我國(guó)住宅銷售價(jià)格的影響因素分析

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1、我國(guó)住宅銷售價(jià)格的影響因素分析　　作者簡(jiǎn)介：孫雪梅，性別：女，籍貫：黑龍江省鶴崗市，工作單位：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，職稱：研究生，學(xué)位：學(xué)士學(xué)位，研究方向：國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算?！　≌悍?jī)r(jià)問(wèn)題關(guān)系到國(guó)計(jì)民生。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，越來(lái)越多的問(wèn)題也暴露出來(lái)，過(guò)高的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了廣大居民的購(gòu)房承受能力，并導(dǎo)致物價(jià)總水平的不斷攀升，通貨膨脹壓力凸現(xiàn)。房?jī)r(jià)問(wèn)題己成為社會(huì)各界討論的熱點(diǎn)之一。本文以全國(guó)35個(gè)大中城市為研究對(duì)象，結(jié)合PanelData模型，運(yùn)用多元回歸分析方法研究住宅價(jià)格的影響因素。面板數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，人均可支配收入對(duì)住宅銷售價(jià)格的影響

2、最為顯著；同時(shí)，通過(guò)比較東中西部的模型，分析我國(guó)住宅銷售價(jià)格的區(qū)域差異，得出三大地帶城市住宅價(jià)格的解釋變量不盡相同，即使相同，其影響效應(yīng)也是有差異的。在此基礎(chǔ)上，本文提出了相應(yīng)的政策建議?！　￡P(guān)鍵詞：住宅價(jià)格；影響因素；PanelData模型；回歸分析　　一、引言　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性日益凸顯，已經(jīng)逐漸發(fā)展成為我國(guó)基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，并日益成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。但是住宅市場(chǎng)卻似乎在逐漸脫離我們的控制。住宅市場(chǎng)的繁榮一方面對(duì)促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了舉足輕重的作用，但另一方面高昂的房?jī)r(jià)又阻礙了許多

3、百姓實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的愿望?？焖偕蠞q的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)演變成為萬(wàn)眾矚目的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題，更是引起了政府、企業(yè)、媒體輿論、專家學(xué)者和購(gòu)房者的高度重視，對(duì)于我國(guó)住宅價(jià)格的爭(zhēng)論一直沒(méi)有停息過(guò)。相關(guān)部門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同狀況釆取了一系列調(diào)節(jié)措施，房?jī)r(jià)雖然也有短期的上下起伏，但是似乎一直都維持在一個(gè)較高的市場(chǎng)價(jià)格水平之上。那么怎樣的一個(gè)水平才是合理的呢？是否房?jī)r(jià)的上漲就一定不合理，一定會(huì)形成泡沫？　　回答當(dāng)然是否定的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中，有很多因素支撐著房?jī)r(jià)上漲的合理性。一方面，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，大量的外來(lái)居民不斷

4、涌入，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)一股強(qiáng)勁的剛性需求。預(yù)計(jì)在21世紀(jì)頭30年，中國(guó)將有5億人口從農(nóng)村搬進(jìn)城市。新增城市人口的住房問(wèn)題亟待解決，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)面臨著十分巨大的需求；另一方面，隨著居民收入水平的上升以及財(cái)富的增加，對(duì)人均住宅面積和住房質(zhì)量有了更高的追求，這些都推動(dòng)著居民對(duì)住房的改善性需求；最后，從住宅供給的角度來(lái)看，住宅價(jià)格與住宅的生產(chǎn)成本息息相關(guān)，成本推動(dòng)也很可能是住宅價(jià)格上漲的原因?！　【C上可見(jiàn)，一方面，在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房?jī)r(jià)非理性的上漲可能會(huì)存在泡沫，進(jìn)而存在一系列的不良影響；而另一方面，住宅價(jià)格的高漲也有其合理的支撐因素。那

5、么，怎樣的住宅價(jià)格才算合理呢？其影響因素有哪些？不同因素的影響力大小又如何，是否有哪些因素起主導(dǎo)作用？這些都是本文亟待解決的問(wèn)題。住宅價(jià)格既關(guān)系到一般老百姓的生產(chǎn)和生活問(wèn)題，也關(guān)系到一個(gè)城市的發(fā)展?jié)摿透?jìng)爭(zhēng)力，更關(guān)系到一個(gè)國(guó)家的金融穩(wěn)定、宏觀經(jīng)濟(jì)政策等等。定性和定量研究城市住宅價(jià)格的影響因素，可以為政府進(jìn)行宏觀調(diào)控提供依據(jù)，為消費(fèi)者購(gòu)房提供信息支持，為企業(yè)投資開發(fā)項(xiàng)目提供參考?！　”疚囊灾袊?guó)35個(gè)大中城市為例，對(duì)我國(guó)住宅銷售價(jià)格的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析。首先從需求和供給層面上選取變量指標(biāo)，先是采用規(guī)范的分析方法，然后再通過(guò)計(jì)量實(shí)證，應(yīng)用Pan

6、elData模型建立城市住宅價(jià)格模型。通過(guò)對(duì)比分析，找出哪些是影響住宅價(jià)格的主要因素，哪些是次要因素；同時(shí)將35個(gè)大中城市劃分為東中西部三個(gè)地區(qū)，利用已有數(shù)據(jù)分別建立三大地帶的截面固定效應(yīng)模型，根據(jù)回歸結(jié)果分析我國(guó)住宅銷售價(jià)格的區(qū)域差異，進(jìn)而為維持房地產(chǎn)行業(yè)乃至促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展提供理論上的幫助?！　《?shí)證分析　?。ㄒ唬┳兞窟x取與模型建立　　1.變量的選取　　根據(jù)以上分析，住宅的價(jià)格受供給和需求的影響。因此本文是從供求的層面來(lái)進(jìn)行變量的選取。這里我們以城市為單元選取住宅銷售價(jià)格HP（元/㎡）作為被解釋變量，解釋變量選取對(duì)住宅需求和供給有

7、最大影響的因素：人口、收入水平、消費(fèi)水平、GDP及住宅長(zhǎng)期供給?！　「鶕?jù)模型的需要，并考慮到變量資料數(shù)據(jù)的可獲得性及可量化性，此處選取市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口這一指標(biāo)來(lái)反映人口因素；以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入指標(biāo)代表居民收入水平；選取恩格爾系數(shù)作為衡量消費(fèi)水平的指標(biāo)；GDP是反映一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)；對(duì)于住宅長(zhǎng)期供給，本文選取商品住宅竣工面積這一指標(biāo)。　　綜上所述，本文將選取市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口POP（萬(wàn)人）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入PDI（元）、恩格爾系數(shù)ENG（%）、GDP（億元）、商品住宅竣工面積HBS（萬(wàn)㎡）這五個(gè)變量作為分析住宅價(jià)格的解釋變量來(lái)

8、構(gòu)建模型?！　?.數(shù)據(jù)來(lái)源與分析方法　　本文的數(shù)據(jù)主要來(lái)源于官方統(tǒng)計(jì)年鑒和主流金融數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)，其中，35個(gè)大中城市從2006年到2010年的商品住宅銷售價(jià)格以《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》