齊齊哈爾商務預報

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1、齊齊哈爾商務預報齊齊哈爾市房價持續(xù)上漲的成因分析文章來源：??作者：??發(fā)布時間：2010-09-1015:07:40近幾年，房屋價格，特別是居民住房價格過快上漲已經(jīng)成為經(jīng)濟運行中的突出問題。這不僅因為房價是個宏觀經(jīng)濟問題，而且還因為其直接影響到居民的生活。剖析房價上漲的特點及成因，對促進齊齊哈爾市經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展，有效解決民生問題具有重要意義。一、當前房價上漲的基本特點房價呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的勢頭。2006年以來，齊齊哈爾市商品房屋平均銷售價格持續(xù)上漲。在2006-2009年期間，商品房屋平均銷售價格分別上漲3.0%、16.7%、11.8%和32.2%。今年上半年，全市房價繼續(xù)在高

2、位運行，商品房屋平均銷售價格3251.0元/平方米，比去年同期增長31.2%，增幅比去年同期高出10.6個百分點。二、推動商品房屋銷售價格快速上漲的主要因素當前房價快速上漲是諸多因素共同作用的結果，既有經(jīng)濟快速發(fā)展、城市化進程加快、居民住房消費觀念轉變、房地產開發(fā)成本增加等因素，更有投機炒作等因素的影響。(一)旺盛的需求成為推動房價上漲的主要動力1、經(jīng)濟持續(xù)快速增長、居民消費結構升級拉動住房需求增加房地產快速發(fā)展是國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展的必然結果。2006年到2009年，齊齊哈爾市GDP總量由473.6億元增長到690.5億元，扣除物價因素，年均增長10.8%，經(jīng)濟的較快增長客觀上

3、為較強的住房消費能力創(chuàng)造了基本條件。國外經(jīng)驗表明，住房需求的強弱與一國經(jīng)濟發(fā)展階段密切相關。按人均GDP的水平劃分，可以將工業(yè)化進程大體劃分為“起步、起飛、加速、成熟”四個階段。對應的人均GDP分別為起步階段300美元左右，起飛階段300-1500美元，加速階段1500-10000美元，成熟階段10000美元以上。根據(jù)美國、日本和德國等發(fā)達國家房地產業(yè)的發(fā)展規(guī)律，在起步階段，人們儲蓄能力不斷積累，住房支出比重顯著上升；加速階段，消費結構發(fā)生了根本性的變化，住房支出快速提高，進而帶動房地產業(yè)跳躍式發(fā)展；在成熟階段，人們將改善住房質量作為主要目標。2009年齊齊哈爾市人均GDP達到1

4、862.0美元，正處在加速階段，房地產市場比較活躍。2、居民收入提高加大了住宅的有效需求近年來，齊齊哈爾市居民收入水平不斷提高，城鎮(zhèn)居民收入的持續(xù)增長，促使住房的消費需求持續(xù)旺盛。從2006年到2009年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由8000.5元增加到11986.6元，增長49.8%；2009年末齊齊哈爾市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額高達533.3億元，比2006年末增長51.7%?？陀^上具備了較強的住房消費能力。隨著收入增長和儲蓄水平的提高，城鎮(zhèn)居民改善和提高住房條件的要求日益增加。3、城鎮(zhèn)化進程加快增加了住宅的消費需求近年來城市建設加快，拓展了城市的發(fā)展空間，城市基礎設施逐步完善，交通

5、便利，帶動了房地產市場的發(fā)展；同時，城市拆遷改造的加快形成了較多的拆遷戶，增加了住房需求，推動了房價的上揚。外縣區(qū)居民購房意愿加強。一部分外縣區(qū)購房者是為了今后退休養(yǎng)老提前做準備。另一部分是為了讓孩子可以享受市區(qū)內良好的教育資源。（二）流動性過剩和投資性購房加劇了房價上漲的壓力1、銀行流動性過剩助長了住房的需求膨脹由于房地產貸款被商業(yè)銀行列為優(yōu)質資產，發(fā)放房地產貸款成為商業(yè)銀行的積極選項。在目前銀行存在流動性過剩的大背景下，商業(yè)銀行間為爭奪房貸市場的競爭相當激烈?；趯ξ磥矸績r上漲的預期，購房者對購買住房需求也空前高漲，這兩股力量相互作用，致使大量的遠期需求也開始轉化為即期需求，

6、表現(xiàn)為住房信貸的快速膨脹。需求的過度膨脹，反過來又拉動了房價的進一步上揚，于是就形成房價上漲—需求膨脹—房價上漲的惡性循環(huán)。今年上半年，齊齊哈爾市房地產開發(fā)投資本年資金來源合計中，個人按揭貸款4.3億元，占本年資金來源的12.9%，同比增長99.5%。比同期本年資金來源合計增幅高45.7個百分點。2、投機和投資性住房需求推動房價的繼續(xù)上揚投機和投資性住房需求主要是為了出售、出租或保值而形成的需求。房價的持續(xù)快速上漲，刺激了對未來房價上漲的預期，導致不少購房者將購房作為一種投資（投機的）的手段。從房價形成的機制來看，投資保值致使部分商品住宅轉化為資本品，擴大了即期需求。而投機的存在

7、，又必將推動房價的繼續(xù)上揚，形成了投機與房價上漲相互推動的惡性循環(huán)。(三)建筑安裝等內在成本的增加推動了房價的上揚1、土地成本快速上漲2006年，全市土地成交均價為680.7元/平方米，2009年土地成交均價上漲到871.1元/平方米，上漲27.9%。土地價格的上漲也使房屋成本增加，導致房價上漲。2、建筑安裝成本略有上漲由于原材料價格持續(xù)上漲，住房建筑材料價格也相應提高，今年上半年，齊齊哈爾市固定資產投資價格同比上漲2.4%。其中，建筑安裝工程投資價格上漲0.5%。在建安中，人工