論小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的癥結(jié)及解決辦法

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1、論小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的癥結(jié)及解決辦法摘要：小產(chǎn)權(quán)房，是在農(nóng)民集體所有的土地上建造的房屋，由于國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定，以及并未繳納土地出讓金和各種稅費(fèi)等款項(xiàng)，無(wú)法獲得國(guó)家土地管理部門和房管部門發(fā)放的正規(guī)的土地使用證和房屋所有證，只能由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)開具權(quán)屬證書，以證明其權(quán)利歸屬。其癥結(jié)在于現(xiàn)實(shí)社會(huì)的住房需求與現(xiàn)行的法律法規(guī)之間的矛盾。要解決這一矛盾，就要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房予問(wèn)題在現(xiàn)實(shí)與法律間有所權(quán)衡，根據(jù)不同情況，具體問(wèn)題具體分析。關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房房?jī)r(jià)高社會(huì)現(xiàn)實(shí)需求現(xiàn)行法律法規(guī)一、小產(chǎn)權(quán)房的基本理論1、小產(chǎn)權(quán)房的概念小產(chǎn)權(quán)房，并非一個(gè)專業(yè)的法律術(shù)語(yǔ)，而是人們根據(jù)它的特點(diǎn)而通俗地為它取的便于理解的名稱。

2、提到小產(chǎn)權(quán)房的概念，追本溯源，我們就要先了解與它相對(duì)應(yīng)的所謂的大產(chǎn)權(quán)房。大產(chǎn)權(quán)房，是指建造在國(guó)有土地上的房屋。開發(fā)商根據(jù)國(guó)家的規(guī)劃要求，向國(guó)家交納一定的土地出讓金，獲得國(guó)有土地的使用權(quán)，履行完全面的審批等手續(xù)后，在國(guó)有土地上建造房屋。房屋建成后，公開對(duì)外出售，并由國(guó)家頒發(fā)土地使用證和房屋所有證。經(jīng)過(guò)這一系列程序的房屋，其上的產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)合法，被國(guó)家的法律法規(guī)所認(rèn)可，可以自由的在市場(chǎng)上進(jìn)行流通，被稱為大產(chǎn)權(quán)房。由此引申出小產(chǎn)權(quán)房的概念，在農(nóng)民集體所有的土地上建造的房屋，由于國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定，以及并未繳納土地出讓金和各種稅費(fèi)等款項(xiàng)，無(wú)法獲得國(guó)家土地管理部門和房管部門發(fā)放的正規(guī)的土地使用證

3、和房屋所有證，只能由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)開具權(quán)屬證書，以證明其權(quán)利歸屬。2、小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)為什么在無(wú)法取得完整正規(guī)的土地使用證和房屋所有證的情況下，小產(chǎn)權(quán)房這一形態(tài)的房屋依然在市場(chǎng)中存續(xù)了如此長(zhǎng)的時(shí)間，且生命力旺盛呢？我們可以從當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)和小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)入手來(lái)考慮這一問(wèn)題。首先，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，普通居民的收入增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法趕上房?jī)r(jià)的上漲速度，這就導(dǎo)致了普通的老百姓沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)購(gòu)買商品房。而小產(chǎn)權(quán)房，扣除了土地出讓金和其他各種稅費(fèi)的成本后，在價(jià)格上要遠(yuǎn)低于一般的商品房，能夠被普通的居民所接受。同時(shí)，在購(gòu)房手續(xù)上也更加的簡(jiǎn)便。所以，在重視家庭觀念的中國(guó)，人們?yōu)榱丝梢該碛幸惶幙梢?/p>

4、容身并承載家庭關(guān)懷的房子，更多的選擇了小產(chǎn)權(quán)房。其次，隨著經(jīng)濟(jì)水平的飛速發(fā)展，公共基礎(chǔ)設(shè)施不斷的完善，公共交通系統(tǒng)也逐步發(fā)達(dá)。這就給基本位于城鄉(xiāng)結(jié)合處的小產(chǎn)權(quán)房提供了更適宜生長(zhǎng)的土壤。當(dāng)各種公共基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋到城郊，當(dāng)距離不再成為工作生活的一大阻礙，遠(yuǎn)離城市喧囂的小產(chǎn)權(quán)房便受到越來(lái)越多的關(guān)注和青睞。二、小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的癥結(jié)1、小產(chǎn)權(quán)房存在的問(wèn)題雖然小產(chǎn)權(quán)房在一定程度上緩解了城市住房壓力，但它同時(shí)存在諸多的問(wèn)題。首先，由于小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，也得不到國(guó)家政府相關(guān)部門的有力監(jiān)管，這就造成了很多小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)、銷售、售后等方面極易產(chǎn)生糾紛。房屋的質(zhì)量得不到合理的保障，買賣、租賃活動(dòng)中權(quán)

5、益受損得不到法院的支持，物業(yè)管理水平低下，入住后出現(xiàn)各種問(wèn)題得不到有效解決等等。這些現(xiàn)實(shí)中存在的問(wèn)題都是將來(lái)解決小產(chǎn)權(quán)房爭(zhēng)議無(wú)法的回避的關(guān)注點(diǎn)。其次，小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在農(nóng)民集體土地上的房屋。土地所有權(quán)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社或村經(jīng)濟(jì)合作社。在這種情形下，無(wú)法保障每一個(gè)村民的利益。建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房要么是開發(fā)商與集體經(jīng)濟(jì)組織合作，要么是集體經(jīng)濟(jì)組織自己進(jìn)行開發(fā)，在整個(gè)開發(fā)、銷售過(guò)程中，村民個(gè)人的力量始終是無(wú)法與集體的力量進(jìn)行抗衡的，這就使得個(gè)別村民的意愿得不到充分的尊重。同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房建成后利益分配問(wèn)題也沒(méi)有明確的規(guī)定，如何保障作為弱勢(shì)群體的村民的利益，不致于引發(fā)社會(huì)問(wèn)題，這也是小產(chǎn)權(quán)房亟待解決

6、的問(wèn)題之一。最后，是耕地流失的問(wèn)題。隨著小產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)中不斷的擴(kuò)張，人們更多的關(guān)注到了小產(chǎn)權(quán)房在當(dāng)下能夠帶來(lái)的巨大的現(xiàn)實(shí)利益。為了眼前利益，很多集體經(jīng)濟(jì)組織不顧客觀條件，濫用土地，甚至占用基本農(nóng)田來(lái)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，造成耕地流失嚴(yán)重，進(jìn)而威脅到了糧食安全。2、我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定我國(guó)《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！钡?3條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”可以看出，我國(guó)《土地管理法》從農(nóng)民集體所有的土地使用

7、的角度禁止小產(chǎn)權(quán)房的存在。我國(guó)《民法通則》第71條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有權(quán)人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”《物權(quán)法》第39條規(guī)定：“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利?！钡?9條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，數(shù)以本集體成員集體所有?！钡?0條規(guī)定：“屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組代表集體形式所有權(quán)。屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織形式所有權(quán)。