開盤前后營銷推廣方案

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1、開盤前營銷推廣策略市場背景在新項(xiàng)目二期開盤之前,有必要對入市前的市場背景有一個(gè)“提綱挈領(lǐng)”的了解,這將有助于我們制定更切合實(shí)際的更具銷售力和競爭力的營銷策略和計(jì)劃。本項(xiàng)目入市前面臨以下環(huán)境背景:房地產(chǎn)政策密集出臺調(diào)控力度逐漸加強(qiáng)房價(jià)調(diào)控三管齊下市場背景—國家政策背景>去年銀行連續(xù)降息,利率下降,刺激消費(fèi);準(zhǔn)備金利率下調(diào),市場可貸資金增多>運(yùn)用財(cái)政、稅收和金融的手段來調(diào)節(jié)市場的需求。>加強(qiáng)地方政府的責(zé)任,無論是物價(jià)和房價(jià),地方都要切實(shí)負(fù)起責(zé)任來。2012年前房地產(chǎn)調(diào)控抑制需求實(shí)施問責(zé)制緩解資金需求央行連續(xù)降息準(zhǔn)備金利率首次下調(diào)0.5%財(cái)政、

2、行政手段------限購令稅收手段---------------房產(chǎn)稅、營業(yè)稅金融手段---------------限貸令問責(zé)---各地方要在公布年度房價(jià)控制目標(biāo),促地方政府公布目標(biāo),確公布的年度房價(jià)控制目標(biāo)。市場背景—國家政策背景2013年2月《國五條》細(xì)則:二手房交易收取20%差價(jià)稅額二套手付提高到70%各地控調(diào)政策不放松市場背景—國家政策背景近年來,由于受國家宏觀政策調(diào)控影響,房地產(chǎn)市場進(jìn)入冰封期,許多客戶都處于觀望狀態(tài),2012年,準(zhǔn)備金利率幾年來首次下調(diào),似乎是房地產(chǎn)市場有些回暖,鋼性需求漸漲,但是隨著今年國五條的出臺,房地產(chǎn)市

3、場又如雪上霜,觀望狀態(tài)濃重。市場背景—商業(yè)市場背景雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策吃緊,住宅市場受挫,但是商業(yè)市場卻經(jīng)歷了前所未有的發(fā)展,許多住宅投資客戶轉(zhuǎn)為投資商業(yè)地產(chǎn)。競品項(xiàng)目信息唐山商業(yè)市場從去年來開始呈現(xiàn)一種發(fā)展?fàn)顟B(tài),市場上涌現(xiàn)出多種項(xiàng)目,這些項(xiàng)目大多以投資回報(bào)為主,并具有以下特點(diǎn):市場同類型產(chǎn)品多是產(chǎn)權(quán)式商鋪,一般都是以返租的形式存在,也有部分以自營的形式,一般都是按平米方式銷售部分項(xiàng)目采取回報(bào)形式,并且回報(bào)率水漲船高,超出正常商業(yè)回報(bào)率。受政策影響及市場競爭壓力加大等因素影響,市場上同類項(xiàng)目大面積的商鋪銷售速度較為緩慢,去化率較低,小面積的

4、商鋪銷售較好。業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重,少有特色項(xiàng)目。項(xiàng)目背景:新唐佰入市已一年,一期產(chǎn)品主打回報(bào),以低投入、高回報(bào)吸引投資人群,形象已經(jīng)樹立了,但是隨著商業(yè)項(xiàng)目入市越來越多,產(chǎn)品同類化嚴(yán)重,招商及商業(yè)定位一直未能落地,使新唐佰一期模式逐漸失去優(yōu)勢,再加上本項(xiàng)目沒有產(chǎn)權(quán),市場認(rèn)可度急劇下降,銷售回款速度減慢,為此新唐佰急需轉(zhuǎn)換策略,需要以一種新的模式及面貌推出市場。轉(zhuǎn)變已呈現(xiàn)大勢所趨。由原來一期的單純投資托管,體現(xiàn)回報(bào)為主,變更為現(xiàn)在靈活性更高的可投資、可托管、可自營,體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)增值魅力。一期產(chǎn)品由于是回報(bào)型產(chǎn)品,在形象的展示上并不突出,而新唐佰

5、二期經(jīng)過商業(yè)定位,定位為情景時(shí)尚街區(qū),其定位別具一格,區(qū)別于目前唐山商業(yè)模式,那么必然在形象上將有所改變,更加突出化、形象化、時(shí)尚化、年青化。產(chǎn)品改變:形象改變:客群詳解:鑒于產(chǎn)品形態(tài)的改變,所面對的客群同樣也在改變,不再僅僅是關(guān)注投資理財(cái)產(chǎn)品的投資客,還要面對更加多樣化的客群投資型客群有著理財(cái)投資需求的投資人群由于某些原因(下崗、買斷、拆遷等)導(dǎo)致有閑錢的普通市民自主經(jīng)營型客群需要店鋪?zhàn)灾鹘?jīng)營的中小型個(gè)體營業(yè)者尋找創(chuàng)業(yè)機(jī)會的青中年產(chǎn)品的轉(zhuǎn)變主要面對兩方面客群,投資型客群+自主經(jīng)營型客群,通過上一期的推廣攻勢,產(chǎn)品的投資回報(bào)價(jià)值在唐山市已

6、確立,而本階段的推廣工作中主要是向重點(diǎn)客群進(jìn)行新一輪的推廣動作,使之能夠感受到商業(yè)地產(chǎn)的投資升值魅力??腿焊淖儯簭脑械膯我煌顿Y客群,擴(kuò)充為自營客群和投資客群共融客群,這些目標(biāo)客群有一個(gè)唯一的共性:購買本案的唯一目標(biāo):盈利??腿焊淖儯喉?xiàng)目開盤前營銷推廣策略營銷推廣大綱注:新唐佰項(xiàng)目一期在2012年共計(jì)來電5500組,來訪3700組,共計(jì)售出868個(gè)鋪位,而二期項(xiàng)目只有一個(gè)月的時(shí)間銷售壓力過大,要想達(dá)到即定目標(biāo)難度非常大,需要四方公司全力配合,并按照以下幾個(gè)條件執(zhí)行:開盤銷售計(jì)劃目標(biāo)開盤爭取銷售額1.1個(gè)億產(chǎn)品去化5500平米,420個(gè)商鋪

7、1、加大推廣力度,媒體狂轟爛炸,面市出鏡頻率高,聘請明星代言等。2、推盤初期置業(yè)顧問點(diǎn)對點(diǎn)接觸商戶,由坐銷變行銷。3、對一期積累的客戶進(jìn)行回訪,深挖價(jià)值客戶。4、主力店招商確定,招商進(jìn)程加快,樹立品牌形象,穩(wěn)定客戶信心。5、事件活動引爆:用各種事件營銷及暖場活動吸引關(guān)注。6、明確并保證工程進(jìn)度及節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,并散布有利信息。7、一期客戶贈送回報(bào)(第一季度)準(zhǔn)時(shí)打出,有利于穩(wěn)定客戶信心,樹立品牌口碑(通過以上工作的開展,各公司都會全力以赴。但是具體的開盤目標(biāo)還要看屆時(shí)真實(shí)的蓄客量而定,如果蓄客量達(dá)不到預(yù)想的數(shù)量,則減少首開面積,一定要造成搶購的

8、火爆銷售熱潮。)提前預(yù)案:如果首開200套,那么剩余200套利用5月蓄客,6月開盤消化。在此期間積累精品店大客戶,7月蓄客,8月銷售美食廣場和精品店。9月蓄客,10月銷售預(yù)留金鳳的3200平米

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