博思堂蘇州市中惠晨曦星苑項(xiàng)目分析報(bào)告

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1、目錄Part1背景分析篇3一、宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析（相城區(qū)概況）31、行政區(qū)劃32、地理位置33、交通條件4（1）區(qū)間交通網(wǎng)絡(luò)4（2）區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)54、人口與經(jīng)濟(jì)7二、城市總體規(guī)劃背景分析81、蘇州城市發(fā)展規(guī)劃82、相城區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃93、相城區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃104、元和鎮(zhèn)規(guī)劃——中心城區(qū)地位的確立12三、政策背景分析131、重點(diǎn)政策解讀132、政策分析小結(jié)15四、背景分析研究總結(jié)16Part2市場分析篇及本案競爭態(tài)勢研究篇16一、相城區(qū)房產(chǎn)市場總體概況17二、相城區(qū)06年住宅市場運(yùn)行情況18（一）區(qū)域年度供應(yīng)18（二）區(qū)域年度成交19（三）區(qū)域年度供求比20三、

2、公寓競爭市場分析21（一）競爭范圍界定21（二）相城中心板塊221、板塊總體概況222、現(xiàn)有個(gè)案分析223、未來競爭分析234、與本案競爭分析總結(jié)25（三）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊251、板塊總體概況252、現(xiàn)有個(gè)案分析263、未來競爭分析274、與本案競爭分析總結(jié)27（四）平江新城板塊281、板塊總體概況282、現(xiàn)有競爭分析283、未來競爭分析294、與本案競爭分析總結(jié)29（五）婁葑北區(qū)板塊301、板塊總體概況30562、現(xiàn)有競爭分析303、未來競爭分析314、與本案競爭分析總結(jié)31四、別墅市場競爭分析32（一）整體市場狀況32（二）競爭市場明確33（三）相城中心板塊

3、34（四）相城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊35（五）唯亭板塊37（六）平江新城板塊38（七）別墅市場競爭總結(jié)39五、競爭形勢分析總結(jié)40Part3地塊分析篇43一、地塊現(xiàn)狀分析431、地塊立基條件432、地塊環(huán)境及周邊配套情況44二、地塊周邊具體規(guī)劃45三、地塊SWOT分析45Part4項(xiàng)目定位篇48（一）市場定位49（二）價(jià)格定位501.定價(jià)依據(jù)502．價(jià)格建議50（三）客源定位511、目標(biāo)客戶來源分析512、客戶身份特征分析5256Part1背景分析篇本部分將對相城區(qū)概況、項(xiàng)目所在區(qū)域概況、城市規(guī)劃及項(xiàng)目所面臨的政策環(huán)境進(jìn)行研究分析，通過對相城區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況、規(guī)劃狀況及政

4、策控制的情況作判斷和預(yù)測，了解項(xiàng)目開發(fā)所處的宏觀環(huán)境。一、宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析（相城區(qū)概況）1、行政區(qū)劃相城區(qū)位于古城蘇州正北部，于2001年2月28日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷吳縣市，分設(shè)相城區(qū)。全區(qū)下轄7個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)街道、1個(gè)省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總面積478平方公里，戶籍人口34萬。分別是元和街道、太平街道、望亭鎮(zhèn)、東橋鎮(zhèn)、黃埭鎮(zhèn)、黃橋鎮(zhèn)、渭塘鎮(zhèn)、北橋鎮(zhèn)、陽澄湖鎮(zhèn)以及相城區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。2、地理位置蘇州市相城區(qū)是古城蘇州的北大門，東鄰中新合作蘇州工業(yè)園區(qū),西接蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)?？偯娣e478.2平方公里，僅次于吳中區(qū)，在區(qū)域面積中排名第二。56相城區(qū)地處長江三角洲各大開

5、發(fā)區(qū)的中心位置，交通和區(qū)域輻射明顯。南靠滬寧高速、京滬鐵路、312國道，東鄰蘇嘉杭高速及205省道，北有蘇州繞城高速，西依蘇州市中心東環(huán)路，是蘇州市東西向和南北向的交通節(jié)點(diǎn)。3、交通條件（1）區(qū)間交通網(wǎng)絡(luò)鐵路：京滬高速鐵路將在相城設(shè)站；公路：貫穿城區(qū)的蘇嘉杭高速公路、312國道、205省道、蘇虞張一級公路、蘇州繞城高速、滬寧高速公路；本案人民路的北延、廣濟(jì)路的北延：人民路北延線為平四路至陽澄湖西路之間，是城市南北向主干道及城市的重要景觀軸線、發(fā)展軸線；廣濟(jì)路北延線是一條中心城區(qū)聯(lián)系城市北部地區(qū)的南北向主干道。這2條道路工程的規(guī)劃，必將使得本案的交通更加暢通，

6、城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市功能的完善，必將導(dǎo)入更多的外區(qū)域居民，從而拓寬本案的客源。水路：京杭大運(yùn)河56其他：蘇州最大的換乘中心及未來輕軌2、4號線；博思堂觀點(diǎn)：人民路的北延、廣濟(jì)路的北延，京滬高鐵與輕軌的未來規(guī)劃，使得本案拓展外區(qū)域客源成為可能，拓寬了本項(xiàng)目的客源面。（2）區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)相城區(qū)的公路交通可以用“五縱五橫兩聯(lián)”56來形容：564、人口與經(jīng)濟(jì)鎮(zhèn)名面積（平方千米）人口（人）元和鎮(zhèn)52.82渭塘鎮(zhèn)36.6966741黃橋鎮(zhèn)3.0837143黃埭鎮(zhèn)51.3861060東橋鎮(zhèn)30.3336634太平鎮(zhèn)46.1332578陽澄湖鎮(zhèn)96.7748787北橋鎮(zhèn)47.

7、5244336望亭鎮(zhèn)44.0641985合計(jì)408.78人口方面：相城區(qū)目前當(dāng)?shù)厝丝诩s有34萬人，外來人口約15萬人。在經(jīng)濟(jì)方面：相城區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，擁有14個(gè)工業(yè)園，一個(gè)省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（相城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)），傳統(tǒng)的機(jī)械、電子、建材、紡織、化工、工藝、農(nóng)產(chǎn)品加工等工業(yè)得到改造提高，電子信息、精細(xì)化工、新材料和光機(jī)電一體化等新興支柱產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。至2005年4月，新批外資項(xiàng)目有14個(gè)，新增注冊外資9390萬美元，新增到帳外資1154萬美元，2005年累計(jì)新批外資項(xiàng)目56個(gè)，注冊外資達(dá)33302萬美元，到帳外資5170萬美元。目前全區(qū)已實(shí)有外資企業(yè)797家，注冊

8、外資達(dá)28.06億美元，到帳外資達(dá)12.9美元。世界