貴陽白金地塊開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

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1、貴陽白金地塊開發(fā)項(xiàng)目第一章總體說明及研究摘要一、總體說明本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證重慶大川控股集團(tuán)有限公司貴陽白金項(xiàng)目（一期）投資的必要性、可能性、有效性和合理性。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，我們從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的主要數(shù)據(jù)來源是：◆項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目地塊有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)以及貴州建筑設(shè)計(jì)規(guī)范及相關(guān)規(guī)定編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于貴陽市國土房管局或貴州統(tǒng)計(jì)局；建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)，參照了貴陽市建設(shè)委員會公布的貴陽市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料得

2、出?！艨偼顿Y測算一覽表，系按整個開發(fā)項(xiàng)目完全由重慶大川控股集團(tuán)有限公司全資興建的方案，本項(xiàng)目各類物業(yè)的測定價(jià)格與分析比較是根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域市場分析，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況嚴(yán)謹(jǐn)測算得出?！舯鹃_發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，按照目前貴陽市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測算獲得，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測算要求。二、項(xiàng)目摘要1、項(xiàng)目概況貴陽白金項(xiàng)目（一期）位置：貴陽市白云區(qū)規(guī)劃建設(shè)總占地面積：466667㎡（約700畝）建筑總面積：2812625萬㎡綜合容積率：4.52、產(chǎn)品形態(tài)高層住宅+商業(yè)與裙樓門面+車庫3、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)

3、指標(biāo)66主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項(xiàng)目指標(biāo)單位備注1規(guī)劃凈用地面積466,667㎡凈地，約700畝1.1居住用地　㎡　1.2商業(yè)用地　㎡　1.3綠化用地　㎡　1.4容積率4.50　1.5建筑密度35%　1.6綠地率　　2總建筑面積2812625.52㎡　2.1其中：地上建筑面積2100000.00㎡　2.2地下建筑面積712625.52㎡　2.3住宅1995000.00㎡按計(jì)容95%計(jì)算2.4商業(yè)97475.00㎡　2.5地下車庫18569個　3可售建筑面積2800620.52㎡　4不可售建筑面積12005.00㎡　4、投資規(guī)模本項(xiàng)目總投資包括開發(fā)成本與期間費(fèi)用。開

4、發(fā)成本包括土地費(fèi)用（含前期拆遷成本）、前期費(fèi)用、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、大配套設(shè)施費(fèi)、工程相關(guān)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)。期間費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用。經(jīng)測算，項(xiàng)目總投資約866012萬元，可售綜合單方造價(jià)3092元/㎡。序號項(xiàng)目總金額（萬元）單價(jià)（元/㎡）1土地費(fèi)用82633.33295.052勘察設(shè)計(jì)費(fèi)12710.0445.383報(bào)批報(bào)建費(fèi)42060.48150.184前期準(zhǔn)備費(fèi)621.892.225建安工程費(fèi)549963.471963.726開發(fā)間接費(fèi)2812.6310.047不可預(yù)見費(fèi)12163.3743.438管理費(fèi)18245.0665.159營銷費(fèi)3

5、8338.21136.8910財(cái)務(wù)費(fèi)用22786.4581.3611營業(yè)稅70286.73250.9712土地增值稅12779.4045.6313交易印花稅611.562.1866成本合計(jì)866012.633092.225、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)序號指標(biāo)名稱指標(biāo)值單位1項(xiàng)目總投入866,013萬元2項(xiàng)目銷售收入1,277,940萬元3所得稅前凈現(xiàn)金收益411,928萬元4所得稅102,975萬元5所得稅后凈現(xiàn)金收益308,953萬元6稅后投資收益率35.68%7稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）182,862萬元8稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）39.68%9稅后投資回收期（靜態(tài)）3.

6、93年10稅后投資回收期（動態(tài)）4.13年結(jié)論：本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大大高于銀行貸款利率及基準(zhǔn)折現(xiàn)率，全部投資動態(tài)回收期為3.93年，項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)，資金回收時間短，綜合經(jīng)濟(jì)效益良好。從財(cái)務(wù)評價(jià)看，該項(xiàng)目可行。6、資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是借貸資金，三是銷售收入轉(zhuǎn)投入。本項(xiàng)目資金來源如下：預(yù)計(jì)投資：866013萬元自有資金：80000萬元借貸資金：80000萬元銷售收入轉(zhuǎn)投入：706013萬元66第二章項(xiàng)目概述?一、項(xiàng)目名稱貴陽白金項(xiàng)目（一期）。二、項(xiàng)目提出的背景貴陽是一座具有三千余年歷史的國家級歷史文化名城，是中國西部地

7、區(qū)唯一的直轄市，是長江上游的經(jīng)濟(jì)中心，是一座依山而建，依水而居，馳名中外的名城。直轄十年以來，貴陽緊緊抓住直轄、西部大開發(fā)和三峽工程建設(shè)的契機(jī)，以前所未有的發(fā)展速度在西部崛起，已成為長江上游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“火車頭”。去年國家定貴陽為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展試驗(yàn)區(qū)，“特區(qū)”良好的政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了前所未有的機(jī)會。白云區(qū)是貴陽重要區(qū)縣之一，在近幾年特別是去年貴陽成為“特區(qū)”后白云區(qū)房地產(chǎn)有了長足的發(fā)展。2012年，隨著貴陽大川控股集團(tuán)有限公司業(yè)務(wù)拓展及可持續(xù)化發(fā)展戰(zhàn)略的需要，重慶大川控股集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略性儲備了貴陽白金項(xiàng)目（一期）片區(qū)土地。白云區(qū)是貴陽最為宜居的地

8、區(qū)之一。整個宏觀經(jīng)濟(jì)形勢