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《全?；▓@開盤前后總體營銷方案》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、“全福花園”開盤前后總體營銷策劃方案冃錄本項(xiàng)目入市背景二、總體競爭性營銷策略階段性價(jià)格營銷策略!1!階段性推盤控制策略五、階段性產(chǎn)品策略六、階段性通路策略七、階段性促銷及廣告訴求策略八、階段性推廣預(yù)算及廣告促銷計(jì)劃、本項(xiàng)目入市背景不管是大項(xiàng)目還是小項(xiàng)冃我都應(yīng)拿出100%的認(rèn)真來對(duì)待我們所做每一個(gè)項(xiàng)目，了解和掌握周邊項(xiàng)目的相關(guān)信息與動(dòng)態(tài)，并仔細(xì)分析其利弊關(guān)系，才能找準(zhǔn)止確的策略方向，制定相應(yīng)的策略方針，達(dá)到雙贏的目的。因此，在全福花園項(xiàng)目進(jìn)入市場前，我們有必要對(duì)入市前的市場背景有一個(gè)大概的了解，這將幫助我們制定的營銷策略和計(jì)劃更具有銷售力和競爭力。
2、木項(xiàng)目入市前面臨以卞環(huán)境背景：1?今年樂山市場將推出150萬方的住宅，，以高層單體樓為主和少量的多層，小區(qū)環(huán)境的營造、配套設(shè)施的完善和交通方便情況將成為各個(gè)樓盤在競爭中的主要要素。因此，該片區(qū)的競爭主要表現(xiàn)在高檔樓盤之間的競爭。2?目前該片區(qū)現(xiàn)有的競爭項(xiàng)目屮，只有兩個(gè)樓盤在修并在銷售。這兩個(gè)項(xiàng)目都是口建房，房源不多，因缺少宣傳，除了賠付給土地所有人的門市和1-2套住房外，只賣出了1-2套。和比Z下我們項(xiàng)目有小區(qū)、有花園、還有車鈴在建筑規(guī)劃和園藝設(shè)計(jì)上有-定優(yōu)勢?！鯢■I3?該片區(qū)的h建房項(xiàng)ri幾乎沒有什么營銷手法和包裝，我們將淸醒的認(rèn)嚳銷環(huán)境，制
3、定準(zhǔn)確的營銷策略。這將是我們項(xiàng)■■目亮相后的-大優(yōu)勢。X4.當(dāng)然，本項(xiàng)目也存在N定劣勢。比如：項(xiàng)目緊臨公路，空氣和噪聲污染比較嚴(yán)重，路對(duì)面為街市，居住環(huán)境較為復(fù)朵等。re、因此在建議公司在營銷策劃上避重就輕，盡量實(shí)現(xiàn)利潤最大化。二、總體競爭性營銷策略全福花園項(xiàng)n為小產(chǎn)權(quán)房，體量也不大只有x套，因此總體營銷思路我們將釆用獨(dú)特的營銷方式實(shí)現(xiàn)快速營銷。1?主力客戶群策略由于此次項(xiàng)冃的戶型均為100平米以上的三房戶型，且價(jià)格均比其他當(dāng)?shù)卦谑垌?xiàng)冃可能要高。那么只有找準(zhǔn)客戶群我們才勝利的希望。全?；▓@的口標(biāo)客戶群體將主要面向當(dāng)?shù)夭糠秩耸浚簜€(gè)體的小私營業(yè)主周邊
4、鄉(xiāng)村改善性住房業(yè)主周邊鄉(xiāng)村大齡青年結(jié)婚作婚房的剛需2?競爭性價(jià)格策略根據(jù)此次市調(diào)的結(jié)果，我們將制定具有競爭性的價(jià)格策略。名稱套數(shù)面積（m2）單價(jià)（元）總價(jià)（元）項(xiàng)目一81031553160000項(xiàng)目二101251400175000以上數(shù)據(jù)說明：?供應(yīng)情況：該片區(qū)口前在售項(xiàng)口均以獨(dú)棟多層自建房為主，底樓均為門市，無小區(qū)和花園但住房周圍的地而上均可以停車。?住宅的差價(jià)：項(xiàng)目與項(xiàng)目之間價(jià)格浮動(dòng)在100-200元之間不等，綜合以上市調(diào)情況，并考慮木項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，建議項(xiàng)目均價(jià)為1580元/平米，從開發(fā)商快速回款考慮，1580/平米的價(jià)格是市場中最佳接受價(jià)
5、格。3?競爭性訴求策略：曲_rtr丁本項(xiàng)目是小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，和以往的項(xiàng)目不太」樣。因此，本項(xiàng)目在廣有的策略上將力劈蹊徑，樹卒項(xiàng)P“同品價(jià)優(yōu)同價(jià)質(zhì)優(yōu)”的形象與快速銷售為使命，著力于：引導(dǎo)式訴求：結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，弓I導(dǎo)性對(duì)客戶群體的消費(fèi)心理加以描述，讓消費(fèi)者由被動(dòng)消費(fèi)變?yōu)椴瘎?dòng)消費(fèi)。包括：>傳統(tǒng)：中國傳統(tǒng)里在婚嫁時(shí)，幾乎都必須準(zhǔn)備婚房；W>親情：現(xiàn)在的孩了，特別是男孩，父母幾乎都要為晨房!和了女為父母余老買房也冇；’'?F■■>區(qū)域：以后樂山三壞路在哪里？所以：看好本區(qū):域發(fā)展的投資客應(yīng)該有較少的比例；>生活：許多住在農(nóng)村的平房的人，想改善自身居住環(huán)境的也
6、不在少數(shù)。4?競爭性媒體策略：以“DM單+現(xiàn)場條幅+墻體廣告”形成本項(xiàng)目的強(qiáng)勢立體化媒體組合，形成從蓄水期、開盤及強(qiáng)銷期、最后尾盤消化期的一個(gè)連續(xù)的媒體宣傳過程，用十個(gè)月的時(shí)間將住宅銷售率推向66-85%,實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售105套以上。a.齊階段組合選擇原則蓄水期：主要通過一些宣傳活動(dòng)來順利推出項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目認(rèn)知度，以派單、條幅、墻體廣告為主；開盤及強(qiáng)銷期：結(jié)合項(xiàng)目形象，重點(diǎn)在于各種賣點(diǎn)的推出和各項(xiàng)促銷活動(dòng)的開展，廣告通路主耍還是以派單、橫幅、迅街為主。尾盤消化期：進(jìn)行有困難的產(chǎn)品突破，將圍繞各種主題促銷活動(dòng)展開，以“促銷活動(dòng)促進(jìn)銷售”。b.各階
7、段媒體組合選擇木項(xiàng)目媒體選擇有以下幾種方式：媒介組合一覽表:媒體類型主要媒體選擇理由及方式戶外樓盤現(xiàn)場和其他建筑物外墻本項(xiàng)目位于交通要道旁，戶外宣傳必不可少，包括條幅和墻體廣告等。促銷活動(dòng)公關(guān)促銷活動(dòng)投入產(chǎn)出比相對(duì)最優(yōu)的營銷方式；項(xiàng)目丙相的必由之路。宣傳資料印刷品、禮品常規(guī)必備。Vj1J現(xiàn)場廣告現(xiàn)場包裝八;_最便宜的廣歸也是最能打動(dòng)人心的丿；事?！?5?競爭性銷售控制策略：在銷售上一定要做到“有計(jì)劃、有步驟、有重點(diǎn)”的推出產(chǎn)品，遵循以下原則:?采取嚴(yán)格銷控管理；?科學(xué)合理的選擇推出時(shí)機(jī)，保證推出的產(chǎn)品在時(shí)機(jī)上由于競爭對(duì)手；?結(jié)合實(shí)際的銷售情況制定
8、出合理的調(diào)價(jià)方案。三、階段性價(jià)格營銷策略“低開高走”定價(jià)策開盤期價(jià)格策略其主要目的是為了試探市場，為后期的價(jià)格調(diào)整提供依據(jù)。所以，開盤期
