淺析歷史遺留集資房與“小產(chǎn)權(quán)房”的差異及解決其產(chǎn)權(quán)登記問題的對策[權(quán)威資料]

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1、淺析歷史遺留集資房與“小產(chǎn)權(quán)房”的差異及解決其產(chǎn)權(quán)登記問題的對策本文檔格式為WORD,感謝你的閱讀?！　≌荷鲜兰o(jì)90年代房地產(chǎn)開發(fā)熱期間，廣州市作為珠江三角洲率先發(fā)展的核心城市，周邊地區(qū)涌現(xiàn)了大批利用農(nóng)村集體土地開發(fā)的集資房項(xiàng)目。由于土地、規(guī)劃、建設(shè)管理法律、政策的變化，這些已居住了大量人口的項(xiàng)目沒有產(chǎn)權(quán)登記、管理混亂，不利于社會管理，影響住房保障的公平落實(shí)和城市更新改造。甄別歷史遺留集資房與小產(chǎn)權(quán)房，分類解決，在完善手續(xù)的基礎(chǔ)上予以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，從而盤活存量資源，規(guī)范社會管理。　　關(guān)鍵詞：農(nóng)村集資房；小產(chǎn)權(quán)房；產(chǎn)權(quán)登記　　F235A1001-828

2、X（2014）011-000-02　　1992年至1996年房地產(chǎn)開發(fā)熱期間，廣州市農(nóng)村城市化過程中，經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)及政府審批監(jiān)管不規(guī)范致使大量農(nóng)村集資房涌現(xiàn)，市政府曾于1997年出臺《關(guān)于處理廣州市農(nóng)村集資房問題的決定》（穗府〔1997〕48號，下文簡稱《決定》），同意農(nóng)村集資房完善用地審批和規(guī)劃報(bào)建手續(xù)后，辦理房地產(chǎn)權(quán)證。但由于1999年新修訂《土地管理法》施行，集體建設(shè)用地的審批權(quán)限和利用主體發(fā)生重大調(diào)整，《決定》在解決少量農(nóng)村集資房辦證問題后，補(bǔ)辦手續(xù)工作基本處于停滯狀態(tài)。大量農(nóng)村集資房已經(jīng)成為居住成熟、人口密集的社區(qū)，但是由于產(chǎn)權(quán)不清，難以管理，此

3、類歷史發(fā)展特定時(shí)期衍生的問題亟待解決?！　∫?、集資房作為歷史遺留問題的成因分析　　集資房作為歷史遺留問題，除了上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)開發(fā)初期市場供需、利潤驅(qū)動(dòng)等經(jīng)濟(jì)因素外，法律政策變化較大、政府監(jiān)管缺位是其重要成因?！　。ㄒ唬┓烧咭蛩亍　∥覈m然是二元制土地管理制度，但早期法律及有關(guān)政策允許非村民購買農(nóng)村房屋，且非村民利用集體土地建房用地審批手續(xù)簡便：　　第一，1987年1月1日至1998年12月31日期間施行的原《土地管理法》①規(guī)定用地經(jīng)縣級政府批準(zhǔn)后非村民可以使用集體建設(shè)用地。　　第二，按照原國家土地管理局《關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》（〔198

4、9〕國土[籍]字第73號）規(guī)定②，非村民可以購買集體土地上的房屋，且房屋售出后無需辦理報(bào)批手續(xù)土地即屬國有?！　〉谌?，1987年1月1日至2000年1月8日期間施行的《廣東省土地管理實(shí)施辦法》③規(guī)定非村民經(jīng)村集體同意可以使用集體土地作住宅用地，且不涉及占用耕地的需鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)?！　∫虼耍恋毓芾淼姆烧咧鸩节吘o，加之城市規(guī)劃的調(diào)整、早期村鎮(zhèn)規(guī)劃不完善，導(dǎo)致集資房萌生于特定歷史時(shí)期，且存續(xù)至今也難以按現(xiàn)行規(guī)定完善手續(xù)。　?。ǘ┕芾眢w制因素　　早期集資房開發(fā)建設(shè)雖然未辦理或未完全按照有關(guān)規(guī)定辦理用地、規(guī)劃等審批手續(xù)，但是由于此類開發(fā)建設(shè)不僅會給所在村集體帶來

5、經(jīng)濟(jì)效益，當(dāng)?shù)劓?zhèn)帶也能獲取一定收益。因此，村集體在自行開發(fā)或“供地”給其他單位進(jìn)行開發(fā)建設(shè)時(shí)往往經(jīng)過當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府的同意或默許，部分項(xiàng)目甚至持有鎮(zhèn)政府核發(fā)的宅基地證或給購房小業(yè)主辦理宅基地證充當(dāng)產(chǎn)權(quán)憑證。而早期政府部門在違法用地、違章建設(shè)的監(jiān)管力度不夠，甚至放任不管，在一定程度上消極助長了集資房在幾年之間迅速擴(kuò)張?！　《?、歷史遺留集資房與“小產(chǎn)權(quán)房”的區(qū)別　　長期以來，國家及地方一直未對集資房、小產(chǎn)權(quán)房的概念予以明確界定④。集資房、小產(chǎn)權(quán)房等都是伴隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)的產(chǎn)物，將農(nóng)村集資房從廣義的小產(chǎn)權(quán)房范圍中剝離，有利于甄別對待、分類解決。鑒于我國的土地、建設(shè)

6、的管理也處于逐步完善的階段，因此筆者建議應(yīng)當(dāng)以重要法律、政策施行的標(biāo)志性時(shí)間節(jié)點(diǎn)，劃分為歷史遺留集資房、其他農(nóng)村集資房和小產(chǎn)權(quán)房等三大類?！　。ㄒ唬v史遺留集資房　　為與《決定》銜接，且便于適用1997年4月1日前無須提交規(guī)劃驗(yàn)收合格證的有關(guān)政策，筆者建議將區(qū)分歷史遺留集資房和小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)間節(jié)點(diǎn)定在1996年12月31日前，未放寬至1998年12月31日新修訂的《土地管理法》施行前。因此，歷史遺留集資房的范疇?wèi)?yīng)當(dāng)限定為1996年12月31日前已建成或已按《決定》進(jìn)行認(rèn)定，未辦或未辦結(jié)用地、規(guī)劃等行政許可手續(xù)，由村集體單獨(dú)或聯(lián)合其他單位自行開發(fā)建設(shè)，面向非本

7、村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的群體性小業(yè)主，以集資、銷售、拆遷補(bǔ)償安置或其他有償方式進(jìn)行房地產(chǎn)交易，主要用途為居民住宅⑤的房屋?！　。ǘ┢渌r(nóng)村集資房　　1997年7月1日至2007年6月30日前在集體土地上未辦或未辦結(jié)用地、規(guī)劃等行政許可手續(xù)，自行開發(fā)建設(shè)并銷售的、主要用途為居民住宅的房屋?！　。ㄈ┬‘a(chǎn)權(quán)房　　通常所稱的“小產(chǎn)權(quán)房”并非一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆筛拍?，沒有準(zhǔn)確的范疇，一般是指在農(nóng)村集體土地上未經(jīng)用地及規(guī)劃等行政許可自行開發(fā)建設(shè)、對外銷售、不能獲得合法產(chǎn)權(quán)的房屋。1999年起施行的新修訂的《土地管理法》修改了原1986年《土地管理法》第四十一條城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口

8、居民建住宅經(jīng)批準(zhǔn)可以使用集體建設(shè)用地的有關(guān)規(guī)定。1999年5月6日