小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

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1、華中科技大學(xué)文華學(xué)院城建學(xué)部文獻(xiàn)綜述小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題研究學(xué)生姓名李遨學(xué)號(hào)110272021304專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)班級(jí)2指導(dǎo)教師何丹小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題研究摘要：幾年前，小產(chǎn)權(quán)房以其低廉的價(jià)格出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，曾引發(fā)了各界的關(guān)注。最近，隨著建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)政策的提出，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題又一次成為房地產(chǎn)界的熱點(diǎn)事件。小產(chǎn)權(quán)房的形成、發(fā)展壯大，主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)體制機(jī)制不健全、城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)不合理、不同利益主體逐利等原因。而小產(chǎn)權(quán)房合法性問(wèn)題、占地違規(guī)問(wèn)題、房屋產(chǎn)權(quán)法律屬性問(wèn)題等問(wèn)題，也相當(dāng)突出，成為政府不得不嚴(yán)肅面對(duì)、認(rèn)真考量

2、的難題。本文將從小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的原因及其法律地位來(lái)對(duì)其存在的合法性加以論證，通過(guò)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)、產(chǎn)生原因及利弊分析后，結(jié)合近期相關(guān)政策對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決對(duì)策提出一些建議，以期能對(duì)小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的妥善解決起到些許作用。關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)合法化解決方案伴隨著中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的起伏跌宕，全國(guó)幾乎所有大中型城市及其近郊出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房，成為政府、媒體、學(xué)者、開(kāi)發(fā)商及廣大民眾普遍關(guān)注的住房問(wèn)題之一。歸納對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的解釋?zhuān)饕腥N：第一種解釋針對(duì)發(fā)展商待售商品房的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商待售商品房的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人已購(gòu)商品房的產(chǎn)

3、權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種解釋基于購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)由發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)分割而來(lái)；第二種解釋按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分，不需要再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)房，需要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)房；第三種解釋按房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分，縣級(jí)及以上人民政府主管部門(mén)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)房，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或村（居）委會(huì)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。目前，第一、二類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房是合法的，只要交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金，就可以自由買(mǎi)賣(mài)，法律規(guī)定較為明確，而第三類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性存在較大爭(zhēng)議，官方認(rèn)為此類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)，因此，其權(quán)益得

4、不到法律保護(hù)。本文要討論的“小產(chǎn)權(quán)房”，屬于第三類(lèi)。一、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀分析根據(jù)國(guó)家相關(guān)部門(mén)不完全調(diào)查顯示，現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量非常龐大。在政府三令五申禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的形勢(shì)下，小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售仍然如火如荼，并在全國(guó)范圍蓬勃發(fā)展。(一)購(gòu)買(mǎi)者無(wú)法得到合法的房屋產(chǎn)權(quán)證村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓,用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員本來(lái)是法律所允許的。但在安置過(guò)程中,一些村集體擅自擴(kuò)大銷(xiāo)售對(duì)象,向本集體以外的人員銷(xiāo)售,且沒(méi)有按照規(guī)定履行相應(yīng)的報(bào)批手續(xù)。在這種情況下,非集體經(jīng)濟(jì)組織成員即使購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房屋、支付了

5、相應(yīng)的對(duì)價(jià),也無(wú)法申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,其合法權(quán)益就難以得到承認(rèn)和法律保護(hù)。因此,購(gòu)買(mǎi)者很難抵押和轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房。(二)小產(chǎn)權(quán)房一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題,購(gòu)房者維權(quán)艱難小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)缺乏監(jiān)督,一些開(kāi)發(fā)商難免會(huì)受利益驅(qū)動(dòng)而偷工減料,其房屋質(zhì)量可能存在一定的安全隱患。而且由于小產(chǎn)權(quán)房不在政府職能部門(mén)的統(tǒng)一管理范圍之內(nèi),那么購(gòu)買(mǎi)者在使用小產(chǎn)權(quán)房的過(guò)程中若遇到建筑質(zhì)量、公共設(shè)施維護(hù)、物業(yè)管理等問(wèn)題時(shí),就可能陷入與開(kāi)發(fā)商不斷交涉的拉鋸戰(zhàn)糾結(jié)之中。(三)在使用中如果遇到國(guó)家征收,買(mǎi)受人很難得到相應(yīng)的房屋拆遷補(bǔ)償購(gòu)房者簽訂購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)合同并交

6、付了房款,得到的只是一個(gè)合同關(guān)系,并沒(méi)有取得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)。一旦國(guó)家決定對(duì)該集體土地予以征收或?qū)w經(jīng)濟(jì)組織成員予以拆遷,該購(gòu)房者都可能因其并非合格的購(gòu)房者而被排除在補(bǔ)償范圍之外,即使得到拆遷補(bǔ)償,但與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比也是微乎其微。二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因分析（一）日益高漲的房?jī)r(jià)城市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快早已是不爭(zhēng)的事實(shí),相對(duì)來(lái)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格上的優(yōu)勢(shì)掩蓋了其產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于想去大城市,而又無(wú)力購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)這無(wú)疑是非常好的過(guò)渡。假如政府今后不出什么政策,購(gòu)房者就能以這么低的購(gòu)房成本享受幾十年的住房,從這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō),他們可能就會(huì)覺(jué)得這是比較合算的。

7、從而在購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房時(shí),其中的價(jià)格低廉也掩蓋了其要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格之所以如此之低,在于其省去了三部分費(fèi)用:一是購(gòu)地成本,二是各種稅費(fèi),三是土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)管制造成的巨額腐敗成本。土地出讓金、稅費(fèi)以及各種腐敗成本是房?jī)r(jià)上漲的主要原因,當(dāng)然其也為小產(chǎn)權(quán)房提供生存土壤。（二）開(kāi)發(fā)商的利益驅(qū)使開(kāi)發(fā)大產(chǎn)權(quán)樓房，開(kāi)發(fā)商能夠獲得暴利。據(jù)材料顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率高達(dá)30%，甚至達(dá)到50%。該利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，因此一夜之間催生了眾多億萬(wàn)富豪。正是由于房地產(chǎn)行業(yè)的暴利和購(gòu)房者的旺盛需求，吸引了眾多投資者投資于房地產(chǎn)行業(yè)，其中包括村

8、委會(huì)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)。村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)獨(dú)自或與開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓房?jī)r(jià)格雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于“大產(chǎn)權(quán)”樓房，但由于小產(chǎn)權(quán)樓盤(pán)不存在土地出讓金、各項(xiàng)稅費(fèi)等成本，因此即使以合法商品房?jī)r(jià)格的30%出售仍有較高利潤(rùn)可得，其利潤(rùn)率并不比開(kāi)發(fā)“大產(chǎn)權(quán)”的開(kāi)發(fā)商低或者低多少?？傊‘a(chǎn)權(quán)房無(wú)論對(duì)于