對(duì)估價(jià)若干基本問題的探討

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1、對(duì)估價(jià)若干基本問題的探討摘要：本文認(rèn)為：　?。?）估價(jià)與評(píng)估的含義有所不同，估價(jià)一詞更加精準(zhǔn)，評(píng)估一詞較為寬泛；　?。?）廣義上的估價(jià)有專業(yè)估價(jià)和非專業(yè)估價(jià)之分，估價(jià)行業(yè)所從事的估價(jià)是一種專業(yè)估價(jià)；　?。?）不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價(jià)，只有同時(shí)具有“獨(dú)一無二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性的資產(chǎn)才真正需要專業(yè)估價(jià)；　　（4）估價(jià)應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專業(yè)，如果沒有專業(yè)區(qū)分，估價(jià)將會(huì)失去社會(huì)信任；　　（5）由于房地產(chǎn)量大面廣等原因，房地產(chǎn)估價(jià)在古今中外都占估價(jià)行業(yè)的主體；　?。?）估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估價(jià)值而不是評(píng)

2、估價(jià)格；　?。?）估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)；　?。?）估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證；　?。?）估價(jià)都會(huì)有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)?！　￡P(guān)鍵詞：估價(jià)；評(píng)估；專業(yè)劃分；法律責(zé)任；誤差中國(guó)現(xiàn)代估價(jià)行業(yè)雖然是在改革開放之后興起的，但業(yè)內(nèi)的某些基本用語用詞和思想觀念等，仍然受到傳統(tǒng)理論和認(rèn)識(shí)的束縛，仍然帶有傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩。在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)全球化之下，不同國(guó)家和地區(qū)估價(jià)行業(yè)間的交往越來越頻繁，不僅境外的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師會(huì)進(jìn)來，中國(guó)的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師遲早會(huì)走出去。為此，估價(jià)行業(yè)應(yīng)當(dāng)解放思想、

3、更新觀念、順應(yīng)時(shí)代要求，將有關(guān)用語用詞和思想觀念等放到國(guó)際大視野和現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下進(jìn)行重新審視。　　一、估價(jià)與評(píng)估的含義有所不同　　估價(jià)活動(dòng)的核心內(nèi)容，是根據(jù)特定目的，對(duì)特定資產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見。目前在估價(jià)行業(yè)中，對(duì)這種活動(dòng)的稱呼不盡相同，主要有“估價(jià)”和“評(píng)估”兩種?！　∫话闱闆r下，估價(jià)和評(píng)估可以不作區(qū)分，能夠交換使用。但是科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣f，“估價(jià)”、“評(píng)估”兩者的含義不完全相同。相對(duì)于價(jià)值分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，估價(jià)的含義更加精準(zhǔn)、明確、具體，就是專指對(duì)經(jīng)

4、濟(jì)物品（即通常所講的商品、資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)等）的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估的含義很寬泛，不只限于對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，還可以指查驗(yàn)?zāi)橙?、某物或者某?xiàng)工作、活動(dòng)等，以判斷其表現(xiàn)、能力、質(zhì)量、效果、影響等。評(píng)估一詞目前還被廣泛用于許多領(lǐng)域，法規(guī)和文件中也明確規(guī)定了一些“評(píng)估”活動(dòng)。例如，教育評(píng)估、規(guī)劃實(shí)施情況評(píng)估、規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施后可能造成的環(huán)境影響評(píng)估、國(guó)防評(píng)估、績(jī)效評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、節(jié)能評(píng)估等。即使是使用“資產(chǎn)評(píng)估”這個(gè)概念，它不僅包含資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可以包含資產(chǎn)的質(zhì)量評(píng)估、性能評(píng)估、制造技術(shù)評(píng)估、投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、擔(dān)

5、保貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，甚至可以包含資產(chǎn)管理體制（如國(guó)有資產(chǎn)管理體制）評(píng)估等。因此，雖然估價(jià)應(yīng)當(dāng)建立在對(duì)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量、性能等評(píng)估的基礎(chǔ)上，但為了表述上更加精準(zhǔn)、明確，應(yīng)當(dāng)把以得出價(jià)值為目標(biāo)和最終結(jié)論的評(píng)估，稱為價(jià)值評(píng)估或者簡(jiǎn)稱估價(jià)。同理，以其他某個(gè)方面作為目標(biāo)和最終結(jié)論的評(píng)估，應(yīng)明確地稱為相應(yīng)方面的評(píng)估。只有當(dāng)評(píng)估的目標(biāo)和最終結(jié)論為綜合性的或者目前一時(shí)難以找到恰當(dāng)?shù)挠迷~予以準(zhǔn)確表述時(shí)，可以籠統(tǒng)地稱為評(píng)估。另外，“資產(chǎn)評(píng)估（assetappraisal）”這個(gè)概念在國(guó)外也很少見?！　《?、估價(jià)行業(yè)　　所從

6、事的估價(jià)是專業(yè)估價(jià)對(duì)估價(jià)作廣義和通俗的理解，即估計(jì)經(jīng)濟(jì)物品的價(jià)格或價(jià)值，是任何人都可以做的，不論他（她）估計(jì)得對(duì)與錯(cuò)，也不論其結(jié)果是否令人信服。但是，估價(jià)行業(yè)所從事的估價(jià)，是一種提供專業(yè)意見、具有公信力、實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)估價(jià)。由于這種估價(jià)活動(dòng)的技術(shù)性很強(qiáng)，估價(jià)結(jié)果的客觀合理與否關(guān)乎相關(guān)單位和個(gè)人的切身利益，甚至?xí)?duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生重大影響，關(guān)系公共利益和人民財(cái)產(chǎn)安全，例如為房地產(chǎn)抵押貸款服務(wù)的估價(jià)關(guān)系金融安全，為國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償服務(wù)的估價(jià)關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定，所以不是隨便什么人

7、都可以從事的，只能由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員和取得相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)來從事。　　專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)主要有以下5點(diǎn)不同：　?。?）由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成——專業(yè)估價(jià)是由具有相關(guān)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)、取得相應(yīng)估價(jià)資格的估價(jià)師和具備足夠數(shù)量的估價(jià)師等條件、取得相應(yīng)估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)完成的?！　。?）是一種專業(yè)意見——專業(yè)估價(jià)不是憑直覺、感性認(rèn)識(shí)得出的，而是運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?、測(cè)算和判斷得出的專業(yè)意見?！　。?）具有公信力——專業(yè)估價(jià)提供的意見較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀、公正，具有證明效力，能使

8、公眾相信、認(rèn)可或接受。　?。?）實(shí)行有償服務(wù)——專業(yè)估價(jià)要向委托人收取一定的費(fèi)用，是一種有償服務(wù)行為。（5）承擔(dān)法律責(zé)任——專業(yè)估價(jià)要對(duì)估價(jià)的過程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到自己從事的是專業(yè)估價(jià)，并讓服務(wù)對(duì)象和社會(huì)大眾確實(shí)感受到你很專業(yè)?！　∪?、不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價(jià)一種職業(yè)乃至一個(gè)行業(yè)的生存與發(fā)展，必須建立在社會(huì)對(duì)它有內(nèi)在需要的基礎(chǔ)上，僅靠行政命令等外在的強(qiáng)制要求是難以維持長(zhǎng)久的?！　∫虼?，如果社會(huì)大眾無法認(rèn)識(shí)或了解一種職業(yè)、一個(gè)行業(yè)存在的理由