資源描述：
《淺析“小產權房”問題》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在教育資源-天天文庫。
1、淺析“小產權房”問題作者：李澤平??發(fā)布時間：2013-04-0116:26:04????[摘要]當前“小產權房”被社會廣泛關注，引發(fā)許多爭議。在國內高房價的背景下，小產權房由于其價格上的優(yōu)勢引得眾人追捧，但其終究是與我們國家相關法律規(guī)定相抵觸的一個非法產物。2012年，相關部門將展開小產權房清理工作。如何規(guī)范小產權房關系到社會的安定和諧。????[關鍵詞]小產權房土地制度????一、“小產權房”的概念和特征????“小產權房”不是一個法律上的概念，目前尚無法定定義，只是在社會實踐中人們對現(xiàn)實生活中所出現(xiàn)的、相對于“五證”齊全的房屋形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的
2、“小產權房”，主要是指沒有經(jīng)過法律規(guī)定的征地、審批、建設等環(huán)節(jié)，由村民委員會單獨或由某個或者某些村民聯(lián)合、或與開發(fā)商聯(lián)合在集體所有的土地上開發(fā)建設的住宅，本是用來滿足本集體成員的居住需要，而實際上卻將其剩余部分甚至全部銷售給城市居民，由于其只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會所發(fā)的產權證明，沒有國家房管部門頒發(fā)的合法產權證（俗稱“大產權”），因而被稱之為“小產權房”或“鄉(xiāng)產權房”。??????????????與市場上銷售的、具有完全產權的房屋相比，“小產權房”之所以“小”??在于土地使用權，而這是由于我國目前所實行的二元結構土地所有制度及城鄉(xiāng)戶籍制度所導致?！靶‘a權房”與正規(guī)開發(fā)銷售的完全產
3、權房相比具有如下獨有的特征：????（一）土地使用權不合法是“小產權房”區(qū)別于完全產權房的主要特征????我國目前實行二元結構土地所有制度，即土地所有權分為國家所有和集體所有兩種。國家所有的土地在轉讓開發(fā)中由于其土地性質的國有性，所以不會出現(xiàn)類似“小產權房”這樣的問題?！靶‘a權房”主要是針對集體土地的開發(fā)利用之中，由于未能遵守國家的相關規(guī)定導致手續(xù)不完備，從而使所建房屋在產權存在瑕疵。按照相關法律的規(guī)定，在農村集體所有的土地上興建商品房，必須經(jīng)過如下幾步程序：（1）先由國家征地，并將土地的利用性質轉為建設用地；（2）由國家以掛拍賣、出讓等形式將土地轉讓給開發(fā)商，同時由開發(fā)
4、商向國家繳納規(guī)定數(shù)額的土地出讓金；（3）開發(fā)商建成商品房后出售給購房人；（4）由專門的政府機關向購房者頒發(fā)土地使用權證書和房屋所有權證書，確認其所購房屋的所有權。而小產權房則是直接在集體所有的土地上建房并出售，其間未經(jīng)過征地、繳納土地出讓金、頒發(fā)土地使用權證和房屋所有權證等程序，從而使所建房屋在用地上不合法律規(guī)定。????（二）無合法產權證書是“小產權房”的另一重要特征????房地產開發(fā)銷售，根據(jù)我國相關法律的規(guī)定應當具有俗稱的“五證”。所謂“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房銷售（預售）許可證》
5、。只有上述“五證”齊全的商品房才能公開出售。《國有土地使用證》是證明開發(fā)商通過合法程序取得土地使用權的證明。“小產權房”由于沒有經(jīng)過征地繳稅等環(huán)節(jié)，所以并不具有《國有土地使用證》。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條的規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。”房屋屬于典型的不動產物權，所以其產權的合法取得應當經(jīng)過法律規(guī)定的登記程序。房屋登記在我國的法律實踐中表現(xiàn)為房產證的發(fā)放。而且根據(jù)《城市房地產管理法》及《土地管理法實施條例》的規(guī)定，房產證只能由縣級以上人民政府的房產管理部門頒發(fā)才是合法有效的，其他任何單位都無權發(fā)放?！靶‘a
6、權房”實際上不具有此類產權證書，因此在房屋產權上存在較大的瑕疵。打個通俗的比方，“小老婆”是沒有結婚證，不受婚姻法保護的“老婆”，“小產權房”也即是沒有產權的房。????二、“小產權房”產生的原因????“小產權房”不被現(xiàn)行法律制度認可卻在現(xiàn)實中大量存在已是不爭的事實，占地問題是整個“小產權房”被定位違規(guī)的直接原因。“小產權”產生的原因，就其制度上的根源而言，是二元結構土地所有制度及城鄉(xiāng)戶籍制度；直接原因在于建設者的利益驅使，而現(xiàn)實原因則是越來越多的城市人口和居高不下的城市房地產價格。????（一）根本原因：現(xiàn)行的土地制度????現(xiàn)行的土地雙軌制度是“小產權房”出現(xiàn)的根本
7、原因所在。根據(jù)我國現(xiàn)行法律的相關規(guī)定，我國的土地所有權分為國家所有制和集體所有制這兩種基本的土地所有權形式。從我國法律對集體土地所有制的相關規(guī)定中可以看出，無論是村委會集體還是村民個人，從法律上都僅有利用這些土地從事生產的權利，要想利用農業(yè)用地從事農業(yè)生產以外的開發(fā)利用則必須先將其所有權性質轉為國家所有。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，土地作為一種稀缺性資源的價值不斷得到提升，其所具有的商品價值也逐步顯現(xiàn)。集體土地被政府征收、征用后所得到的補償款遠遠低于市場價格。此種價值實現(xiàn)軌跡給集體土地的利用帶來了潛在的、巨大的商業(yè)機會，集體土地所有者
