蘇州博思堂全程營(yíng)銷推廣方案

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1、天亞水景城“全程營(yíng)銷”之一體化策略[營(yíng)銷解決方案]提出問題分析問題解決問題第1步：項(xiàng)目定位區(qū)隔化第2步：產(chǎn)品品質(zhì)差異化第3步：營(yíng)銷推廣革新性市場(chǎng)分析產(chǎn)品分析(a)區(qū)隔市場(chǎng)，找到機(jī)會(huì)點(diǎn)(b)挖掘品牌價(jià)值，找到消費(fèi)者心理機(jī)會(huì)點(diǎn)市場(chǎng)分析[問題在哪里？]市場(chǎng)供需臨界點(diǎn)出現(xiàn)※需求：今明兩年市場(chǎng)住宅需求將達(dá)1300多萬平方米※供應(yīng)：目前整個(gè)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)在售、在建、待建及已竣工尚在銷售的公寓住宅面積達(dá)1400萬平方米[蘇州市場(chǎng)]※區(qū)域供應(yīng)：未來1-2年總供應(yīng)量約150萬平方米，其中中心城區(qū)域約35萬平方米※區(qū)域需求：區(qū)域內(nèi)的購(gòu)買力無法消化這么大量的住宅供應(yīng)量※成功園區(qū)的昨

2、天對(duì)相城今天的借鑒意義非常大——走出相城，做大蛋糕[相城市場(chǎng)]市場(chǎng)分析[問題在哪里？]營(yíng)銷核心問題市場(chǎng)小結(jié)：蘇州進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期，市場(chǎng)成熟全面啟動(dòng)，市場(chǎng)要求競(jìng)爭(zhēng)在高層面率先質(zhì)變，營(yíng)銷需要?jiǎng)?chuàng)新！在相城板塊競(jìng)爭(zhēng)趨向白熱化的市場(chǎng)前提下，常規(guī)的產(chǎn)品品質(zhì)和操盤營(yíng)銷手段難以順利達(dá)成銷售目標(biāo)因此，需要“全程一體化”的整盤操作策略，貫穿和指導(dǎo)從產(chǎn)品定位到營(yíng)銷推廣的各個(gè)方面和環(huán)節(jié)，全面超越蘇州目前房地產(chǎn)的粗放式營(yíng)銷模式項(xiàng)目分析[出路在哪里？]優(yōu)美地段：項(xiàng)目位于蘇州市相城區(qū)澄陽(yáng)路東側(cè)（蘇州2003-B-15號(hào)出讓地塊），為相城中心區(qū)的核心成熟地段，與相城區(qū)行政中心僅5分鐘車程。距離

3、園區(qū)、市區(qū)的核心區(qū)域直接車程10-15分鐘。便捷交通：南景北廊東園西區(qū)，相城是蘇州的交通北塞，道路網(wǎng)線通達(dá)，高速、輕軌、205省道等拉近了相城與其他區(qū)域的距離，推動(dòng)區(qū)域快速發(fā)展上好景觀：核心區(qū)位：：與相城行政中心做鄰居，區(qū)域的焦點(diǎn)就在這，未來發(fā)展?jié)摿ψ屆恳粋€(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眼紅，教育配套、生活配套、交通配套將永遠(yuǎn)走在競(jìng)爭(zhēng)的前列項(xiàng)目指標(biāo)：項(xiàng)目名稱“天亞水景城”規(guī)劃總用地83174㎡規(guī)劃建筑面積108120㎡其中高層住宅52298㎡（370戶）獨(dú)立別墅26475.3㎡（80戶）聯(lián)排別墅24746.7㎡（118戶）公建配套面積4600㎡（含物業(yè)管理用房）總套數(shù)568套容積率

4、1.3綠化率40.01%建筑占地面積23123㎡建筑密度27.8%停車位370個(gè)（高層住宅停車位）S.W.O.T分析分析原則：強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)、減弱劣勢(shì)；把握機(jī)會(huì)，回避風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)勢(shì)（Strength）：※豐富的水景資源※戶戶臨水的獨(dú)立別墅※便捷的交通路網(wǎng)※相城核心地※靠近相城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，提供了潛在的客源資源；※相城區(qū)平均價(jià)格目前是蘇州五個(gè)區(qū)中的盆地，將來的升值潛力相當(dāng)大劣勢(shì)（Weakness）：※交通配套缺乏※生活配套不足※公寓戶型全為大面積※蘇嘉杭高速緊鄰本案，存在噪聲和灰塵污染※延水面過長(zhǎng)，存在安全隱患機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunity）：※蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖※豐富的

5、水景資源制造市場(chǎng)亮點(diǎn)※臨近相城區(qū)政府行政辦公中心將為越來越多的政府公務(wù)員所了解，為本案提供了一定數(shù)量的潛在客源※與相鄰區(qū)域如園區(qū)的距離比較近，吸引外區(qū)域客戶機(jī)會(huì)大威脅（Threat）：※205省道分流線的建成通車會(huì)帶來一定的噪音和空氣污染※項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越來越大，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加激烈※“相城區(qū)較偏”的看法在外區(qū)域客戶心目中留下了深刻的印象機(jī)會(huì)點(diǎn)1：相城多的是以區(qū)域市場(chǎng)為主的定位樓盤，缺乏市場(chǎng)全局觀念，沒有做大蛋糕機(jī)會(huì)點(diǎn)2：相城多的是粗放營(yíng)銷的地產(chǎn)大盤，缺少的是用整合營(yíng)銷的社區(qū)營(yíng)造市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)[區(qū)隔性定位基礎(chǔ)之一]機(jī)會(huì)點(diǎn)1：汽車時(shí)代、信息時(shí)代縮短了人心目中的距離感

6、，跨區(qū)域置業(yè)將成主流機(jī)會(huì)點(diǎn)2：根據(jù)城市的發(fā)展規(guī)律，最后將直接帶來城界的消失，區(qū)域從競(jìng)爭(zhēng)走上融合，增大異區(qū)置業(yè)比例發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)[區(qū)隔性定位基礎(chǔ)之二]機(jī)會(huì)點(diǎn)1：“中心化”營(yíng)銷理念帶來邊緣地段房地產(chǎn)發(fā)展的新機(jī)會(huì)，創(chuàng)造新的銷售奇跡機(jī)會(huì)點(diǎn)2：運(yùn)用整合推廣的全新全程營(yíng)銷手法營(yíng)銷機(jī)會(huì)點(diǎn)[區(qū)隔性定位基礎(chǔ)之三]區(qū)隔性項(xiàng)目定位[項(xiàng)目整體定位]引領(lǐng)蘇州全新生活理念的相城核心地首席高尚親水人文社區(qū)※相城核心地（地理位置）——新的規(guī)劃，新的板塊，巨大的發(fā)展?jié)摿Α紫呱杏H水人文社區(qū)——1000米的水景景觀長(zhǎng)廊，水被巧妙的引入，生活在此廣闊的空間，讓風(fēng)和陽(yáng)光自由蕩漾的環(huán)境中；※人文社區(qū)——

7、親自然、親家人、親鄰里；傍晚的霞光還是秋天的午后，家人攜手漫步的情景隨處可見；※高尚住宅（配套及會(huì)所定位）——自由的、健康的、快樂的等；※“相城首席高尚親水人文社區(qū)”是對(duì)核心信息的提煉和升華。項(xiàng)目形象定位整體營(yíng)造自然、關(guān)懷、和諧的家庭社區(qū)在這里是包容的，你是社區(qū)的主宰者，這里是父親的王國(guó)、母親的城堡、兒子的自由樂園不只是提供普通的“居住”就這么簡(jiǎn)單，他是一個(gè)生活的大舞臺(tái)，一個(gè)可以放縱和提升自己生活的家園┅┅在自然、關(guān)懷、和諧的整體體社區(qū)氛圍下，將從規(guī)劃、建筑、施工、物業(yè)管理、社區(qū)平臺(tái)的各個(gè)方面的細(xì)節(jié)進(jìn)行創(chuàng)新，將整體關(guān)懷到每一位項(xiàng)目功能定位整體營(yíng)造的自然、和諧、

8、關(guān)懷[項(xiàng)目客戶/市場(chǎng)定位]市場(chǎng)定位保守