博思堂-蘇州中惠項(xiàng)目整合推廣方案

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1、整合推廣方案目錄第一部分市場(chǎng)調(diào)研分析4第一節(jié):蘇州市年度房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)析5一、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（2004年全年）5二、蘇州市房地產(chǎn)政策分析11三、蘇州市二手房市場(chǎng)概況及分析13第二節(jié)：蘇州市年度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析14一、總體市場(chǎng)分析14二、供應(yīng)量分析15三、需求量分析16四、價(jià)格變化趨勢(shì)分析17五、供需結(jié)合分析18第三節(jié)：相城區(qū)市場(chǎng)分析19一、相城區(qū)區(qū)域概況19二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展21三、相城區(qū)的規(guī)劃發(fā)展23四、相城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展分析24五、主要競(jìng)爭(zhēng)板塊分析37六、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析41第二部分項(xiàng)目綜合分析

2、55182蘇州市博思堂投資顧問有限公司整合推廣方案一、項(xiàng)目地理位置56二、項(xiàng)目總體區(qū)域地位57三、項(xiàng)目街區(qū)功能57四、項(xiàng)目周邊狀況58五、項(xiàng)目地塊區(qū)位配套分析61六、項(xiàng)目地塊基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)62七、地形地貌62八、項(xiàng)目S.W.O.T分析63第三部分項(xiàng)目定位67一、市場(chǎng)定位69二、目標(biāo)客戶群定位71三、項(xiàng)目物業(yè)定位76四、項(xiàng)目功能定位77五、項(xiàng)目形象定位78第四部分物業(yè)發(fā)展建議79一、整體規(guī)劃概念設(shè)計(jì)80二、環(huán)境概念設(shè)計(jì)82三、景觀營(yíng)造、場(chǎng)所、街區(qū)設(shè)計(jì)概念85四、建筑風(fēng)格與建筑立面設(shè)計(jì)91五、戶型面積配比建議

3、92六、會(huì)所設(shè)計(jì)建議96七、商業(yè)配套建議98182蘇州市博思堂投資顧問有限公司整合推廣方案八、智能化系統(tǒng)建議99九、物業(yè)管理建議103十、交樓標(biāo)準(zhǔn)建議104第五部分營(yíng)銷推廣策略106第一節(jié)：銷售方案107一、大盤操作營(yíng)銷策略107二、銷售策略創(chuàng)新112三、其他銷售模式的運(yùn)用118四、特別提示119五、價(jià)格策略119六、全案推廣124七、銷售進(jìn)度控制127八、入市原則及時(shí)機(jī)128九、項(xiàng)目銷售前提條件130第二節(jié)：企劃方案131一、營(yíng)銷主線131二、推廣總精神132三、推廣名建議133四、企劃包裝建議135五、

4、廣告?zhèn)鞑ゲ呗?39六、媒體策略140七、SHOW稿142182蘇州市博思堂投資顧問有限公司整合推廣方案第三節(jié)：品牌推廣策略163一、“中惠”品牌戰(zhàn)略164二、“中惠”品牌參考165三、“中惠”品牌支持166四、“中惠”品牌發(fā)展166第四節(jié)：推廣費(fèi)用預(yù)算168第六部分選擇博思堂170一、優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的專業(yè)優(yōu)勢(shì)171二、“博仕會(huì)”客戶資源優(yōu)勢(shì)171三、媒介購(gòu)買和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的運(yùn)用優(yōu)勢(shì)172四、擁有良好的各級(jí)政府關(guān)系和社會(huì)關(guān)系173五、擁有眾多房地產(chǎn)領(lǐng)域戰(zhàn)略合作伙伴173六、專業(yè)細(xì)分、精工細(xì)作、資源共享174七、

5、豐富的中高檔住宅樓盤操作經(jīng)驗(yàn)174八、全程服務(wù)、完美服務(wù)的團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)優(yōu)勢(shì)175九、面向市場(chǎng)和目標(biāo)客戶群的聚焦優(yōu)勢(shì)175十、快速制勝的核心競(jìng)爭(zhēng)服務(wù)優(yōu)勢(shì)176182蘇州市博思堂投資顧問有限公司整合推廣方案第一部分市場(chǎng)調(diào)研分析182蘇州市博思堂投資顧問有限公司整合推廣方案第一節(jié):蘇州市年度房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)析一、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（2004年全年）1、蘇州市房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)分析2004年，蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)在快速、穩(wěn)健的軌道上發(fā)展，投資額在新開工程明顯增多的促動(dòng)下保持了持續(xù)上升走勢(shì)，竣工房屋放量增加；同時(shí)，商品房屋也持

6、續(xù)熱銷，商品房屋供需基本保持平衡。182蘇州市博思堂投資顧問有限公司整合推廣方案隨著蘇州城市化進(jìn)程的加快，由固定資產(chǎn)投資放量增長(zhǎng)帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)出持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展走勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)投資額在04年5月和8月各出現(xiàn)了一次下降態(tài)勢(shì)之外，經(jīng)過兩輪的調(diào)整態(tài)勢(shì)，繼續(xù)快速上升，勢(shì)頭良好。隨著續(xù)建工程的陸續(xù)竣工，蘇州市房地產(chǎn)項(xiàng)目新開工程也逐步進(jìn)入快車道，施工形勢(shì)持續(xù)向好，全部商品房屋施工面積不斷擴(kuò)大。04年全年，蘇州市商品房施工面積3843.9萬(wàn)平方米，比03年同期增長(zhǎng)44.4%，商品房竣工面積為

7、1129.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)50.6%。2、蘇州市房地產(chǎn)需求市場(chǎng)分析182蘇州市博思堂投資顧問有限公司整合推廣方案從2004年全年的市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，蘇州市整體的房地產(chǎn)去化形勢(shì)良好。受銀行金融政策因素以及政府房地產(chǎn)政策的影響，蘇州市5月份的市場(chǎng)吸納量達(dá)到了谷底，各大新盤的銷售速度明顯放緩。從6月伊始，市場(chǎng)吸納量止跌有小的上升，但并沒有年初的漲勢(shì)，7、8月份仍是蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷期，但9月份以后，有了新的變化，直到今年11月市場(chǎng)再一次達(dá)到了全年的最高位57.57萬(wàn)平方米銷售量。由于目前客戶對(duì)于蘇州樓市的整

8、體看空，以及結(jié)合了政策性因素的影響，包括提高房地產(chǎn)公司資本金率和進(jìn)一步嚴(yán)控房地產(chǎn)項(xiàng)目信貸等政策的陸續(xù)出臺(tái)，已經(jīng)讓發(fā)展商的資金壓力進(jìn)一步加大了。各大發(fā)展商為了能使樓盤得以順利銷售，從而不得不在價(jià)格上有所下降。這種現(xiàn)象在園區(qū)的湖東尤為明顯。（湖畔天城、高爾夫花園都有不同程度的降價(jià)）但9月份以來，隨著人們對(duì)園區(qū)認(rèn)知度的增加，以及園區(qū)湖東配套設(shè)施的逐漸全面，以及開發(fā)商銷售策略的改變，園區(qū)市場(chǎng)開始回暖，預(yù)計(jì)園區(qū)回暖的勢(shì)頭將