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《論小產(chǎn)權(quán)房問題的成因及解決路徑》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、論小產(chǎn)權(quán)房問題的成因及解決路徑摘要:在近幾年商品房價格不斷攀高、土地資源日趨稀缺情況下,小產(chǎn)權(quán)房市場相當龐大,具備了相當深刻的社會影響力,成為政府不得不嚴肅面對的一個社會問題。本論文以中國部分城市小產(chǎn)權(quán)房為研究視角,分析其成因,探究其問題,進而對小產(chǎn)權(quán)房未來發(fā)展的制度提出了建議。關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;住房政策中圖分類號:d669文獻標識碼:a文章編號:1009-0118(2012)09-0104-02小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的背景:一是我國城鄉(xiāng)二元土地所有制度,二是城市化快速發(fā)展,三是商品房價格飛速上漲?？陀^的說,小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)有效地解決了部分城市中低收入群體的住房需求,大部分的農(nóng)民也從中獲得了因土地
2、征用開發(fā)而產(chǎn)生的增值收益。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)雖然違反了我國現(xiàn)行農(nóng)村土地利用相關(guān)法律法規(guī),但處理起來,也有很大的難度。如何妥善對待和處理小產(chǎn)權(quán)房問題,成為亟待解決的一個難題?？茖W合理的分析我國現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房問題,有利于社會各方的利益,有利于維護廣大農(nóng)民和農(nóng)村長遠發(fā)展的利益,實現(xiàn)政府和社會各方利益的協(xié)調(diào)和平衡。一、我國小產(chǎn)權(quán)房的分析事實上,房屋產(chǎn)權(quán)并無“大”和“小”之分,“大產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”論小產(chǎn)權(quán)房問題的成因及解決路徑摘要:在近幾年商品房價格不斷攀高、土地資源日趨稀缺情況下,小產(chǎn)權(quán)房市場相當龐大,具備了相當深刻的社會影響力,成為政府不得不嚴肅面對的一個社會問題。本論文以中國部分城市小產(chǎn)權(quán)房為
3、研究視角,分析其成因,探究其問題,進而對小產(chǎn)權(quán)房未來發(fā)展的制度提出了建議。關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;住房政策中圖分類號:d669文獻標識碼:a文章編號:1009-0118(2012)09-0104-02小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的背景:一是我國城鄉(xiāng)二元土地所有制度,二是城市化快速發(fā)展,三是商品房價格飛速上漲。客觀的說,小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)有效地解決了部分城市中低收入群體的住房需求,大部分的農(nóng)民也從中獲得了因土地征用開發(fā)而產(chǎn)生的增值收益。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)雖然違反了我國現(xiàn)行農(nóng)村土地利用相關(guān)法律法規(guī),但處理起來,也有很大的難度。如何妥善對待和處理小產(chǎn)權(quán)房問題,成為亟待解決的一個難題?？茖W合理的分析我國現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房問題,有
4、利于社會各方的利益,有利于維護廣大農(nóng)民和農(nóng)村長遠發(fā)展的利益,實現(xiàn)政府和社會各方利益的協(xié)調(diào)和平衡。一、我國小產(chǎn)權(quán)房的分析事實上,房屋產(chǎn)權(quán)并無“大”和“小”之分,“大產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”只是在現(xiàn)實經(jīng)濟生活和社會實踐中約定俗成的說法,并不是法律上或?qū)W理上的專門術(shù)語。小產(chǎn)權(quán)房一般是指在農(nóng)民集體所有土地上建設(shè)的、向本集體經(jīng)濟組織以外居民銷售的住宅,其一般包括五個方面特征:一是小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地為農(nóng)村集體土地,而非經(jīng)過招標、拍賣、掛牌等方式取得的城市國有土地;二是小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)未經(jīng)土地、規(guī)劃、建設(shè)等主管部門許可,項目未經(jīng)投資主管部門核準或備案,因而不符合國家相關(guān)建設(shè)程序;三是小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)未繳納國有土地出
5、讓金和相關(guān)稅費,無法獲得國家土地、房屋管理部門頒發(fā)的國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證;四是小產(chǎn)權(quán)房一般不應(yīng)包括農(nóng)民建造的超出其自身居住需求的、主要用于出租的房屋,而僅指出售給非本地農(nóng)村居民包括城鎮(zhèn)居民和外地進城務(wù)工人員的房屋;五是“小產(chǎn)權(quán)”是針對“大產(chǎn)權(quán)”即完全產(chǎn)權(quán)房而言的。小產(chǎn)權(quán)房分類按照小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地性質(zhì)可劃分為不同的類型。依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,我國農(nóng)村集體土地包括農(nóng)用地(耕地)、農(nóng)村集體建設(shè)用地和未利用地三種性質(zhì),其中農(nóng)村集體建設(shè)用地又可細分為農(nóng)村宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、公共設(shè)施和公益事業(yè)用地。相應(yīng)地,小產(chǎn)權(quán)房也可以分為三種:一是建設(shè)在農(nóng)用地(耕地)
6、上的小產(chǎn)權(quán)房;二是建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房,其可細分為建設(shè)在宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房,建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房,以及建設(shè)在公共設(shè)施和公益事業(yè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房等;三是建設(shè)在未利用地上的小產(chǎn)權(quán)房。目前,各地小產(chǎn)權(quán)房購買者主要是城市中低收入群體,主要包括外來務(wù)工人員、普通工薪階層等,他們難以承受城市“大產(chǎn)權(quán)房”的高房價,構(gòu)成了小產(chǎn)權(quán)房的主要購買群體。在我國城鄉(xiāng)二元土地制度和城市化快速發(fā)展背景下,在國家城鎮(zhèn)住房保障體系尚未完全健全、城鄉(xiāng)居民住房需求仍較旺盛、房價收入比明顯偏高的情況下,即使城市房價出現(xiàn)一定幅度回落,小產(chǎn)權(quán)房問題也很難完全杜絕,因為它在很大程度上順應(yīng)了我國城市化快速發(fā)展
7、趨勢,以低廉的價格吸引大量城市中低收入階層和部分投資者購買。二、小產(chǎn)權(quán)房的存在的原因從中國現(xiàn)行法律對集體土地所有權(quán)制度的規(guī)定可以看出,集體土地所有權(quán)和使用權(quán)并不具備完整的權(quán)益。無論是村集體還是農(nóng)民個人,從法律上都只有利用這些土地從事農(nóng)業(yè)的權(quán)利,要從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)則必須先出讓給國家,轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?。這種制度框架,把集體土地和國有土地劃分為兩個權(quán)益不平等的陣營。而隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,土地作為一種資產(chǎn)的商品價值逐步得到顯化。集體土地被征用的供給價格和土地
