對估價若干基本問題的思考

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1、同程教育（www.toonedu.com）專注于個性化人力資源開發(fā)與管理今同程，為明天！對估價若干基本問題的思考摘要：本文認(rèn)為：　?。?）估價與評估的含義有所不同，估價一詞更加精準(zhǔn)，評估一詞較為寬泛；　?。?）廣義上的估價有專業(yè)估價和非專業(yè)估價之分，估價行業(yè)所從事的估價是一種專業(yè)估價；　　（3）不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價，只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性的資產(chǎn)才真正需要專業(yè)估價；　?。?）估價應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專業(yè)，如果沒有專業(yè)區(qū)分，估價將會失去社會信任；　?。?）由于房地產(chǎn)量大面廣等原因，房地產(chǎn)估價在古今中外都占估價行業(yè)的主體；　?。?

2、）估價本質(zhì)上是評估價值而不是評估價格；　?。?）估價應(yīng)是模擬市場定價而不是替代市場定價；　　（8）估價是提供價值意見而不是作價格保證；　?。?）估價都會有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)?！　￡P(guān)鍵詞：估價；評估；專業(yè)劃分；法律責(zé)任；誤差　　中國現(xiàn)代估價行業(yè)雖然是在改革開放之后興起的，但業(yè)內(nèi)的某些基本用語用詞和思想觀念等，仍然受到傳統(tǒng)理論和認(rèn)識的束縛，仍然帶有傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)的色彩。在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)全球化之下，不同國家和地區(qū)估價行業(yè)間的交往越來越頻繁，不僅境外的估價機構(gòu)和估價師會進(jìn)來，中國的估價機構(gòu)和估價師遲早會走出去。為此，估價行業(yè)應(yīng)當(dāng)解放思想、更新觀念、順應(yīng)時代要求，

3、將有關(guān)用語用詞和思想觀念等放到國際大視野和現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)下進(jìn)行重新審視?！　∫弧⒐纼r與評估的含義有所不同　　估價活動的核心內(nèi)容，是根據(jù)特定目的，對特定資產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見。目前在估價行業(yè)中，對這種活動的稱呼不盡相同，主要有“估價”和“評估”兩種。　　一般情況下，估價和評估可以不作區(qū)分，能夠交換使用。但是科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣f，“估價”、“評估”兩者的含義不完全相同。相對于價值分析、測算和判斷活動，估價的含義更加精準(zhǔn)、明確、具體，就是專指對經(jīng)濟(jì)物品（即通常所講的商品、資產(chǎn)、財產(chǎn)等）的價值進(jìn)行評估。評估的含義很寬泛，不只限于

4、對價值進(jìn)行評估，還可以指查驗?zāi)橙?、某物或者某項工作、活動等，以判斷其表現(xiàn)、能力、質(zhì)量、效果、影響等。評估一詞目前還被廣泛用于許多領(lǐng)域，法規(guī)和文件中也明確規(guī)定了一些“評估”活動。例如，教育評估、規(guī)劃實施情況評估、規(guī)劃和建設(shè)項目實施后可能造成的環(huán)境影響評估、國防評估、績效評估、風(fēng)險評估、節(jié)能評估等。即使是使用“資產(chǎn)評估”這個概念，它不僅包含資產(chǎn)價值評估，還可以包含資產(chǎn)的質(zhì)量評估、性能評估、制造技術(shù)評估、投資風(fēng)險評估、擔(dān)保貸款風(fēng)險評估，甚至可以包含資產(chǎn)管理體制（如國有資產(chǎn)管理體制）評估等。因此，雖然估價應(yīng)當(dāng)建立在對估價對象的質(zhì)量、性能等評估的基礎(chǔ)上，但為了表

5、述上更加精準(zhǔn)、明確，應(yīng)當(dāng)把以得出價值為目標(biāo)和最終結(jié)論的評估，稱為價值評估或者簡稱估價。同理，以其他某個方面作為目標(biāo)和最終結(jié)論的評估，應(yīng)明確地稱為相應(yīng)方面的評估。只有當(dāng)評估的目標(biāo)和最終結(jié)論為綜合性的或者目前一時難以找到恰當(dāng)?shù)挠迷~予以準(zhǔn)確表述時，可以籠統(tǒng)地稱為評估。另外，“資產(chǎn)評估（asset?appraisal）”這個概念在國外也很少見?！　《?、估價行業(yè)所從事的估價是專業(yè)估價同程社區(qū)（club.toonedu.com）教育培訓(xùn)互動交流平臺同人網(wǎng)（www.cphrd.com）教育培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)營銷平臺同程教育（www.toonedu.com）專注于個性化人力資源

6、開發(fā)與管理今同程，為明天！　　對估價作廣義和通俗的理解，即估計經(jīng)濟(jì)物品的價格或價值，是任何人都可以做的，不論他（她）估計得對與錯，也不論其結(jié)果是否令人信服。但是，估價行業(yè)所從事的估價，是一種提供專業(yè)意見、具有公信力、實行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)估價。由于這種估價活動的技術(shù)性很強，估價結(jié)果的客觀合理與否關(guān)乎相關(guān)單位和個人的切身利益，甚至?xí)ι鐣?jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生重大影響，關(guān)系公共利益和人民財產(chǎn)安全，例如為房地產(chǎn)抵押貸款服務(wù)的估價關(guān)系金融安全，為國有土地上房屋征收補償服務(wù)的估價關(guān)系社會穩(wěn)定，所以不是隨便什么人都可以從事的，只能由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員和取

7、得相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)來從事。　　專業(yè)估價與非專業(yè)估價主要有以下5點不同：　?。?）由專業(yè)人員和專業(yè)機構(gòu)完成——專業(yè)估價是由具有相關(guān)估價專業(yè)知識和經(jīng)驗、取得相應(yīng)估價資格的估價師和具備足夠數(shù)量的估價師等條件、取得相應(yīng)估價資質(zhì)的估價機構(gòu)完成的。　?。?）是一種專業(yè)意見——專業(yè)估價不是憑直覺、感性認(rèn)識得出的，而是運用科學(xué)的估價方法，經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?、測算和判斷得出的專業(yè)意見?！　。?）具有公信力——專業(yè)估價提供的意見較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀、公正，具有證明效力，能使公眾相信、認(rèn)可或接受。　?。?）實行有償服務(wù)——專業(yè)估價要向委托人收取一定的費用，是一種有償服務(wù)行為?！?/p>

8、?。?）承擔(dān)法律責(zé)任——專業(yè)估價要對估價的過程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，估價師和估