淺析小產(chǎn)權(quán)房的成因及對(duì)策

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1、淺析小產(chǎn)權(quán)房的成因及對(duì)策摘要日前國(guó)務(wù)院下令停建停售小產(chǎn)權(quán)房，此消息一經(jīng)發(fā)出即刻引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。在正規(guī)商品房高房?jī)r(jià)過(guò)高的環(huán)境下，小產(chǎn)權(quán)房大量滋生，并憑借其低廉的價(jià)格獲得了大批消費(fèi)者的青睞。小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的現(xiàn)象不僅關(guān)系到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的秩序，更是牽扯到國(guó)計(jì)民生。小產(chǎn)權(quán)房成因由來(lái)已久，因此在治理小產(chǎn)權(quán)房的同時(shí)應(yīng)當(dāng)均衡各方利益，綜合考慮妥善處理。關(guān)鍵詞小產(chǎn)權(quán)房成因治理途徑作者簡(jiǎn)介：李旻哲，四川大學(xué)法學(xué)院，法律碩士。中圖分類號(hào):D920.4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1009-0592(2012)11-251-02一、何為小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)，房屋產(chǎn)權(quán)也

2、被稱為房屋所有權(quán)，是指房屋所有權(quán)人對(duì)其所有的房屋所享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)力。國(guó)家依法保護(hù)公民享有的房屋所冇權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)以在國(guó)家房地產(chǎn)管理局的登記為準(zhǔn)。在現(xiàn)實(shí)生活中人們通常所說(shuō)的“小產(chǎn)權(quán)房”法律上并沒(méi)有明確的界定，是人們?cè)趯?shí)際生活中約定俗稱的一種稱謂?，F(xiàn)階段的小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證不是山國(guó)家頒發(fā)的而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的。與“小產(chǎn)權(quán)房”這一概念相對(duì)應(yīng)的是“大產(chǎn)權(quán)房”，是指在合法建設(shè)用地上建設(shè)的房屋，購(gòu)房者購(gòu)買房屋的時(shí)候不僅擁有房屋所有權(quán)證，還擁有土地使用權(quán)證。大產(chǎn)權(quán)房可以進(jìn)入房屋交易市場(chǎng)進(jìn)行正常的交易流通并且在進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)時(shí)，無(wú)需繳納土地出讓

3、金和收益收成。小產(chǎn)權(quán)房從性質(zhì)上可以分為三類：(1)違反原有的規(guī)劃目的和用途，在政府劃撥或出讓的土地建造房屋，并將此類房屋出售給他人，形成具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。(2)違反法律規(guī)定，在農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)商品住宅投入市場(chǎng)流通。(3)在軍用土地上非法建造商品住宅，出賣給非軍人使用。可以看出，依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，小產(chǎn)權(quán)房所占用的土地只能用作特定用途，土地使用權(quán)不得隨意出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押作價(jià)。小產(chǎn)權(quán)房在銷售時(shí)沒(méi)有取得國(guó)家所發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，也沒(méi)有國(guó)家所發(fā)的土地使用權(quán)證和預(yù)售許可證，依照我國(guó)法律規(guī)定不得向非集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出賣。二、小產(chǎn)權(quán)房熱

4、賣的原因盡管小產(chǎn)權(quán)房的存在?直沒(méi)冇合法的依據(jù)，但各地小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)仍是屢禁不止，每年仍有大批的購(gòu)房者青睞小產(chǎn)權(quán)房。據(jù)國(guó)土部不完全統(tǒng)計(jì),2007年以前，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的面積累計(jì)高達(dá)66億平方米。按每套房90平方米計(jì)，66億平方米相當(dāng)于7333萬(wàn)套房。按每套住3人計(jì)算，可以住2.2億人。而全國(guó)工商聯(lián)的數(shù)據(jù)顯示，1995年-2010年，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。尤其是在“北上廣深”等房?jī)r(jià)居高不下的一線城市，小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。小產(chǎn)權(quán)房Z所以如此熱銷的原因歸結(jié)起來(lái)可以分為以下幾點(diǎn):1?低

5、廉的價(jià)格是小產(chǎn)權(quán)房熱賣的首耍原因。2012年諾貝爾文學(xué)獎(jiǎng)授予了中國(guó)作家莫言，這是長(zhǎng)期以來(lái)中國(guó)籍作家首次獲得此項(xiàng)殊榮。然而在隨后的采訪中莫言在回應(yīng)750萬(wàn)元的巨額獎(jiǎng)金怎么花時(shí)笑稱：“我準(zhǔn)備在北京買套房子，大房子，后來(lái)冇人提醒我說(shuō)也買不了多大的房子，5力?多一平方米，750萬(wàn)也就是120多平方米?！币蚨胁簧倬W(wǎng)民感慨，“莫言寫(xiě)作很有魔幻風(fēng)格，但買房還是要回歸現(xiàn)實(shí)?！比ツ曛袊?guó)人民銀行公布的一項(xiàng)針對(duì)全國(guó)50個(gè)城市2萬(wàn)戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶的調(diào)查結(jié)果顯示，74.3%的居民認(rèn)為房?jī)r(jià)“過(guò)高，難以接受”。但對(duì)于絕大多數(shù)國(guó)人來(lái)說(shuō)，無(wú)論出于實(shí)際居住生活的需要還是理財(cái)所需，購(gòu)買房

6、屋仍被視為投資的首要選擇。因?yàn)榇蠖鄶?shù)人抱有如果此時(shí)不購(gòu)買，隨著不斷攀升的房?jī)r(jià)將來(lái)更將買不起房的心態(tài)。而對(duì)于不少即將步入婚姻殿堂的年輕人來(lái)說(shuō)，女方往往將房屋視為結(jié)婚的先行條件，許多買不起房屋的年輕人談”婚”色變，過(guò)高的房?jī)r(jià)則成為他們生命中不可承受之重。以廣州市為例，截止2012年4月，在廣州市白云區(qū)南湖同和路段，這里小產(chǎn)權(quán)房的售價(jià)約為2500-3000元，但在同一路段上的萬(wàn)科藍(lán)山和桐語(yǔ)山莊等商品房，二手樓均價(jià)達(dá)到12000-13000元，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格僅為周邊商品房的1/4,甚至低至1/5。調(diào)查顯示，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的往往是城市中的中低收入者，如外來(lái)務(wù)工

7、人員、剛剛畢業(yè)工作的大學(xué)生等。他們往往沒(méi)有較為穩(wěn)定的收入來(lái)源，并且家庭生活負(fù)擔(dān)較重，微薄的工資在高額的房?jī)r(jià)面前顯得微不足道。因而在與普通商品房的巨大差價(jià)的誘惑下，不少人轉(zhuǎn)將目光投放在小產(chǎn)權(quán)房上，用及其低廉的價(jià)格購(gòu)買一間屬于自己的安身Z所。2.現(xiàn)有土地制度存在的不合理性導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房的滋生。在我國(guó)農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)通常是指農(nóng)民集體所有的土地依照法律規(guī)定的方式采用出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)出資、作價(jià)入股等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，此處的流轉(zhuǎn)一般是指土地使用權(quán)的主體發(fā)生變化。我國(guó)《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用

8、國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！钡?3條明確規(guī)定