi)人群大都集中在項(xiàng)目自身及周邊的辦公人群和居住人群；但隨著規(guī)劃橋的建成，項(xiàng)目的消費(fèi)人群可通過(guò)規(guī)劃橋進(jìn)行有效擴(kuò)散。3、項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)（數(shù)據(jù)來(lái)源：中央城）以上數(shù)據(jù)表明，本項(xiàng)目

6、商業(yè)多為二層建筑，另規(guī)劃有四層商業(yè)區(qū)，類(lèi)似商業(yè)裙樓，總體而言仍然屬于住宅底商，總建筑面積為7萬(wàn)平方米，商業(yè)面積較大，達(dá)到大型百貨商場(chǎng)的商業(yè)規(guī)模，但不具備大型商業(yè)項(xiàng)目所能形成的規(guī)模效應(yīng)，其定位只能根據(jù)商場(chǎng)現(xiàn)有的自身特性，來(lái)形成自身的特色，以打造成區(qū)域性的綜合服務(wù)中心。4、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析?本項(xiàng)目為住宅底商，住宅部分銷(xiāo)售均價(jià)每平方米達(dá)到4000多元，樓盤(pán)檔次較高，住宅部分約有近200戶已交房入住，其入住率尚可，這為項(xiàng)目帶來(lái)了一定的的高消費(fèi)人群。三、項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析（一）區(qū)域市場(chǎng)界定商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)將受到項(xiàng)目周邊商

7、業(yè)環(huán)境、目標(biāo)客戶、消費(fèi)能力、市場(chǎng)容量等諸多因素的制約和影響，項(xiàng)目附近各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的存在與發(fā)展將直接決定本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的最終定位。因此，本項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析將以調(diào)研區(qū)域界定之范圍為指導(dǎo)和依據(jù)，以本項(xiàng)目所在地為中心，圍繞項(xiàng)目周邊有效影響區(qū)域內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)展開(kāi)。本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)調(diào)研分析的基本思路如下：?首先，對(duì)本項(xiàng)目所處的區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)作出準(zhǔn)確的界定和劃分?其次，對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)作出清晰的描述和分析，總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)各種業(yè)態(tài)的供應(yīng)狀況?再次，總結(jié)和分析本項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的需求層次和特征?第四，得出本

8、項(xiàng)目的初步市場(chǎng)定位及產(chǎn)品構(gòu)想，為項(xiàng)目定位奠定基礎(chǔ)根據(jù)上述基本分析思路，為確保本項(xiàng)目調(diào)研工作的準(zhǔn)確性、科學(xué)性和全面性，獲得對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)發(fā)展具有指導(dǎo)意義的數(shù)據(jù)和資料，我司依據(jù)項(xiàng)目所處地理位置及周邊實(shí)際商業(yè)環(huán)境，考慮周邊商業(yè)現(xiàn)狀、特殊商業(yè)屬性等決定因素確定本項(xiàng)目的四個(gè)重點(diǎn)研究區(qū)域如下：?咸寧大道?濱江大道?桂花街（二）區(qū)域市場(chǎng)分析結(jié)論根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析，我司對(duì)本項(xiàng)目總體商業(yè)環(huán)境