小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀分析及解決辦法.

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1、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀分析及解決辦法近年來，“小產(chǎn)權(quán)房”逐漸變?yōu)楸容^敏感的詞語，越來越受到外界關(guān)注。雖然國(guó)土資源部多次嚴(yán)厲地叫停小產(chǎn)權(quán)房，但是各地的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)依然火爆。針對(duì)這一現(xiàn)象，文章從現(xiàn)今商品房?jī)r(jià)格、政府執(zhí)法、招拍掛制度、征地補(bǔ)償四個(gè)方面進(jìn)行了分析，從而認(rèn)為政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)加禁止小產(chǎn)權(quán)房，并且在已有小產(chǎn)權(quán)房的處理方案、制度及執(zhí)法、提高征地補(bǔ)償方面提出了建議。關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；熱銷原因；解決辦法近年來“小產(chǎn)權(quán)房”逐漸變?yōu)楸容^敏感的詞語，越來越受到外界關(guān)注。小產(chǎn)權(quán)房因是建設(shè)在農(nóng)村集體土地上、未交納土地出讓金，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而非國(guó)土部門頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，所以其從出身便是一種

2、沒有身份證的違法建筑。一、小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀小產(chǎn)權(quán)房雖然是不合法的房屋，但是其數(shù)量卻是不低的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)住宅總量在186億平方米左右，其中高達(dá)66億平方米面積的住房屬于小產(chǎn)權(quán)房，占比超過1/3。全國(guó)各大城市的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量驚人，在深圳小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量占市場(chǎng)總量的49%。XX、上海的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量占市場(chǎng)總量皆為22%左右，西安小產(chǎn)權(quán)房已占市場(chǎng)總量的2%-30%，鄭州、廣州等城市的小產(chǎn)權(quán)房屋數(shù)量也都在20%以上。國(guó)土資源部近年來多次嚴(yán)厲地指出，小產(chǎn)權(quán)房是違反土地管理法的，集體土地不能用于商品住宅開發(fā)，同時(shí)城鎮(zhèn)居民不能購買小產(chǎn)權(quán)房。前不久又下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促

3、進(jìn)而未用土地利用的通知》，再次向地方政府下令要堅(jiān)決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。雖然中央的態(tài)度很堅(jiān)決，但是各地方的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)卻沒有要打住的勢(shì)頭。究其本質(zhì)，小產(chǎn)權(quán)房難以控制的最根本原因是其價(jià)格與現(xiàn)今高房?jī)r(jià)相比要低很多。除去土地出讓金和開發(fā)商過于瘋狂的利潤(rùn)攫取部分，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)成本變得非常低，所以其價(jià)格一般僅占同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低。二、熱銷原因房?jī)r(jià)居高不下自1988年房改以來，住房開始以商品的身份在市場(chǎng)上流通，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的浪潮，住房的價(jià)格一次一次被推上浪尖。城市居民的收入總趕不上節(jié)節(jié)高升的房?jī)r(jià)，全國(guó)出現(xiàn)了普遍性的購房難的困境。盡管國(guó)家進(jìn)行了多次宏觀調(diào)控，

4、出臺(tái)了好幾臺(tái)措施進(jìn)行控制，但是房?jī)r(jià)不但沒有下降反而大增，而小產(chǎn)權(quán)房所占比重較大的城市正是那些房?jī)r(jià)漲幅較大的地方。通過對(duì)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析計(jì)算，得出24個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比，XX-XX年的房?jī)r(jià)收入比均較高，其中XX、上海、深圳的房?jī)r(jià)收入比超過12,深圳甚至達(dá)到了16.23。以上海為例，該城市XX-XX年每人年均可支配收入為236元，以每個(gè)家庭2.93來算，則平均每個(gè)家庭可支配年收入為69310元，由各類房屋均價(jià)乘以相應(yīng)銷售面積權(quán)重得出三年平均房?jī)r(jià)為10202元，擬定每個(gè)家庭購買房屋面積為902,算出上海一個(gè)家庭要購買一套902的房屋需要12.3

5、4年。在這高企的房?jī)r(jià)面前，普通居民的購房能力顯得蒼白無力。針對(duì)中低收入家庭購房難的問題，政府推出了保障性住房，然而保障性住房的數(shù)量還遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求，在這種情況下，價(jià)格低、環(huán)境好的小產(chǎn)權(quán)房無疑成了消費(fèi)者的關(guān)注強(qiáng)點(diǎn)。表1XX-XX年平均房?jī)r(jià)收入比政府執(zhí)法力度不夠國(guó)土資源部總規(guī)劃師胡存智指出，“小產(chǎn)權(quán)房”叫法本身并不科學(xué)。“這是一種自我掩飾的說法。小產(chǎn)權(quán)房是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或規(guī)劃、建設(shè)等部門管理松懈所造成，且與鄉(xiāng)一級(jí)政府的鼓勵(lì)分不開。沒有政府的支持，根本不可能蓋起來?！苯陙恚鞯胤秸畬?shí)施的一系列土地整理、金土地工程和農(nóng)民集中居住等工程，是小產(chǎn)權(quán)房較大來源之一。

6、這些工程確實(shí)為集約利用土地、保護(hù)耕地帶來了相當(dāng)大的利處，但是同時(shí)也帶來了不小的弊端。為“農(nóng)民集中居住”而建設(shè)的房屋，數(shù)量往往多于農(nóng)民實(shí)際需求量，這部分多出的房屋能取得房管局發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證，但其證書的“土地性質(zhì)”一欄注明是“集體土地”。這部分取得了“身份證”的建于集體土地上的住房搖身變?yōu)樯唐贩?，向城?zhèn)居民銷售。上級(jí)部門明令禁止，下級(jí)的有些部門憑借私權(quán)便利，為這些違法房屋提供銷售條，進(jìn)而導(dǎo)致地方政府在執(zhí)行國(guó)家政策的過程中力度不夠，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展產(chǎn)生了一定的推動(dòng)作用。“招拍掛”制度存在缺陷從司法層面上講，鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的小產(chǎn)權(quán)房無疑是屬于非法性質(zhì)的，然而老百姓為何

7、寧愿冒風(fēng)險(xiǎn)買違法商品而不買正規(guī)商品？這是一個(gè)社會(huì)問題，這不能控制的違法現(xiàn)象揭示了我國(guó)現(xiàn)在立法層面上存在缺陷的本質(zhì)。自2002年國(guó)土資源部下發(fā)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，即“招拍掛”制度以來，我國(guó)的土地資源利用率確實(shí)顯著升高，以XX年遼寧省以招拍掛方式成交金額占總金額72%的比重為代表，各地方的捷報(bào)不斷。土地出讓金占總成本的比重在不同區(qū)域城市、地段盡顯不同，在XX兩會(huì)上，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)公布全國(guó)9城市平均土地出讓金比例已達(dá)8.2%之高。同年6月份國(guó)土資源部一紙“23.2%”的官方統(tǒng)計(jì)發(fā)布，引起各方激烈爭(zhēng)議，作為利益另一方的地產(chǎn)商也緊隨其后伸冤

8、似地哭無辜，這一切不過是利益雙方在社會(huì)的指責(zé)下相互推脫而已。根據(jù)土