我國住宅銷售價格影響因素研究

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1、我國住宅銷售價格影響因素研究　　作者簡介：孫雪梅，性別：女，籍貫：黑龍江省鶴崗市，工作單位：東北財經(jīng)大學，職稱：研究生，學位：學士學位，研究方向：國民經(jīng)濟核算。摘要：房價問題關(guān)系到國計民生。隨著我國房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，越來越多的問題也暴露出來，過高的房價已經(jīng)遠遠超過了廣大居民的購房承受能力，并導致物價總水平的不斷攀升，通貨膨脹壓力凸現(xiàn)。房價問題己成為社會各界討論的熱點之一。本文以全國35個大中城市為研究對象，結(jié)合PanelData模型，運用多元回歸分析方法研究住宅價格的影響因素。面板數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，人均可支配收入對住宅銷售價格的影響最為顯著；同時，通過比較東中西部的模型，

2、分析我國住宅銷售價格的區(qū)域差異，得出三大地帶城市住宅價格的解釋變量不盡相同，即使相同，其影響效應(yīng)也是有差異的。在此基礎(chǔ)上，本文提出了相應(yīng)的政策建議。關(guān)鍵詞：住宅價格；影響因素；PanelData模型；回歸分析一、引言13隨著我國經(jīng)濟的快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要性日益凸顯，已經(jīng)逐漸發(fā)展成為我國基礎(chǔ)性、先導性和支柱性產(chǎn)業(yè)，并日益成為國民經(jīng)濟發(fā)展的增長點。但是住宅市場卻似乎在逐漸脫離我們的控制。住宅市場的繁榮一方面對促進我國經(jīng)濟的增長起到了舉足輕重的作用，但另一方面高昂的房價又阻礙了許多百姓實現(xiàn)“居者有其屋”的愿望?？焖偕蠞q的房地產(chǎn)價格已經(jīng)演變成為萬眾矚目的經(jīng)濟問題和

3、社會問題，更是引起了政府、企業(yè)、媒體輿論、專家學者和購房者的高度重視，對于我國住宅價格的爭論一直沒有停息過。相關(guān)部門針對房地產(chǎn)市場的不同狀況釆取了一系列調(diào)節(jié)措施，房價雖然也有短期的上下起伏，但是似乎一直都維持在一個較高的市場價格水平之上。那么怎樣的一個水平才是合理的呢？是否房價的上漲就一定不合理，一定會形成泡沫？回答當然是否定的。在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，有很多因素支撐著房價上漲的合理性。一方面，隨著我國經(jīng)濟快速增長、城鎮(zhèn)化進程不斷推進，大量的外來居民不斷涌入，帶來了房地產(chǎn)市場一股強勁的剛性需求。預計在21世紀頭30年，中國將有5億人口從農(nóng)村搬進城市。新增城市人口的住房問題

4、亟待解決，城市房地產(chǎn)市場在未來面臨著十分巨大的需求；另一方面，隨著居民收入水平的上升以及財富的增加，對人均住宅面積和住房質(zhì)量有了更高的追求，這些都推動著居民對住房的改善性需求；最后，從住宅供給的角度來看，住宅價格與住宅的生產(chǎn)成本息息相關(guān)，成本推動也很可能是住宅價格上漲的原因。13綜上可見，一方面，在復雜的經(jīng)濟環(huán)境下，房價非理性的上漲可能會存在泡沫，進而存在一系列的不良影響；而另一方面，住宅價格的高漲也有其合理的支撐因素。那么，怎樣的住宅價格才算合理呢？其影響因素有哪些？不同因素的影響力大小又如何，是否有哪些因素起主導作用？這些都是本文亟待解決的問題。住宅價格既關(guān)系到一般老百

5、姓的生產(chǎn)和生活問題，也關(guān)系到一個城市的發(fā)展?jié)摿透偁幜?，更關(guān)系到一個國家的金融穩(wěn)定、宏觀經(jīng)濟政策等等。定性和定量研究城市住宅價格的影響因素，可以為政府進行宏觀調(diào)控提供依據(jù)，為消費者購房提供信息支持，為企業(yè)投資開發(fā)項目提供參考。本文以中國35個大中城市為例，對我國住宅銷售價格的影響因素進行實證分析。首先從需求和供給層面上選取變量指標，先是采用規(guī)范的分析方法，然后再通過計量實證，應(yīng)用PanelData模型建立城市住宅價格模型。通過對比分析，找出哪些是影響住宅價格的主要因素，哪些是次要因素；同時將35個大中城市劃分為東中西部三個地區(qū)，利用已有數(shù)據(jù)分別建立三大地帶的截面固定效應(yīng)模型

6、，根據(jù)回歸結(jié)果分析我國住宅銷售價格的區(qū)域差異，進而為維持房地產(chǎn)行業(yè)乃至促進國民經(jīng)濟健康發(fā)展提供理論上的幫助。二、實證分析（一）變量選取與模型建立131.變量的選取根據(jù)以上分析，住宅的價格受供給和需求的影響。因此本文是從供求的層面來進行變量的選取。這里我們以城市為單元選取住宅銷售價格HP（元/㎡）作為被解釋變量，解釋變量選取對住宅需求和供給有最大影響的因素：人口、收入水平、消費水平、GDP及住宅長期供給。根據(jù)模型的需要，并考慮到變量資料數(shù)據(jù)的可獲得性及可量化性，此處選取市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口這一指標來反映人口因素；以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入指標代表居民收入水平；選取恩格爾系數(shù)作為衡量消

7、費水平的指標；GDP是反映一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要指標；對于住宅長期供給，本文選取商品住宅竣工面積這一指標。綜上所述，本文將選取市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口POP（萬人）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入PDI（元）、恩格爾系數(shù)ENG（%）、GDP（億元）、商品住宅竣工面積HBS（萬㎡）這五個變量作為分析住宅價格的解釋變量來構(gòu)建模型。2.數(shù)據(jù)來源與分析方法13本文的數(shù)據(jù)主要來源于官方統(tǒng)計年鑒和主流金融數(shù)據(jù)機構(gòu)，其中，35個大中城市從2006年到2010年的商品住宅銷售價格以《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》和全國相關(guān)城市的統(tǒng)計年鑒中“商品住宅平均銷售價