淺析小產(chǎn)權房問題的成因及對策

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1、淺析小產(chǎn)權房問題的成因及對策摘要：小產(chǎn)權房是當今我國房地產(chǎn)行業(yè)比較敏感的話題，同時它也是相關法律領域爭議最大的問題。本文著重從小產(chǎn)權房形成的原因、小產(chǎn)權房帶來的主要問題、解決“小產(chǎn)權房”問題的對策等幾方面淺析小產(chǎn)權房問題。關鍵詞：小產(chǎn)權房；對策；合法化小產(chǎn)權房”又稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，由于未繳納土地出讓金等費用，不能取得由政府房管部門頒發(fā)的正式產(chǎn)權證，而是由享有該土地所有權的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))合作經(jīng)濟聯(lián)合社或村經(jīng)濟合作社的機構制作頒發(fā)權屬證書的“準商品房”。“小產(chǎn)權房”最初起源于民間，在我國已存在多年，并未形成大規(guī)模的氣候。但是近年來，“小產(chǎn)權房”之發(fā)展大有風起云涌

2、之勢。一、小產(chǎn)權房形成的原因1.市場需求近年來，全國各地房地產(chǎn)價格不斷攀升，遠遠超過了絕大數(shù)普通百姓購買能力，而購房者強烈的住房愿望不得不更多地將目光轉(zhuǎn)向房價便宜的郊區(qū)。而“小產(chǎn)權房”的價格只有同樣位置商品房價格的40—60%甚至只有同樣位置商品房價格的30%~40%。購房者買不起商品房的情況下，只有把目光轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權房。由于小產(chǎn)權樓盤不存在土地出讓金、各項稅費等成本，因此即使以合法商品房價格的30%出售仍有較高利潤可得，其利潤率并不比開發(fā)“大產(chǎn)權”的開發(fā)商低或者低多少?？傊┬鑳赏偈剐‘a(chǎn)權房迅猛發(fā)展。2.我國二元制的土地所有權制度。雖然集體土地所有權與國有土地所有權在憲法上具有

3、平等性，但根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，任何單位和個人進行建設需要使用土地的，都必須依法申請使用國有土地。除本集體經(jīng)濟組織成員使用本集體經(jīng)濟組織的土地辦企業(yè)或建住房除外，開發(fā)建設商品房，同樣須依法申請使用國有土地。因此，在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房出售，必須先由國家征地，轉(zhuǎn)為建設用地，再由國家出讓給建設開發(fā)單位，開發(fā)建設單位向國家繳納土地出讓金等稅費后，才能開發(fā)建設商品房，向他人出售。這種二元制土地制度是小產(chǎn)權房出現(xiàn)的根本原因。3、政府監(jiān)管力度不夠為其提供便利條件作為一種市場行為，“小產(chǎn)權”房在房地產(chǎn)市場中能夠存在這么長

4、時間，能夠從局部地區(qū)、個別城市擴展到全國，這恐怕應該是政府相關管理部門的失職，是一種管理上的嚴重缺位和行政不作為，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實際上是這種行為的制造者和實際推動者。二、小產(chǎn)權房帶來的主要問題分析1.農(nóng)民利益受損問題由于大量開發(fā)“小產(chǎn)權”房引起耕地的流失而造成農(nóng)民生活保障受到嚴重威脅，將成為開發(fā)“小產(chǎn)權”房帶來的最為嚴重后果之一。目前，國家尚未出臺相關的法律來規(guī)定農(nóng)村集體組織和農(nóng)民之間關于土地用途改變所帶來的收益增長的分配問題，從集體組織和農(nóng)民個體之間的關系來看，農(nóng)民個體一般處于劣勢地位，其權益更容易受到傷害。因此，大量開發(fā)“小產(chǎn)權”房引起耕地的流失而造成農(nóng)民生活保障受到嚴重威脅，將成為

5、開發(fā)“小產(chǎn)權”房帶來的最為嚴重后果之一。2.購房者面臨巨大風險。法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對小產(chǎn)權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權房的案件，購房人的權益很難得到維護。由于購買小產(chǎn)權房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。由于小產(chǎn)權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。三、解決“小產(chǎn)權房”問題的對策解決“小產(chǎn)權房”問題的基本原則應是政府主導、綜合考慮，具體問題具體分析，

6、在保護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、購房者基本權益不受侵害的情況下，最終使其合法化。對一些明顯違犯國家政策、侵占耕地的“小產(chǎn)權房”，應堅決予以拆除。首先，對于已建成的樓盤和在建設的小產(chǎn)權樓盤，原則上不應拆除，應最大限度地予以保護，特別是符合城市整體規(guī)劃和土地用地規(guī)劃的小產(chǎn)權房項目。除非違法情節(jié)特別嚴重，如違背基本農(nóng)田保護等法規(guī)、違規(guī)開發(fā)建設別墅，以及剛剛開工的樓盤，可以予以拆除，恢復農(nóng)業(yè)用地?？傊m不說一律都不拆，但以不拆為基本原則，最大限度地保留并使其合法化我們可以通過責令補辦手續(xù)、補交土地出讓金和稅費，在現(xiàn)有法律體系內(nèi)將其轉(zhuǎn)化為商品房，獲得完全的產(chǎn)權，變?yōu)橥暾a(chǎn)權房。其次，或?qū)⑦@些房屋變

7、成經(jīng)濟適用房或廉租房，用于當?shù)氐纳鐣Ｕ?，這樣可以省去補交土地出讓金的麻煩；或者，將這些房屋用于政策性租賃的方式交給農(nóng)民組織管理，其長期的租金可作為農(nóng)民的長期收益，解決土地被占用后的收入保障問題。再次，還可以實行“類似按揭制”的方式解決小產(chǎn)權房問題，即把開發(fā)商扣除成本外的一切利潤收繳起來按實際情況均分至每套房屋后作為購房首付交與相關農(nóng)民集體或個人，然后政府把原小產(chǎn)權房的房價加上同樣標準下國有土地的土地出讓金并得出新房價，再把新房價減去已付首付作為實際購房人的月供總額并