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1、G3地塊項目可行性研究報告————————————————————————————————————————————————G3號地塊項目可行性研究報告目錄一、項目基本情況…………………………………………………………3二、北京市寫字樓市場調(diào)研………………………………………………4（一）北京寫字樓市場發(fā)展歷程回顧………………………………4（二）2001年北京甲級寫字樓市場回顧……………………………6（三）2002年北京寫字樓市場展望…………………………………12 （四）北京CBD寫字樓市場分析……………………………………19?。ㄎ澹┍本┦猩虡I(yè)用房市場分析………………………………………37三、
2、G3號地塊項目周邊市場調(diào)研……………………………………44四、G3號地塊的價格定位………………………………………………48五、項目投資成本預(yù)算……………………………………………………52 （一）項目發(fā)展基本數(shù)據(jù)……………………………………………52?。ǘ╉椖砍杀绢A(yù)算依據(jù)……………………………………………52?。ㄈ╉椖客顿Y成本預(yù)算……………………………………………52六、租賃方案財務(wù)分析……………………………………………………54（一）租賃方案初步設(shè)想……………………………………………54（二）營業(yè)收入估算…………………………………………………55（三）營業(yè)成本估算…………………………
3、………………………56————————————————————————————————————————————————（四）預(yù)算期內(nèi)損益狀況……………………………………………56（五）現(xiàn)金流量及動態(tài)指標(biāo)分析……………………………………56（六）盈虧平衡點分析………………………………………………56（七）財務(wù)評價的基本結(jié)論…………………………………………57七、租售方案財務(wù)分析……………………………………………………58（一）租售方案初步設(shè)想……………………………………………58（二）銷售收入估算…………………………………………………58（三）營業(yè)收入估算……………………………………………
4、……58（四）營業(yè)成本估算…………………………………………………59（五）預(yù)算期內(nèi)損益狀況……………………………………………60（六）現(xiàn)金流量及動態(tài)指標(biāo)分析……………………………………60（七）盈虧平衡點分析………………………………………………60（八）財務(wù)評價的基本結(jié)論…………………………………………61八、項目風(fēng)險及其規(guī)避方式………………………………………………61九、項目可行性綜合評述及相關(guān)建議……………………………………62十、附表……………………………………………………………………63———————————————————————————————————————————————
5、—一、項目基本情況G3號地塊位于馳名中外的歷史文化名街――X大街商業(yè)區(qū)中心，與改造后的X天主教堂相對，教堂廣場地面寬闊，雕塑小品與綠草紅花相映成趣，是游人和購物者在X步行街最主要的休閑場所。項目西臨規(guī)劃中的G7地塊，南至韶九胡同，北臨燈市口西街，地理位置得天獨厚。本項目地段燈市口站就有803、211、104、103等多路公交車經(jīng)過，而且距離北京火車站也很近，地鐵站口就位于X大街與長安街交界處，交通極為便利。本項目地塊上現(xiàn)有建筑主要為舊式的四合院住宅。面臨X大街上有一些臨街鋪面，它們是：體育用品商店、王府快餐、品客多、中國農(nóng)業(yè)銀行、情訂奇緣婚紗攝影、柯達(dá)快速沖印、運動之足、星巴克咖啡等。—
6、———————————————————————————————————————————————G3號項目所在地X大街是一條具有悠久歷史文化的名街，改造后的大街中段為商業(yè)步行街，每天來自全國和世界各地的人流匯聚于此，川流不息。G3號地塊附近主要的商業(yè)建筑有北京市百貨大樓、新東安市場、世都百貨、東方廣場、X女子百貨、丹耀商場、喜樂迪視聽歌唱廣場、利生體育用品大廈等。項目周邊五星級酒店環(huán)伺，包括王府井大飯店、天倫王朝飯店、北京飯店、和平賓館、北京國際藝苑皇冠飯店等；政府機關(guān)及金融機構(gòu)密集；本項目臨近故宮名勝，游人如鯽；交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，占盡地利人和，真可謂是日進(jìn)萬金的風(fēng)水寶地。G3號地塊占地4
7、,500平方米，其中建設(shè)用地3,800平方米，原用地已有規(guī)劃設(shè)計方案，且已審定通過。規(guī)劃建筑面積為:地上九層約26,000平方米，地下四層約10,700平方米，地下車庫可停車110輛。初步確定為商業(yè)和寫字樓物業(yè)，地下一層、地上一、二層為商場、地上三至九層為寫字樓。X大街市政改造工程已順利完工，各種管線已鋪設(shè)完畢，周邊市政條件良好。一、北京市寫字樓市場調(diào)研（一）北京寫字樓市場發(fā)展歷程回顧————————————————————————
