單方解除不定期租賃合同

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1、單方解除不定期租賃合同　　某公司因生產(chǎn)之需,于XX年1月起租賃另一公司的一棟大樓做廠房,合同約定租期兩年,若一方在合同期內(nèi)提前解除合同,應(yīng)當(dāng)支付給對(duì)方15萬(wàn)元違約金。XX年1月,合同到期后,雙方未續(xù)簽合同,某公司仍按原標(biāo)準(zhǔn)交付租金,另一公司亦未提出異議。4個(gè)月后,另一公司突然通知某公司,要求終止合同。因某公司要求另一公司支付15萬(wàn)元違約金未果而提起訴訟。　　審理中,許多人認(rèn)為另一公司應(yīng)當(dāng)支付15萬(wàn)元違約金。根據(jù)我國(guó)《合同法》第一百二十五條的規(guī)定,當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的,應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的

2、詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則,確定該條款的真實(shí)意思。某公司與另一公司的目的在于租賃,彼此所簽的租賃合同到期后,雙方雖未再續(xù)簽書面合同,但未續(xù)簽合同并不等于雙方?jīng)]有合同,雙方仍在按原合同繼續(xù)履行的事實(shí)表明,彼此仍在維系并希望實(shí)現(xiàn)與原合同相同的目的,故雙方雖沒(méi)有補(bǔ)充協(xié)議,但除期限改為不定期外,其余均應(yīng)按原合同條款履行。　　審判　　法院經(jīng)審理認(rèn)為,租賃合同因到期而轉(zhuǎn)化的不定期租賃合同,是一種新合同,合同內(nèi)容應(yīng)以雙方實(shí)際履行情況而定,但由于違約金是一種明確、特殊的嚴(yán)格責(zé)任,故

3、原關(guān)于違約金條款不能適用于不定期租賃合同。據(jù)此,判決駁回了某公司要求另一公司支付15萬(wàn)元違約金的訴訟請(qǐng)求?！　≡u(píng)析　　安報(bào)律師團(tuán)律師認(rèn)為:法院的判決是正確的。理由如下:　　一、某公司與另一公司在租賃合同到期后繼續(xù)租賃,決定了雙方依舊是租賃合同關(guān)系,但是形式已經(jīng)發(fā)生改變,由此產(chǎn)生的法律后果也隨之改變。租賃合同分為定期和不定期兩種,不同形式的租賃合同,法律調(diào)整的方式自然存在不同之處。我國(guó)《合同法》第二百三十六條規(guī)定:“租賃期間屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒(méi)有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃

4、期限為不定期?！备鶕?jù)上述法律規(guī)定,本案租賃合同到期后,某公司繼續(xù)使用并按原標(biāo)準(zhǔn)交付租金,另一公司亦未提出異議,表明該租賃合同已經(jīng)轉(zhuǎn)為不定期,法律適用也應(yīng)以調(diào)整不定期的條款為依據(jù)?！　《⒃赓U合同繼續(xù)有效,并不等于原約定的違約條款仍可適用。違約金是指合同當(dāng)事人在合同中約定,在合同債務(wù)人不履行或不適當(dāng)履行合同義務(wù)時(shí),向?qū)Ψ疆?dāng)事人支付一定數(shù)額的金錢。若當(dāng)事人在合同中未約定違約金條款,則不產(chǎn)生違約金責(zé)任。一方面,違約金的承擔(dān)是以“合同當(dāng)事人在合同中的約定”為要件,當(dāng)事人之間沒(méi)有約定、約定不明、超出約定范

5、圍均不能適用;另一方面,盡管某公司與另一公司的目的在于租賃,雙方按原合同繼續(xù)履行同樣具有租賃的目的,但這僅僅反映在租金、租賃房屋的使用上,已經(jīng)通過(guò)默示履行達(dá)成一致,即在這一點(diǎn)上應(yīng)當(dāng)繼續(xù)有效,但對(duì)違約金這一必須明示的特殊的嚴(yán)格責(zé)任問(wèn)題,并沒(méi)有明確確認(rèn),故不應(yīng)沿用;再一方面,原租賃合同約定提前解除合同必須支付違約金的前提條件,僅僅限制在合同期限所固定的兩年以內(nèi),并沒(méi)有談及兩年以外,在原合同轉(zhuǎn)為不定期租賃合同后,固定期限變?yōu)椴还潭?兩年的時(shí)間已屆滿的情況下,原違約條款已經(jīng)失去存在的前提和基礎(chǔ)?！　∪?、另

6、一公司有權(quán)隨時(shí)解除合同。我國(guó)《合同法》第六十一條規(guī)定:“合同生效后,當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的,可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定?！痹摲ǖ诙偃l也規(guī)定:“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同,但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。”　　可見(jiàn),隨時(shí)解除合同是另一公司的權(quán)利,不過(guò)應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知某公司,該期限通常為一個(gè)月。另一公司只

7、有未在合理期限之前通知某公司的情況下,某公司才能要求另一公司賠償損失,但這種損失并不是違約金。