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《博思堂-中惠晨曦印象-澳林春天企劃報告-96PPT（PPT96頁）.ppt》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、定位包裝營銷房地產(chǎn)開發(fā)銷售三大環(huán)節(jié)：定位策略基礎(chǔ)18點1、地塊：水榭花都2、文脈：南國奧林匹克3、主題：四季花城4、會所：東?；▓@5、商業(yè)：星河灣6、教育：蔚藍海岸7、交通：碧桂園8、物業(yè)管理：萬科9、總體規(guī)劃：陽光棕櫚灘10、環(huán)境設(shè)計：硅谷別墅11、立面：東海花園12、平面戶型：世紀(jì)村13、社區(qū)小品：華僑城14、大門：四季花城15、入口廣場：星河灣16、展示中心：龍湖花園17、樣板間：世茂濱江18、示范環(huán)境：置信夢工場包裝：5點1線地產(chǎn)整合推廣現(xiàn)場包裝—引導(dǎo)進入+工地的感染力賣場包裝—售樓處的親和力樣板間包
2、裝—樣板間的熟悉力媒介推廣—信息和概念的傳遞外賣場—把銷售信息再次向外傳遞，人流最大的地方1、攻擊階段2、攻擊波3、攻擊點營銷策略：攻擊3段式[攻擊階段]銷售5節(jié)點*內(nèi)部認購*正式開盤*二期開盤*準(zhǔn)決戰(zhàn)（三期開盤）*決戰(zhàn)（四期開盤）[攻擊波]3板斧*前：開盤前*中：開盤活動*后：開盤熱銷[攻擊點]3條線第1條工程線：*單體：奠基、開工、封頂、外立面、入伙*社區(qū)：展示、組團、小區(qū)、社區(qū)、品牌第2條節(jié)日線：*1月元旦/2月春節(jié)/3月植樹節(jié)/5月狂歡節(jié)第3條專業(yè)線：*4月春交會；10月秋交會定位策略企劃包裝營銷執(zhí)行
3、目錄市場分析了解需求滿足需求項目定位客戶市場分析北區(qū)中心區(qū)南區(qū)開發(fā)區(qū)市場分析該區(qū)域是相城區(qū)價格最高的區(qū)域，達到3900元/㎡，道路系統(tǒng)比較發(fā)達，但交通不方便，配套設(shè)施不完備。主要吸引的是蠡口和陸慕鎮(zhèn)的有錢客戶。該區(qū)域是相城區(qū)中心區(qū)域，配套設(shè)施比較完全，區(qū)域價格3700元/平方米。區(qū)域客源以本地和市區(qū)相結(jié)合。該區(qū)域是本案所在區(qū)域，目前是相城區(qū)新發(fā)展區(qū)域，區(qū)域價格上升最快，小高層達到3850元/㎡，區(qū)域客源以市區(qū)和園區(qū)東港為主。本案主要競爭樓盤：香城花園該區(qū)域是相城區(qū)政府所在區(qū)域，道路、景觀等都優(yōu)于其他區(qū)域，目前
4、在售樓盤不多，但具有較大的發(fā)展?jié)摿Α！鶇^(qū)域供應(yīng)：未來1-2年總供應(yīng)量約150萬平方米，其中中心城及南區(qū)區(qū)域約35萬平方米※區(qū)域需求：區(qū)域內(nèi)的購買力無法消化這么大量的住宅供應(yīng)量※成功園區(qū)的昨天對相城今天的借鑒意義非常大——走出相城，做大蛋糕市場分析項目分析地塊編號2004-B-30項目位置相城區(qū)日益路南、香城花園西開發(fā)商中惠地產(chǎn)規(guī)劃總用地約82000㎡容積率1.5≤容積率≤2.0建筑密度15%≤建筑密度≤28%綠地率≥37%人均公共綠地≥1.5㎡/人日照間距1：1.3以上停車位1個/戶注：以上數(shù)據(jù)來自發(fā)展商提供
5、的標(biāo)書。項目分析項目分析項目分析優(yōu)勢（Strength）：※本案地段位置相對優(yōu)越，靠近市區(qū)，進入市區(qū)及園區(qū)只需十多分鐘車程?！嚯x相城大道較近，相城大道公交交通發(fā)達，相城大道連接?xùn)|環(huán)、北環(huán)路、交通通達性較好，本案可以輻射市區(qū)市場?！景妇o鄰相城大道、滬寧高速、蘇嘉杭高速，對區(qū)外網(wǎng)絡(luò)發(fā)達?！景父浇K州外國語學(xué)校、陸慕小學(xué)、陸慕省級重點中學(xué)，為項目提供了良好的學(xué)區(qū)配套?！景杆闹軣o高層建筑物，視野開闊，對外展示性非常好。項目分析劣勢（Weakness）：※項目周邊的配套設(shè)施較為缺乏，包括生活、娛樂、購物、休閑、
6、醫(yī)療等配套設(shè)施缺乏的現(xiàn)狀將是影響本項目銷售的一個主要抗性?！鶞麑幐咚倬o鄰本案，引起大量的噪聲和灰塵污染，直接影響本案的居住環(huán)境?！椖繓|面村屋、菜地、豬舍等雜亂的局面，會影響項目的整體檔次形象。項目分析機會點（Opportunity）：※蘇州房地產(chǎn)市場回暖。※政府公務(wù)員為本案提供了一定數(shù)量的潛在客源。※與相鄰區(qū)域如園區(qū)的距離比較近，吸引外區(qū)域客戶機會大。※相城經(jīng)濟不斷升溫，眾多商業(yè)、工業(yè)企業(yè)的入住，為本項目提供了潛在的客源資源?！囟óa(chǎn)品的需求，為本案提供了機會?！蕴K州大市場為出發(fā)點來看，相城區(qū)平均價格目前
7、是蘇州五個區(qū)中的盆地，投資潛力大。項目分析威脅（Threat）：※日益路的建成通車會帶來一定的噪音和空氣污染?！椖恐苓叺母偁帉絹碓酱螅偁幰矔蛹ち??！跋喑菂^(qū)較偏”的看法在外區(qū)域客戶心目中留下了深刻的印象。市場機會點--本案突破口差異化的產(chǎn)品內(nèi)在優(yōu)美環(huán)境完善配套服務(wù)項目分析項目定位市場定位保守估計:本地人：外地人＝6：4樂觀估計:本地人：外地人＝4：6客戶定位相城區(qū)域：相城區(qū)拆遷戶企業(yè)白領(lǐng)教師、公務(wù)員商鋪老板投資客外區(qū)域：企業(yè)白領(lǐng)、金領(lǐng)公務(wù)員私營企業(yè)主投資客項目物業(yè)定位相城區(qū)中高檔物業(yè)物業(yè)型態(tài)多層、
8、小高層、高層項目定位項目形象定位：城市花園上的溫馨好宅項目定位物業(yè)建議各項技術(shù)指標(biāo)：基地面積：82000平米總建筑面積：141200平米高層：51840平米小高層：30360平米多層：54000平米會所+商業(yè)：5000平米容積率：1.72建筑密度：19%綠化率：41%小區(qū)總規(guī)劃圖物業(yè)建議建筑風(fēng)格與建筑立面物業(yè)建議戶型面積配比建議：注：本案的主力戶型面積相比香城花園的主力戶型面積，調(diào)小5——10㎡。物
