浙江住宅銷售價(jià)格走勢、影響及對策研究

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1、住宅銷售價(jià)格是房地產(chǎn)市場的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其漲跌對社會經(jīng)濟(jì)各方面有著深刻的影響，也是社會各界密切關(guān)注的焦點(diǎn)。木文從研究浙江住宅價(jià)格現(xiàn)狀出發(fā)，探討浙江住宅價(jià)格變動的原因，對住宅價(jià)格合理回歸的必要性進(jìn)行分析，提出讓住宅價(jià)格進(jìn)一步合理回歸的對策和建議。浙江作為我國改革開放的先行地區(qū)和民營經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的省份，是我國經(jīng)濟(jì)增長最快的地區(qū)之一。房地產(chǎn)市場交易并常活躍，形成業(yè)界所謂的“浙江現(xiàn)象”，對經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)政收入貢獻(xiàn)很大。但房價(jià)的過快上漲，給經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展、人民群眾的安居樂業(yè)、社會的和諧構(gòu)建，都造成了一定的阻礙。因此如何進(jìn)一步讓房價(jià)合理回歸，以實(shí)現(xiàn)百姓的安居

2、夢，是當(dāng)前政府亟待解決的問題。一、2002年以來浙江住宅銷售價(jià)格走勢及特點(diǎn)（一）2002-2011年浙江住宅銷售價(jià)格一路上漲，2012年上半年出現(xiàn)下跌國家統(tǒng)計(jì)局浙江調(diào)查總隊(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全省2002-2011年各年度銷售價(jià)格與上年比均出現(xiàn)不同程度的上漲，新建住宅銷偉價(jià)格漲幅最高的是2004年，二手住宅銷售價(jià)格漲幅最高的是2002年；2012年上半年兩者價(jià)格同比均出現(xiàn)下跌，新建住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別下跌6.7%和7.2%。（二）住宅銷售價(jià)格的地域性波動特征明顯全省各地社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的地域性很強(qiáng)，不同設(shè)區(qū)市住宅銷售價(jià)格波動幅度

3、差異較大。以2002年浙江新建住宅銷售價(jià)格漲幅為例，漲幅最大的是臺州市，同比漲幅為12.3%,比漲幅最小的嘉興市高11.3個(gè)百分點(diǎn)。同樣在價(jià)格下跌的2012年，上半年跌幅報(bào)大的溫州市同比下跌12.2%,與跌幅為1.0%的舟山市比，兩者跌幅相差了11.2個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)別年份一些設(shè)區(qū)市住宅銷偉價(jià)格趨勢與全省相反。2009年麗水市受民間高利貸崩盤影響,新建住宅銷售價(jià)格與全省其他10個(gè)設(shè)區(qū)市趨勢相反，全省全年上漲15.3%,麗水市全年卻下跌0.8%o2011年溫州也出現(xiàn)類似情況。（三）新建住宅和二手住宅的銷售價(jià)格漲跌幅度，隨著市場化程度的提高出現(xiàn)輪換200

4、2-2003年房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，二手住宅市場在價(jià)格和成交上比新建住宅表現(xiàn)活躍，2002-2003年新建住宅銷售價(jià)格漲幅比同期二手住宅銷售價(jià)格漲幅分別低了16.7個(gè)和5.2個(gè)百分點(diǎn)。隨著住房制度改革的不斷深入，浙江新建住宅市場的不斷發(fā)展，2004年以后，新建住宅在價(jià)格上表現(xiàn)強(qiáng)勢，銷售價(jià)格漲幅開始高于同期二手住宅銷偉價(jià)格漲幅，2004-2011年分別比二手住宅銷售價(jià)格漲幅高0.2、3.7、1.6、1.7、3.1、0.6、7.4、1.1個(gè)百分點(diǎn)，2012年上半年比二手住宅銷售價(jià)格跌幅低0.5個(gè)百分點(diǎn)。（四）杭州、寧波等主要城市價(jià)格波動幅度大于全國其他

5、重點(diǎn)城市浙江房地產(chǎn)市場啟動明顯領(lǐng)先于其他省市，杭州和寧波成為全國房地產(chǎn)市場價(jià)格的敬感地IXo從表1看，杭州和寧波房價(jià)漲幅在10個(gè)全國重點(diǎn)城市屮排名幕前，其中寧波在2002年、杭州在2005年和2006年，其房價(jià)漲幅均列全國第一位；2012年上半年房價(jià)下跌，杭州和寧波跌幅列第一、第二位。二、浙江住宅銷售價(jià)格變動原因分析（一）經(jīng)濟(jì)增長是住宅銷售價(jià)格趨勢性上漲的決定因索浙江社會、經(jīng)濟(jì)各方面發(fā)展良好，城市化、工業(yè)化進(jìn)程加快，城市新區(qū)建設(shè)和IU城改造規(guī)模持續(xù)升級，對城市交通、通訊、電力、信息、市政等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不斷加強(qiáng)，使城市教育、衛(wèi)生、文化、體育等社會

6、事業(yè)得到長足發(fā)展，提高了城市品位和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承載力以及對外吸引力，給房地產(chǎn)價(jià)格的上漲提供了空間。（二）宏觀政策對房地產(chǎn)市場價(jià)格的變化產(chǎn)生重耍影響中央政府自上世紀(jì)九十年代以來，根據(jù)房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢和運(yùn)行環(huán)境的變化，共進(jìn)行了三輪房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，對住宅銷售價(jià)格運(yùn)行產(chǎn)生了重要的影響。一是1992年鄧小平同志南巡講話以后，房地產(chǎn)價(jià)格猛漲。1993-1995年針對經(jīng)濟(jì)過熱進(jìn)行的緊縮調(diào)控政策，樓市暴跌。二是1997年爆發(fā)的東南亞金融危機(jī)，市場出現(xiàn)疲軟。國家以激活住宅市場為目標(biāo)，1998-2002年實(shí)施擴(kuò)張性房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，房價(jià)明顯上漲。2002年

7、全省房屋銷售價(jià)格比上年上漲11.3%,其中二手住宅漲幅高達(dá)25.1%o三是2003年以來針對房價(jià)過快上漲進(jìn)行笫三輪房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，房價(jià)隨Z起伏。2003年4月，中國人民銀行提高首付、限制購買第二套住房貸款；國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文要求緊縮嚴(yán)控土地供給；2005年3月對營業(yè)稅征收的內(nèi)容及細(xì)則出臺時(shí)間做出了規(guī)定，并限制“期房”的轉(zhuǎn)訃，房屋銷售價(jià)格漲幅大幅度冋落，2005年浙江省房屋銷售價(jià)格與上年相比上漲&4%,比2004年冋落了6.8個(gè)百分點(diǎn)。但以大面積高檔住宅為主的市場房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)未得到根本改變，房屋銷售價(jià)格仍處于高位。2006年4月，屮國人

8、民銀行再次上調(diào)銀行貸款利率，同年5月，國務(wù)院常務(wù)會議，提出了以調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)房價(jià)為冃標(biāo)的六項(xiàng)措施，房地產(chǎn)市場價(jià)格漲幅放緩，200